长租公寓新玩家: 开发商变身“房东”

康靖2017-09-20 17:26:32来源:中国房地产金融

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  长租公寓从一出现就身披光环,作为化解我国房地产库存的一个重要途径,超万亿的巨大市场前景,成为诸多资本竞相追逐的香饽饽。

  随着各种利好租赁市场的政策不断频传,除各大运营商之外,房地产商也纷纷跃跃欲试,纷纷化身“房东”,入局长租公寓市场,迈入租赁市场新纪元。

  存量房市场的新玩法

  长租公寓本身,已经不是新鲜话题了。从规模管理角度来看,实行统一物业管理的整栋式公寓被称为集中式长租公寓;拿到业主房源之后统一装修出租的公寓被称为分散式长租公寓。现阶段市场的长租按运营主体可分为三大类。

  其中第一类最受推崇,是互联网创业公司投资,或具有互联网运用模式的白领公寓,诸如魔方、未来寓等。

  这一类公寓大多以风格鲜明、设计时尚、社区服务丰富为特色,给入住者提供全方位的软性服务。吸引了一大批受过高等教育的年轻人,其中有相当一部分具海外背景,同时有一部分公寓则专门针对外籍人士。

  第二类是以酒店集团为引领的公寓,像如家的逗号公寓、华住的城家公寓等。

  第三类便是房地产公司旗下的公寓,如万科的泊寓和世联行旗下的红璞公寓等。

  从去年开始,房企进军长租公寓领域,并快速成立自己的长租公寓品牌并不是新鲜事。

  以杭州为例,2017 年5 月下旬,万科旗下的长租公寓品牌“泊寓”入杭,在萧山市心北路和建设四路交叉口的精峰世纪大厦开张,首批推出298 套精装房源。如果从去年7月在北京的首个落地项目算起,到如今涵盖不同区域的多家分店,总计有800 多套可接受预订的房源,引领各大开发商加入“房东”行列。

  6 月底,龙湖地产的长租公寓品牌“冠寓”首批约500 套房源,在城西留和路58 号蓝保大厦掀起盖头。

  杭州几个本土房企高管离职后创业成立浙江大悦资产管理公司,旗下长租公寓品牌“群岛”,今夏也有两个项目在滨江和城东亮相。

  除万科泊寓之外,开发商和各长租公寓运营商玩出了多种花样,龙湖冠寓、旭辉领寓等各种“寓”犹如雨后春笋。今年3 月,在龙湖奥体项目天璞的发布会上,龙湖杭州公司总经理张旭忠提及:龙湖长租公寓项目3 年规划目标10000 套房源。分解到2017 年,今年“冠寓”预计签约3000 套房源,完成开业2000 间。

  万科高层也在多个场合表示,万科进入长租市场绝非玩票,而是想要把万科的服务精神和品牌精神带入最需要这些基因的租赁市场。万科高层说:“这是我们生态森林最重要的一环。”

  房企为何看上这块“回报率低”的“蛋糕”

  有人曾说长租公寓的盈利模式很简单,房租差价和管理费。这属于传统的重资产模式,其最重要的在于成本的管控,例如收房成本、装修成本和管理成本。很显然,长租公寓不是这么来做的。这块香饽饽,可能吃起来的时候,吃相还需要再琢磨。

  首先对于租客来说,价格并不是吸引租客的因素。甚至,与普通的自由私宅租赁价格相比,租金相差无几,而且在面积上明显小于普通住宅的单套面积。从水电费成本角度来看,因采用商业用水和商业用电也高于普通民宅。那么长租公寓如何来吸引大量年轻租客的关注呢?

以熊猫公寓北工大店为例,虽然每间房没有配置厨房,但公寓整体设计了超大空间的公共区域,其中包含无人超市区、咖啡休闲区、科技体验区、阳光健身区、公共厨房区、烘干熨烫区、快递收发区和电玩按摩区等八大免费服务区域。同时,熊猫公寓内还提供熊猫App、免费网络、免费熨烫、免费健身、免费咖啡、免费采暖、免费保洁以及免费4K 高清IPTV 8大免费服务。通过熊猫App,租客还可以一键享受到包含维修、洗衣、早晚餐、夜宵等在内的全生活一站式服务。长租公寓正是以这样创新的方式来打破传统租房的概念,吸引着一批又一批的年轻人前来入住。

  而这些,都是需要牺牲住宅面积或者资金投入才可提供的服务。对于开发商而言,这是投入,需要考虑回报,所以前些年很早进入长租公寓的一些公寓运营商,真的找到稳定盈利模式,目前尚未发现。而且目前我国的长租公寓盈利模式还处在最初级最简单的一种营收模式,就是收租。那么此时开发商入局是意欲何为呢?

