长租公寓二线城市样本:从房企主动出击到房屋托管升级

丁晟 叶静静 朱晶晶 马乐乐2017-09-21 17:10:07来源:中国房地产金融

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  各地加快出台住房租赁市场政策的道路上,突破传统租赁升级与房企自持布局,构成了现有二线租赁市场新图景。

  看不上挣钱困难的长租公寓?这已经是“过去时”。8 月中旬,作为全国12 个试点城市之一的南京,出台培育住房租赁市场的新政。新政明确提出,将在部分土地出让时,增加房企竞争自持的条款。

  或快或慢,一大批房企已经快速奔跑在“当房东”的路上。

  8 月17 日,《南京市住房租赁试点工作方案》悄然出现在南京市政府官方网站上。具体到政策内容,南京没有像杭州那样作出与阿里巴巴合作的创新举动,但是对于租房的支持力度却是空前的。

  扶持国有企业发展规模化租赁、鼓励民营和混合所有制企业开展住房规模化租赁服务、鼓励支持房地产经纪机构开展住房租赁业务,同时政府建设住房租赁服务监管平台,加大行业监管力度。而对于开发企业来说,新政策还鼓励他们涉足长租公寓,甚至可以试点商业用房改建为租赁住房。

  还有一点足以让每一家开发企业心惊,那就是在部分住宅土地出让时,要求设置最高限价, 到达最高限价后转为竞争自持面积。此前,万科在佛山创造了100% 自持的地块。8 月18 日上午,在南京租赁新政出台后10 多个小时,南京国土部门公告挂出一批土地,其中城南的一幅地块首次出现“竞争自持”的条款——不会玩长租公寓,今后恐怕连拿地都困难了。

  如此的政策力度,无疑让从业者欢欣鼓舞。“长租公寓是一个低毛利的行业,但可服务的市场空间还是巨大的。” 南京银城千万间总经理刘俊接受《中国房地产金融》采访时表示,不否认这是一个蓝海市场,“从市场面来看,只要有好的房子,放出来是不愁租的,供需两端都极其旺盛,不像现在拿着钱你可能买不到房。”在他看来,最大的问题还是要有高效率的运营和管理水平。

  在南京,类似银城千万间的服务机构加在一起,市场份额尚不足5%。但业内人士相信,经过5 到10年的发展,参照欧美,租赁服务机构将占有30%-40% 的市场空间。

  龙湖喝下南京“头啖汤”

  从南京的软件大道向西上高架桥,举全市之力打造的河西新城如同画卷,依次铺陈在眼前。两幢金黄色外立面的板式高楼,扼守在河西新城的门户旁。龙湖地产的长租公寓品牌“冠寓”,进入南京的第一站,就落子这两幢位置绝佳的楼中。

  《中国房地产金融》8 月中旬探访的时候,“冠寓”里还有工人进出。这个9 月份即将正式公开的项目,很难想象728 个房间的装修只花了半年时间。

  30 平方米左右的南向公寓,配备有独立卫生间和厨房,屋内有中央空调、电视、洗衣机等日常家用电器。如果不喜欢开发商提供的品牌,租住者也可以根据自己的喜好选择其他品牌的电器。管家介绍说:这是冠寓的主力户型,房源通常半年起租,租金为3630 元/ 月,可以选择月付、季度付、半年付或者年付。

  冠寓的一个营销卖点是,把租房人的物业费包含在房租里而无需另外支付。作为年轻人为主的社区,租房人还可以享受免费的休闲服务,公共厨房、咖啡吧台、桌球、健身房……与不少公寓品牌主打社群相似,冠寓也在有意为这些年轻客群打造一个共同的社交圈。

  租金是怎么定的?龙湖方面介绍说,冠寓针对不同的目标客群细分为“豆豆”、“松果”、“核桃”三个系列,目前龙湖在南京主打的是中档的松果系列,与布局在一线城市的长租公寓思维相似,龙湖冠寓通过公寓的实际区位来定位租金。

  以南京举例,冠寓河西大街店月租金水平在3000 元左右,而位于江宁竹山路店的冠寓,月租金在1700-2000 元不等。“目前,我们在南京已经打造了1550 个房间,河西冠寓共占地2.2 万平方米,会是我们第一家开业的长租公寓。冠寓力争在发展速度、资产经营及增值服务等全产业链发力,3 年内形成规模化优势。”南京龙湖冠寓相关负责人表示。

  按照龙湖的测算,南京冠寓的每间公寓装修成本约1500 元/ 平方米,乐观估计的话,运营六七年能收回成本。

  继龙湖地产最先布局南京之后,万科、保利的长租公寓品牌则悄然运作。南京本地品牌房企朗诗地产,旗下的“朗诗寓”项目,在南京主城中心新街口刚刚低调落地,同样处于“新手上路”的阶段。

