长租公寓新玩家: 开发商变身“房东”

康靖2017-09-20 17:26:32来源:中国房地产金融

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  长租公寓从一出现就身披光环,作为化解我国房地产库存的一个重要途径,超万亿的巨大市场前景,成为诸多资本竞相追逐的香饽饽。

  随着各种利好租赁市场的政策不断频传,除各大运营商之外,房地产商也纷纷跃跃欲试,纷纷化身“房东”,入局长租公寓市场,迈入租赁市场新纪元。

  存量房市场的新玩法

  长租公寓本身,已经不是新鲜话题了。从规模管理角度来看,实行统一物业管理的整栋式公寓被称为集中式长租公寓;拿到业主房源之后统一装修出租的公寓被称为分散式长租公寓。现阶段市场的长租按运营主体可分为三大类。

  其中第一类最受推崇,是互联网创业公司投资,或具有互联网运用模式的白领公寓,诸如魔方、未来寓等。

  这一类公寓大多以风格鲜明、设计时尚、社区服务丰富为特色,给入住者提供全方位的软性服务。吸引了一大批受过高等教育的年轻人,其中有相当一部分具海外背景,同时有一部分公寓则专门针对外籍人士。

  第二类是以酒店集团为引领的公寓,像如家的逗号公寓、华住的城家公寓等。

  第三类便是房地产公司旗下的公寓,如万科的泊寓和世联行旗下的红璞公寓等。

  从去年开始,房企进军长租公寓领域,并快速成立自己的长租公寓品牌并不是新鲜事。

  以杭州为例,2017 年5 月下旬,万科旗下的长租公寓品牌“泊寓”入杭,在萧山市心北路和建设四路交叉口的精峰世纪大厦开张,首批推出298 套精装房源。如果从去年7月在北京的首个落地项目算起,到如今涵盖不同区域的多家分店,总计有800 多套可接受预订的房源,引领各大开发商加入“房东”行列。

  6 月底,龙湖地产的长租公寓品牌“冠寓”首批约500 套房源,在城西留和路58 号蓝保大厦掀起盖头。

  杭州几个本土房企高管离职后创业成立浙江大悦资产管理公司,旗下长租公寓品牌“群岛”,今夏也有两个项目在滨江和城东亮相。

  除万科泊寓之外,开发商和各长租公寓运营商玩出了多种花样,龙湖冠寓、旭辉领寓等各种“寓”犹如雨后春笋。今年3 月,在龙湖奥体项目天璞的发布会上,龙湖杭州公司总经理张旭忠提及:龙湖长租公寓项目3 年规划目标10000 套房源。分解到2017 年,今年“冠寓”预计签约3000 套房源,完成开业2000 间。

  万科高层也在多个场合表示,万科进入长租市场绝非玩票,而是想要把万科的服务精神和品牌精神带入最需要这些基因的租赁市场。万科高层说:“这是我们生态森林最重要的一环。”

  房企为何看上这块“回报率低”的“蛋糕”

  有人曾说长租公寓的盈利模式很简单,房租差价和管理费。这属于传统的重资产模式,其最重要的在于成本的管控,例如收房成本、装修成本和管理成本。很显然,长租公寓不是这么来做的。这块香饽饽,可能吃起来的时候,吃相还需要再琢磨。

  首先对于租客来说,价格并不是吸引租客的因素。甚至,与普通的自由私宅租赁价格相比,租金相差无几,而且在面积上明显小于普通住宅的单套面积。从水电费成本角度来看,因采用商业用水和商业用电也高于普通民宅。那么长租公寓如何来吸引大量年轻租客的关注呢?

以熊猫公寓北工大店为例,虽然每间房没有配置厨房,但公寓整体设计了超大空间的公共区域,其中包含无人超市区、咖啡休闲区、科技体验区、阳光健身区、公共厨房区、烘干熨烫区、快递收发区和电玩按摩区等八大免费服务区域。同时,熊猫公寓内还提供熊猫App、免费网络、免费熨烫、免费健身、免费咖啡、免费采暖、免费保洁以及免费4K 高清IPTV 8大免费服务。通过熊猫App,租客还可以一键享受到包含维修、洗衣、早晚餐、夜宵等在内的全生活一站式服务。长租公寓正是以这样创新的方式来打破传统租房的概念,吸引着一批又一批的年轻人前来入住。

  而这些,都是需要牺牲住宅面积或者资金投入才可提供的服务。对于开发商而言,这是投入,需要考虑回报,所以前些年很早进入长租公寓的一些公寓运营商,真的找到稳定盈利模式,目前尚未发现。而且目前我国的长租公寓盈利模式还处在最初级最简单的一种营收模式,就是收租。那么此时开发商入局是意欲何为呢?