  这两年卖房卖到手软的大开发商入局,不能不说和政策有关。2016 年5 月,上海周浦一幅住宅用地出让,规定了开发商必须自持项目15% 住宅物业70 年,只能租赁,不能销售。

  自此后,上海所有出让的住宅开发用地,都会有开发商自持面积的比例要求。紧随其后的是北京。2016 年11 月25 日,北京市住建委就《本市“限房价、竞地价”项目自持商品住房租赁管理有关问题的通知》公开征求意见,提出自持商品住房应全部用于对外租赁,不得销售,持有年限与土地出让年限一致,即拟为70 年。

  北京、上海两个一手房新增市场远远小于二手房增量市场的城市,相继出台让房企自持物业的土地出让新规,对于房企展开新布局是一种推动力。

  除了国家从去年开始对住宅租赁企业的态度表现出支持外,对于房地产商本身来说,也有自己的需求。在细分客户群体的基础上,开发商希望将产品进行各个年龄段的战略性全覆盖。

  房地产的周期性很强,一旦进入存量房时代,如何将尚未卖出去或者暂时没有卖出去的房子利用起来,是许多房企的需求,至少可以给现阶段现金流紧张的房企带来一定的现金流,尽管微乎其微。毕竟在存量房时代,如何盘活闲置的不动产,其中大有文章可做。仲量联行中国区研究总监周志锋曾向媒体表示,包括国际上的一些企业也对中国巨量的闲置不动产资产管理市场颇感兴趣,比如美国联合办公行业巨头WeWork 旗下的WeLive。

  当前一二线城市房价普遍高企,很多年轻人无法买房,这已经成为社会需要面对的现状。更多年轻人面向品牌长租公寓,将为这个市场带来未来容量达到万亿的市场份额。诚如万科董事会秘书朱旭说,当下长租公寓行业虽然群雄纷争,但还没有领军人物,市场空间仍然巨大。

  房企做“公寓”的利弊

  目前房企介入长租公寓市场有四种模式:自持转做公寓、从乙方租赁物业、买地自建和通过与政府旗下的人才公寓、廉租公寓等运营合作。

  观察人士指出,长租公寓行业面临资金瓶颈,原来进入较早的公寓品牌缺乏资金实力,多个运营品牌商拿了融资之后抓紧扩张,更多的公司与品牌面临被收购。

  而大房企最大的优势是不愁自有资金,比如上海地区一年买地资金预算拿出一部分就可以收购不少存量项目。万科今年的目标是,包括15% 自持在内,上海有30 个项目开业。

  而长租公寓要做得持久,最终要考虑的依然是盈利问题。做长租公寓,只有达到一定规模之后,才会进入盈利阶段,长租公寓一旦拓展到2万间房源左右的数量时,成本就会得到大量的分摊,规模效应就会发挥出来,这时多个项目就会强于单个。

  而从盈利角度考虑,当前开发商最需要做的核心就是培养运营能力,尤其是怎么样做到成本控制、运营管理。其实,不止开发商,整个行业都需要思考如何通过成本控制和相关运营实现盈利,而目前在这个行业里盈利的并不多。

  业内人士分析,长租公寓运营方的成本最主要还是房源成本,即交给业主的房租成本。目前这个行业的成本结构确实有一定不合理的因素,就是房租占比太高,有的企业占到百分之七八十,集中式大概百分之五六十。

  而房企大部分在销售和成本控制上有着得天独厚的优势之外,对于长租公寓最需要的标准化后续服务和运营却恰恰是匮乏的,这也是很多人对于房企进入长租公寓的一个担忧。长租公寓从一开始就带着互联网创业的基因,而这部分对于一向搞实体的房地产商来说,要做的功课显然还有很多。
由此可见,房企入局长租公寓,前路依然漫长。