  与以上这些房企相比,南京本地的银城地产,则走在最前沿。南京银城千万间总经理刘俊介绍说,2015年4 月,银城就设计了“千万间”的品牌,开始正式涉足长租公寓领域。“在一开始,银城以建立服务体系为主要工作。2016 年做到了1 万间的水平,今年开始全面梳理服务管理流程。小业主可以把房子直接交给银城千万间托管,由银城统一装修后对外出租。租客也不需要和形形色色的房东发生很多关系,得到的是银城千万间统一标准的管家式服务。”

  与龙湖冠寓不同,银城千万间的模式是从散落在房东个人手中转租过来,重新按照标准化模式打造后再对外出租。虽然无法形成统一管理,导致人力成本会上升,但是这样的结果是在全市各地四处开花,客户的选择面大大提升。

  在南京城东的金马路,银城地产开发建设办公性质的KINMA Q+ 青年社区的公寓项目,这个项目3 幢楼当中有2 幢已经陆续销售。刘俊透露,尚未销售的3 号楼,未来就将由银城自持,用来经营长租公寓。

  合肥房屋托管模式升级

  2016 年末,合肥市常住人口786.9万人,比2015 年增加7.9 万人,增长1.0%。资料显示,新进入城市的新市民80% 靠租房。大量的城市新人口增长背后,意味着巨大的租房市场。此外,合肥于近期成为了首批住房租赁试点城市之一,引起了众人的关注。作为租赁市场上新兴的长租公寓,自然也就变成了大家议论的焦点。

  合肥租赁市场上,许多长租公寓是通过对传统房屋托管模式的升级而形成的。在房屋托管模式下,房东与中介公司签订托管合同,由中介公司按时付一定租金给房东,并取得房屋的全部管理权。然后,中介转租给有需要的租客,即房东、租客都只与中介发生合同关系。2015 年,合肥租赁市场上涌现了众多白领公寓概念。为了适应市场的发展,许多传统的房屋托管模式也进行了升级改造。此后,合肥的长租公寓便如雨后春笋般快速发展。

  目前合肥的长租公寓市场中不仅有升级的房屋托管模式,还有不少长租公寓品牌。合肥长租公寓品牌发展到现在已经初具规模。诸如万科泊寓、星房优租、绿萝公寓等长租公寓品牌在合肥租赁市场已经有一定的占有量。万科泊寓在合肥拥有两个项目,位于合肥蜀山区的金域国际项目于2016 年5 月入驻合肥,旨在为青年群体提供优质租住空间及一体化社区服务,位于高新区项目则在今年8 月完成了签约。

  与万科泊寓的客户定位不同,成立于2016 年2 月的星房优租主打合肥市场的中高端白领租房领域,以智能家居和个性定制为特色。

  除了合肥市场上现有的长租公寓品牌外,不少房产企业也看好合肥的长租公寓市场。龙湖地产正在合肥寻找交通便利、配套便利的优质公寓物业,准备拓展旗下长租公寓品牌冠寓的合肥市场;招商蛇口合肥公司常务副总经理吕传来也表示将密切关注合肥租赁细则的出台,寻找合适的契机开展住房租赁方面业务的布局。

  长租公寓发展症结

  由于模式难度小,经营范围熟悉,传统的房屋中介或房屋托管在面对市场竞争与升级的情况下,便企图在长租公寓市场分一杯羹。合肥市场上的多数长租公寓企业的运营模式较为相似,即将一批房源从房东手中长期租赁下来,然后进行标准化的装修,再面向市场出租。运营商赚取的主要是转租的差价和管理费用,以及公寓提供的管理、服务费用。在本质上,这种模式与原有的房屋中介差别不大,难度也不大。

  租赁市场升级换代虽是好事,但这种简单模式下的升级可能会造成其他问题。因为目前合肥的长租公寓产品主要集中在中端和低端市场。产品的定位虽略有不同,但整体上都是针对最具成长性、有购房潜力的年轻客户。简单模式升级下,企业依靠符合青年人爱好的装修风格以及智能家居、桌游的硬件配套来吸引客户。这种模式在短期内能有效起到吸引租户的效果,但在长租公寓市场快速发展的情况下,由于模式简单易复制,企业同质化问题也会越来越严重。

  面对同质化问题,简单模式的长租公寓企业必须要用更加专业眼光来确定发展定位,而不是将思维仍拘泥于原有的房屋中介或房屋托管中。无论是互联网+ 的租房平台,还是对长租公寓服务升级,对于简单模式的长租公寓企业而言,都是一个值得思考的探索方向。

  除企业同质化倾向外,长租公寓行业还存在盈利问题。租金收益率一直以来便处于低收益状态,长租公寓作为房屋租赁行业的一员也难以避免这一问题。来自上海易居房地产研究院数据显示,今年二季度50 个典型城市租金收益率为2.7%,合肥租金收益率为1.8%。虽然合肥近两年高速增长的房价在一定程度上影响了租金收益率,但全国50 城中合肥的租金收益率低于平均水准的事实是不可辩的。