  这两年卖房卖到手软的大开发商入局,不能不说和政策有关。2016 年5 月,上海周浦一幅住宅用地出让,规定了开发商必须自持项目15% 住宅物业70 年,只能租赁,不能销售。

  自此后,上海所有出让的住宅开发用地,都会有开发商自持面积的比例要求。紧随其后的是北京。2016 年11 月25 日,北京市住建委就《本市“限房价、竞地价”项目自持商品住房租赁管理有关问题的通知》公开征求意见,提出自持商品住房应全部用于对外租赁,不得销售,持有年限与土地出让年限一致,即拟为70 年。

  北京、上海两个一手房新增市场远远小于二手房增量市场的城市,相继出台让房企自持物业的土地出让新规,对于房企展开新布局是一种推动力。

  除了国家从去年开始对住宅租赁企业的态度表现出支持外,对于房地产商本身来说,也有自己的需求。在细分客户群体的基础上,开发商希望将产品进行各个年龄段的战略性全覆盖。

  房地产的周期性很强,一旦进入存量房时代,如何将尚未卖出去或者暂时没有卖出去的房子利用起来,是许多房企的需求,至少可以给现阶段现金流紧张的房企带来一定的现金流,尽管微乎其微。毕竟在存量房时代,如何盘活闲置的不动产,其中大有文章可做。仲量联行中国区研究总监周志锋曾向媒体表示,包括国际上的一些企业也对中国巨量的闲置不动产资产管理市场颇感兴趣,比如美国联合办公行业巨头WeWork 旗下的WeLive。

  当前一二线城市房价普遍高企,很多年轻人无法买房,这已经成为社会需要面对的现状。更多年轻人面向品牌长租公寓,将为这个市场带来未来容量达到万亿的市场份额。诚如万科董事会秘书朱旭说,当下长租公寓行业虽然群雄纷争,但还没有领军人物,市场空间仍然巨大。

  房企做“公寓”的利弊

  目前房企介入长租公寓市场有四种模式:自持转做公寓、从乙方租赁物业、买地自建和通过与政府旗下的人才公寓、廉租公寓等运营合作。

  观察人士指出,长租公寓行业面临资金瓶颈,原来进入较早的公寓品牌缺乏资金实力,多个运营品牌商拿了融资之后抓紧扩张,更多的公司与品牌面临被收购。

  而大房企最大的优势是不愁自有资金,比如上海地区一年买地资金预算拿出一部分就可以收购不少存量项目。万科今年的目标是,包括15% 自持在内,上海有30 个项目开业。

  而长租公寓要做得持久,最终要考虑的依然是盈利问题。做长租公寓,只有达到一定规模之后,才会进入盈利阶段,长租公寓一旦拓展到2万间房源左右的数量时,成本就会得到大量的分摊,规模效应就会发挥出来,这时多个项目就会强于单个。

  而从盈利角度考虑,当前开发商最需要做的核心就是培养运营能力,尤其是怎么样做到成本控制、运营管理。其实,不止开发商,整个行业都需要思考如何通过成本控制和相关运营实现盈利,而目前在这个行业里盈利的并不多。

  业内人士分析,长租公寓运营方的成本最主要还是房源成本,即交给业主的房租成本。目前这个行业的成本结构确实有一定不合理的因素,就是房租占比太高,有的企业占到百分之七八十,集中式大概百分之五六十。

  而房企大部分在销售和成本控制上有着得天独厚的优势之外,对于长租公寓最需要的标准化后续服务和运营却恰恰是匮乏的,这也是很多人对于房企进入长租公寓的一个担忧。长租公寓从一开始就带着互联网创业的基因,而这部分对于一向搞实体的房地产商来说,要做的功课显然还有很多。
由此可见,房企入局长租公寓,前路依然漫长。