政策 市场 公司 土地 观点 金融 海外 产业链
  • 在传统“金九银十”旺季来临之际,新一轮调控大潮再次猝不及防地袭来。9月22日起,多个房价仍上涨的次热点城市,楼市调控再现集中升级,“限售”全面出现在人们的视野中。缺席了3月底的那一波调控,深圳楼市的房价在过去11个月里,一直保持相对稳定的态势,相关数据显示,无论是一手住宅还是二手住宅,9月前四周的成交均价均出现微幅下跌。而截至9月24日,深圳一手住宅成交量有所抬头,但二手房成交量依然上下起伏。多位业内人士表示,深圳楼市从去年10月至今一直控制得比较好,推行限售的必要性不大。
  • 一年前的9月30日晚,一则楼市调控信息让国庆长假并不平静。
  • 近日,8月房价环比涨幅居首的桂林发布《关于加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》,要求加强相关调控措施,包括第三套及以上住房须取得不动产权属证书满2年才能转让,注销所涉及房源重新销售的价格不得高于上次合同备案价格等。
  • 昨日,东莞市住建局发布《关于切实规范国庆中秋期间房地产市场秩序的通知》(以下简称《通知》),再次强调开发企业和代理、中介机构要遵守东莞限购政策,不得发布虚假广告信息、炒作房价上涨,特别提醒企业不能为不具备购房资格的购房人承诺或提供办理个税、社保等来规避东莞的限购政策。
  • 9月26日,国土资源部在武汉市召开利用集体建设用地建设租赁住房试点工作启动会,就试点工作作出全面部署。
  • 最近,国内多座城市相继升级包括限售在内的楼市调控措施,但广东省东莞市最新发布的通知显得有些“特别”。
  • 作为首都,北京的城市规划迎来重大变革。
  • 9月27日,中共中央、国务院批复了《北京城市总体规划(2016年-2035年)》。国务院在明确北京城市发展新目标的基础上,给出了加强“四个中心”功能建设、优化城市功能和空间布局、严控城市规模、高水平规划建设北京城市副中心、深入推进京津冀协同发展等十一条批复意见。
  • 近日,国土资源部在湖北省武汉市召开利用集体建设用地建设租赁住房试点工作启动会,就试点工作作出全面部署。会议明确,试点的总体要求是牢牢把握“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,以构建租购并举的住房体系为方向,着力构建城乡统一的建设用地市场,推进集体土地不动产登记,完善利用集体建设用地建设租赁住房规则,健全服务和监管体系,提高存量土地节约集约利用水平,为全面建成小康社会提供用地保障,促进建立房地产平稳健康发展长效机制。
  • 增减挂钩节余指标流转交易,阶段性成绩斐然。
  • 租购并举之路,杭州又迈出一大步。
  • 今年9月以前,深圳没有居住用地推出,如何解决“地荒”成为市场关注的焦点。而在昨日,据深圳市规土委网站显示,受深圳市规土委大鹏管理局委托,深圳市土地房产交易中心将以挂牌方式公开出让G15401-1498宗地的使用权,土地用途为交通场站用地+商业用地+三类居住用地,这也是今年以来深圳首次挂牌出让居住用地。
  • 近日,农业部、中央农办确定北京市海淀区等100个县(市、区)为2017年度农村集体产权制度改革试点单位。
  • ​在房地产市场显著降温的大背景下,土地市场热度仍未消退。9月25日,中原地产研究中心发布数据显示,截至目前,全国土地出让最密集的50大城市总计土地出让收入高达2.28万亿元,同比上涨32%,刷新历史最高纪录。业内认为,当前全国楼市库存实现显著去化,房企积极补充库存,调控力度相对较小的三四线城市土地市场可能接棒领跑。
  • ​昨天,北京土地市场成交了2宗住宅地块,分别位于丰台和通州,土地面积共约11公顷,建筑规模约27万平方米。其中包括一宗自住型商品住房用地和一宗“限房价、竞地价”普通商品住房用地。
  • 为减少建设用地总规模,国土资源部通过一些约束性指标逼迫地方政府进一步挖潜存量土地。
  • 小区花园及车位,租户与业主是否应享有同等的权利?
  • 张高丽表示,要高标准高质量组织编制完善新区总体规划、起步区控制性规划、启动区控制性详细规划、白洋淀生态环境保护和治理规划及各专项规划,推动“多规合一”。
  • 今年以来,我国个人消费贷款增长较快,部分贷款违规流入房地产市场,同时各种互联网平台向个人用户提供的借贷资金也可能用于房产投资。个人信贷资金违规进入房地产市场,放大居民部门杠杆,削弱房地产调控效果,应采取措施堵漏洞,并继续实施差别化的住房信贷政策,满足居民合理购房需求。
  • 近期,北京、深圳、浙江等多地下达通知,对消费贷违规进入房地产开展调查。记者了解到,监管趋严背景下,一些商业银行开始加强对消费贷的管理。变了味的“消费贷”,如何回归正途?
  • 消费贷监管又加强了。据媒体9月26日报道,近期多地银监局和人民银行分行相继发文,要求加强个人消费贷款管理,防范信贷资金违规流入房地产市场。目前多家银行开始向近期办理过消费贷的部分客户发送通知,要求其“补交消费用途证明材料”。
  •  9月26日,国家发展和改革委员会城市和小城镇改革发展中心研究员、学术委员会秘书长冯奎在由每日经济新闻主办的“第七届中国价值地产年会”上表示,“城市化速度有所放缓,但远远没有结束,未来仍然会维持一段中高速的增长”。
  • 从限购、限贷升级到限售,近期许多三四线城市追随一二线城市的脚步,加入了楼市调控队列。拉长观察周期,我们会发现一个有意思的现象——从2015年底中央经济工作会议提出“三去一降一补”,启动楼市去库存后,短短一年半的时间里,以抑制需求为代表的各种调控政策已经先后降临一二线、三四线城市。
  • 进入2017年,限售、限贷等逐渐成为各地调控政策的关键词。特别是7月份以来,广州、成都、北京、南京等多个人口净流入城市陆续出台租赁住房改革新政,“租购同权”、“住房租赁”等话题引爆市场热点。力度之大,预示着房地产市场风向已变。
  • 9月27日,国务院总理李克强主持召开国务院常务会议,会议决定对单户授信500万元以下的小微企业贷款、个体工商户和小微企业主经营性贷款及农户生产经营、创业担保等贷款增量或余额达到一定比例的商业银行实施定向降准,并适当给予再贷款支持。
  • 在地产销售增长、银行房贷额度逐渐受限的背景下,为了凑足 购房资金,不少居民以信用贷款、房抵贷等消费贷款填补缺口。消费贷逐渐异化为购房的一大资金来源。
  • 社科院国家金融与发展实验室、国家资产负债表研究中心27日发布二季度中国去杠杆进程报告。报告指出,二季度居民部门杠杆率依然延续上升趋势,从一季度的46.1%上升至47.4%,上升了1.3个百分点,整个上半年上升了2.6个百分点。居民部门在全部实体经济中加杠杆的速度依然较快。
  • 在房地产调控趋严、按揭贷款额度受到限制后,以短期消费贷款的名义套出资金实际用于购房用途的“套路”开始蠢蠢欲动。“房抵贷”、“首付贷”等资金违规流入房地产市场的可能性增加。
  • 在监管三令五申下,近期,北京等地各家银行正在启动筛查个人消费贷款贷后管理以及贷前严格审查。
  • 今日从浙江银监局获悉:针对日常监管中发现的个人贷款资金违规流入房地产问题,该局已召开“进一步规范个人贷款”专题监管会议,重申中国银监会的相关要求,部署辖内银行自查和监管抽查工作。
  • 近年来屡屡被传停贷的开发贷,可以说是涉房贷款中的“弱势群体”。
  • 近日,北京市民杨浦收到了一条来自银行的信息,要求他于9月底前,将此前在该行办理的信用卡现金贷款的资金消费凭证上传至指定系统,并告知如果发现其将贷款用于购房等投资领域,或未上传任何证明信息,银行将把这笔原本为三年期的消费贷款余额一次性计入信用卡账户。这意味着,如果没有通过银行的筛查,杨浦近期须集中还清剩余的近30万元。
  • 最近几年,在印度的一些城市街头,随处可见房地产广告的大招牌。以孟买为例,房价40年涨了600倍,大量资金涌入印度房地产市场,包括中国企业在内的全球房地产企业巨头,纷纷布局印度房地产市场。印度房地产市场为何如此火爆?投资这一领域有什么风险?《环球时报》记者对此进行了深入调查。