政策 市场 公司 土地 观点 金融 海外 产业链
  • 河北省住房和城乡建设厅10日透露,为推进社会诚信体系建设,进一步完善住房保障政策体系,规范保障房分配、管理工作,建立住房保障信用管理制度,该省近日出台《河北省保障性住房管理中心关于建立住房保障信用管理制度的指导意见(试行)》,系中国首个省级层面住房保障信用管理制度。
  • 新年伊始,楼市又有新动态。
  • 昨日,记者从朝阳区第十六届人大四次会议获悉,今年,文创实验区将着力建设三间房文化综合体项目,实验区设立100亿元规模的朝阳区文化创意产业发展基金,扩大文创企业投融资渠道。
  • 1月3日,国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会四部门印发通知,实施联合修订后的《土地储备管理办法》。
  • 1月3日,国土资源部、财政部、人民银行、银监会对原《土地储备管理办法》进行了修订,联合印发了新的《土地储备管理办法》(以下简称《办法》),以进一步规范土地储备管理,落实党的十九大关于加强自然资源资产管理和防范化解重大风险的要求。
  • 南京市委今年1号文件出炉,主题是打造具有全球影响力的创新名城,时间表是8年。为此南京出台了创新10条,为了广揽天下英才,南京调整人才落户政策,允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才,以及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业。
  • 1月9日,青岛、天津两地同时发布“租房落户”政策。以天津为例,对本人或直系亲属无名下合法住房的,可在其长期租赁房屋所在社区落集体户口。
  • 昨日,青岛市人民政府新闻办公室官方微博“青岛发布”发文称,青岛将全面放开城镇落户限制,加快取消购房面积、就业年限、投资纳税、积分制等落户条件,优先解决农村学生升学和参军进入城镇人口、在城镇就业居住5年以上和举家迁徙的农业转移人口以及新生代农民工等重点群体落户问题。
  • 新年伊始,南京土拍市场动作频频。所挂地块,被清一色标注上“租赁住房用地”。
  • 北京市规划国土委相关人士向21世纪经济报道记者回应称,2018年的土地供应计划尚未制定完成,但相关部门将按照北京市委市政府“2017年-2021年五年内供应1000公顷集体土地,用于建设租赁住房”的安排部署,制定相关计划。
  • 截至2017年12月底,本市集体土地租赁住房用地供应203.9公顷,完成率102%。这是本市首次将集体土地列入年度土地供应计划并超额完成。
  • 昨天从市规划国土委获悉,北京去年实现集体土地租赁住房用地供应203.9公顷,完成率102%,超额完成2017年度供应任务。这是本市首次将集体土地列入年度土地供应计划并超额完成。
  • “要是早些年推出宅基地退出政策,我就会选择退出后到中心村去建房,而不是在山下。”现年49岁的张乃良是四川省泸县的一位农民。为了方便子女上学,他2005年从山上搬迁到山下,利用村内的空闲地修建了三层砖混结构的房屋。
  • 1月4日,北京迎来2018年的首场土地拍卖,位于丰台、朝阳、密云的三宗限房价地块公开出让,并迎来26家竞拍者参与。但拍卖现场波澜不惊,三块地的竞拍轮次并不多,溢价率分别为9%、24.7%和50%,短时间内即告成交。
  • 近日,《经济参考报》记者在河南、福建、黑龙江等省多个农村集体产权制度改革区采访了解到,多地农村集体产权制度改革试点工作稳步推进,但金融服务不配套、集体经济发展不畅等问题严重制约改革成效。
  • 2017年北京土地市场收官,中原地产研究中心统计数据显示,总成交金额达2795.6亿元,同比上涨达225%。这是自2015年成交总额达到2217.4亿元后,第二次年度土地出让金突破2000亿,创下历史新高。
  • 刚刚进入2018年,兰州、南京等城市的购房政策出现局部的松动和微调。兰州市日前宣布取消该市西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。南京则是针对高层次人才松绑限购,允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才凭毕业证书,先落户南京。
  • 国家统计局数据显示,2016年我国人均GDP达到53980元,与1978年相比实际增长21.4倍,按照世界银行公布的最新标准,我国已经跨过中等偏上收入国家门槛,经济社会发展进入了全新时代。
  • 针对有媒体报道称中国人民银行研究局副局长纪敏表示“中国短期内仍存在加息空间”一事,纪敏8日表示,其近日在中国债券论坛上表示,利率升降和杠杆率变化的关系,取决于投资回报率的动态变化。但这一理论表态,并不能解读为“短期内有加息空间”。
  • 随着上周兰州、合肥、南京相继松绑了部分楼市调控措施,地产股在周一也迎来了集体大涨。
  • 一些地方可以通过松绑限购政策来加快去库存,但不能允许地方继续大量增库存,新增库存必须与去库存的数量紧密结合起来,新增库存量在三年到五年内不能超过去库存量的一定比例。只有这样,去库存才能真正发挥作用和产生效果,才不会在执行中被扭曲。