  • 为了应对房屋短缺问题,英国开始在极少地方,开建高楼,增加人口密度。
  • 近日,离国庆长假还剩不到两周,一家房产中介公司在江苏省镇江市代管的县级市——句容准备一场投资推介会,推介的重点是柬埔寨的房产。
  • 美国房地产市场一直是全球投资者心中重要的投资标的,在次贷危机爆发10年之后,美国多个城市的房屋售价与泡沫巅峰时持平甚至更高。其中,低库存更成为推高房价的原因之一。
  • 除美国、英国、加拿大以外,澳大利亚也受到了中国留学生家庭的青睐。不少中国家庭考虑到孩子留学的便利性,在澳大利亚买房置业。在澳大利亚买房,如何办理贷款?还要注意哪些购房政策变化?北京晨报记者邀请业内专家为此类中国家庭讲解在澳大利亚买房的技巧。
  • 除美国、英国以外,加拿大也受到了中国留学生家庭的青睐。不少中国家庭考虑到孩子留学的便利性,在加拿大买房置业。在加拿大买房,如何办理贷款?还要注意哪些购房政策变化?北京晨报记者邀请业内专家为此类中国家庭讲解在加拿大买房的技巧。
  • 美国全国房地产商协会(NAR)周四公布的数据显示,美国7月份的二手房销售意外下滑至2016年8月份以来的最低水平,暗示房价的上涨和库存有限阻碍了美国房地产市场以更快的速度增长。
  • 2008年美国正处在次贷危机期间,当时我刚入行美国房地产业,作为一个亲身经历、身在其中的房产业者,在如今各方纷纷回顾次贷危机之际,我很愿意分享我当时的所见所闻及深刻感受和体会,作为中国买家、投资者的参考、借鉴。
  • 就市场来说,永远在直线增长的事物是不存在的,几乎任何事物都是在曲折中前进,而对于铝合金门窗市场来说,伴随着经营成本不断攀升、传统经营模式弊病凸显、家居品牌跨界发展等多重压力,逐渐进入市场调整期,强者愈强、弱者愈弱的局面愈发明显。
  • 北京市环保局昨日表示,下月1日开始,京津冀三地将同步实施新的建筑类涂料与黏合剂环保标准,届时京津冀的装修将会更加健康、环保。
  • 近期,大自然联姻优家购,是其转变发展的方式,推动全屋整装战略最重要的一步。同时,大自然已将旗下地板、木门、橱衣柜等主营产品上线优家购官网和旗下数千家线下体验馆,为消费者提供家居一体化的全屋整装解决方案。
  • 目前,定制家居行业称得上是整个家居业发展速度最快的一个行业,定制橱柜和衣柜作为其中代表正处于风口上。定制门窗也属于定制家居领域,未来几年是否会成为下一个风口?从各大跨界品牌的动作来看,门窗品牌激增,定制市场风头正盛。
  • 近年来,木门已成为家居建材行业中成长最快的种类之一,可如何挑选木门却一直困扰着广大消费者,因为木门不能像其他产品一样打开,查看内部情况。
  • 近年来,随着互联网技术与经济社会深度融合,我国信息消费快速发展,正从以线上为主加快向线上线下融合的新形态转变,网络提速降费深入推进,消费主体不断增加、边界逐渐拓展、模式深刻调整,带动其他领域消费快速增长,已成为当前创新最活跃、增长最迅猛、辐射最广泛的经济领域之一,对拉动内需、促进就业和引领产业升级发挥着重要作用。
  • 与中国智能家居产业联盟共同举办的第三届上海国际智能家居展览会 (Shanghai Smart Home Technology – SSHT)将于2017年9月5日至7日在上海新国际博览中心隆重登场,并再度与上海国际智能建筑展览会 (Shanghai Intelligent Building Technology – SIBT)同期举行,两展将迎来240家参展商,展现智能家居及智能建筑技术。
  • 环保整治不断升级,绿色环保、低碳生活已经成为我国共同愿景。眼下的木门企业之中,已经有一些品牌开始向着绿色生产之路进发。随着环保力度的不断加严,木门企业再不跟上时代的大趋势,就会被市场淘汰出局。
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