  • 岁末年初,总结展望自然不可少。回顾过去一年的经济世界,全球经济终于在金融危机十年后出现了全面回暖的迹象,中国经济取得了超乎预期的成果。
  • 1月5日晚间,兰州市发文对部分区域取消限购,但在继续限购区域取消限购社保、纳税证明的同时,对限售进行了升级,需满3年才可交易。有人说,这是房地产调控放松的前兆。但笔者认为,这是房地产调控进入精细化阶段的必然选择。
  • 从定调“房子是用来住的,不是用来炒的”,到限购限贷限售政策密集出台,再到千亿级房企军团迅速扩容。在刚刚过去的2017年,房地产市场依然是各方最为关注的领域之一。
  • 刚刚过去的2017年,包括美国在内的一些发达经济体结束了口水加息,以更为实质性的行动演绎货币正常化进程。美联储加息三次,并于去年10月启动缩表;欧洲中央银行宣布延长量化宽松9个月的同时,计划于2018年1月开始减少国债购买规模,向货币政策正常化靠近了一步;加拿大央行七年来首次上调基准利率,英格兰银行也宣布了十年来的首次加息,并预计未来三年利率将逐步上涨;韩国银行也加入了加息行列。进入2018年,预计发达经济体将维持目前的收紧节奏,货币政策仍有诸多看点。
  • 进入新年,国内各大城市房贷额度依然未见明显转松,甚至有部分城市还传出了上调房贷利率的消息。广州市场方面,昨日记者调查发现,房贷利率较为稳定,而随着新年额度的下发,广州多家银行机构房贷发放速度比去年年底略快,但是今年的额度依然偏紧。
  • 近期,地产股在资本市场的表现着实亮眼。面对史上最严调控的2017年,房企销售业绩却出乎市场预料,这也直接带动了地产股的强劲上涨。
  • 岁末年初,房地产板块的强劲上涨引发市场广泛关注。2017年12月29日以来截至昨日,房地产板块连续6个交易日出现上涨,期间累计涨幅达到11.97%,龙头股泰禾集团最先启动,近9个交易日累计涨幅突破80%,期间出现5次涨停。
  • 1.5万亿的测算结果是一种理论上的最大测算结果,在现实操作中有些对象银行并不会用尽2%法定准备金率的临时动用范围,因此真实的流动性释放很可能小于这一数值。
  • 中国人民银行5日发布《关于进一步完善人民币跨境业务政策促进贸易投资便利化的通知》(以下简称《通知》),便利企业境外募集人民币资金汇入境内使用。
  • 日前,住房和城乡建设部发布的《2017年11月份全国住房公积金运行情况》显示,截至2017年11月底,全国住房公积金缴存总额12.3万亿元,提取总额7.2万亿元,缴存余额5.1万亿元;累计发放住房公积金个人住房贷款7.48万亿元,个人住房贷款余额4.5万亿元,个贷率(个人住房贷款余额/缴存余额)为87.6%。
  • 1月5日,央行发布了《关于进一步完善人民币跨境业务政策促进贸易投资便利化的通知》。《通知》明确了境内企业境外发行债券、股票募集的人民币资金可按实际需要调回境内使用,进一步简化管理流程,便利企业日常运营。
  • 北京时间5日凌晨,抵押贷款提供商全美互惠保险公司(Nationwide)周四表示,2017年伦敦的房地产平均价格下跌,标志着伦敦房地产价格出现2009年以来的首次年度下降。
  • 从2007年的美国次贷危机爆发至今,已经十周年。早在今年一季度,美国平均地产价格就已接近危机前的水平。各大机构预计,即使是在持续加息的环境下,紧俏的库存仍将令2018年的美国楼市将再创新高。
  • 美国《世界日报》刊文称,“他们买得起房子,但他们不想。”这是越来越多年纪大、较富裕的美国人的想法,他们正从郊区的大间房屋,转向高级租屋。这样的趋势,改变了美国的租屋市场,市面出现越来越多的高级公寓和独立房屋,却只有一些新的租屋单位是中低收入住户可负担。
  • 根据全球知名数据机构Corelogic,2017年12月初发布的11月份房价指数显示,11月份悉尼房价下跌0.7%,这是悉尼房价持续第三个月下跌,从而导致季度跌幅达到了1.3%,也是悉尼自2016年3月以来的最大季度跌幅。而澳洲地产市场受到了悉尼市场拖累,11月份独栋房屋房价下跌0.2%,前一个月则下跌0.1%,但是公寓房房价上涨了0.3%。
  • 希腊拥有世界上最长的海岸线,长约1.5万公里,3000多个岛屿星罗棋布于爱琴海和地中海中。希腊不乏名胜古迹,如雅典卫城、德尔菲太阳神殿、奥林匹亚古运动场建筑群、阿波罗宗教城、埃皮达夫罗斯露天剧场等。美丽的风光和古老的文化每年吸引了众多游客前来。
  • 北京时间11日路透社报道,据知情人士称,美国最大购物中心所有者和运营商之一GGP Inc已拒绝了其最大股东布鲁克菲尔德地产合伙公司提出的价值148亿美元的收购要约。
  • 日前戴德梁行发布的报告显示,中国境外房地产投资今年三季度同比下降51%至25亿美元。华人商业地产开发商美隆集团合伙人刘子洵认为,海内外市场信息不对称加上中资企业以固有的思维方式来策划运作海外项目,是它们在海外碰壁的主要原因。
  • 据希腊国家统计局当地时间12月4日发布的数据显示,希腊第三季度经济同比增长1.3%,环比增长0.3%。尽管希腊经济已止跌反弹,不过负债率却一路上行,严重超过警戒线水平。近日,在尝试走出深陷债务泥潭的道路上,希腊政府又迈出了艰难的一步。
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