  在租金低收益的情况下,公寓提供的管理、服务费用就成为了盈利渠道之一。以绿萝公寓为例,每个绿萝公寓入住用户都需缴纳综合费用。公寓方面则会为用户提供公共区域保洁、无线wi-fi 网络、定期维修维护等方面的服务。对于住户而言,他们用低廉的费用获得了更好的服务,可以居住在一个更干净更舒适的环境中。对于企业而言,提供附加服务在一定程度上增加了自身竞争优势,因为更好的用户体验可以增加用户黏性;另一方面,企业也能从附加服务收费中获得部分短期盈利。不过,这种增值服务盈利目前也处于尝试阶段。业界指出,目前公寓对产品设计和客户需求还在摸索阶段,市场尚缺乏质量监管体系的监督把控。

  事实上,企业运营长租公寓存在前期投入较高、融资成本高、盈利周期长等一系列问题。面对目前合肥长租公寓的发展,安徽房地产研究会秘书长汪远表示,长租公寓真正实现大规模的机构运营尚需时日,客户群体规模偏低使得市场短期内仍以租金差为主要收入来源。运营商通过租金差实现盈利,通过其他模式实现突破是未来长租公寓的发展方向。

  立足于国内,目前长租公寓的运营主要是以下几种模式:以YOU+为代表的资产托管模式、以城家公寓为代表的降本增效模式、以新派公寓为代表的基金持有模式、以万科泊寓为代表的业务协同模式以及以魔方公寓为代表的平台服务模式。即便模式多种多样,但归根到底长租公寓不过有两个发展方向:一种是立足于租赁市场,以租赁的产品或增值服务来获取利润;另一种则是立足于资本市场,转嫁自身的成本与开销。

  对于合肥长租公寓企业而言,无论选择哪种发展模式,如何在适应自身的模式下进行企业升级,是它们需要面对的难题。

政策 市场 公司 土地 观点 金融 海外 产业链
  • 在传统“金九银十”旺季来临之际,新一轮调控大潮再次猝不及防地袭来。9月22日起,多个房价仍上涨的次热点城市,楼市调控再现集中升级,“限售”全面出现在人们的视野中。缺席了3月底的那一波调控,深圳楼市的房价在过去11个月里,一直保持相对稳定的态势,相关数据显示,无论是一手住宅还是二手住宅,9月前四周的成交均价均出现微幅下跌。而截至9月24日,深圳一手住宅成交量有所抬头,但二手房成交量依然上下起伏。多位业内人士表示,深圳楼市从去年10月至今一直控制得比较好,推行限售的必要性不大。
  • 一年前的9月30日晚,一则楼市调控信息让国庆长假并不平静。
  • 近日,8月房价环比涨幅居首的桂林发布《关于加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》,要求加强相关调控措施,包括第三套及以上住房须取得不动产权属证书满2年才能转让,注销所涉及房源重新销售的价格不得高于上次合同备案价格等。
  • 昨日,东莞市住建局发布《关于切实规范国庆中秋期间房地产市场秩序的通知》(以下简称《通知》),再次强调开发企业和代理、中介机构要遵守东莞限购政策,不得发布虚假广告信息、炒作房价上涨,特别提醒企业不能为不具备购房资格的购房人承诺或提供办理个税、社保等来规避东莞的限购政策。
  • 9月26日,国土资源部在武汉市召开利用集体建设用地建设租赁住房试点工作启动会,就试点工作作出全面部署。
  • 最近,国内多座城市相继升级包括限售在内的楼市调控措施,但广东省东莞市最新发布的通知显得有些“特别”。
  • 作为首都,北京的城市规划迎来重大变革。
  • 9月27日,中共中央、国务院批复了《北京城市总体规划(2016年-2035年)》。国务院在明确北京城市发展新目标的基础上,给出了加强“四个中心”功能建设、优化城市功能和空间布局、严控城市规模、高水平规划建设北京城市副中心、深入推进京津冀协同发展等十一条批复意见。
  • 近日,国土资源部在湖北省武汉市召开利用集体建设用地建设租赁住房试点工作启动会,就试点工作作出全面部署。会议明确,试点的总体要求是牢牢把握“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,以构建租购并举的住房体系为方向,着力构建城乡统一的建设用地市场,推进集体土地不动产登记,完善利用集体建设用地建设租赁住房规则,健全服务和监管体系,提高存量土地节约集约利用水平,为全面建成小康社会提供用地保障,促进建立房地产平稳健康发展长效机制。
  • 增减挂钩节余指标流转交易,阶段性成绩斐然。
  • 租购并举之路,杭州又迈出一大步。
  • 今年9月以前,深圳没有居住用地推出,如何解决“地荒”成为市场关注的焦点。而在昨日,据深圳市规土委网站显示,受深圳市规土委大鹏管理局委托,深圳市土地房产交易中心将以挂牌方式公开出让G15401-1498宗地的使用权,土地用途为交通场站用地+商业用地+三类居住用地,这也是今年以来深圳首次挂牌出让居住用地。
  • 近日,农业部、中央农办确定北京市海淀区等100个县(市、区)为2017年度农村集体产权制度改革试点单位。
  • ​在房地产市场显著降温的大背景下,土地市场热度仍未消退。9月25日,中原地产研究中心发布数据显示,截至目前,全国土地出让最密集的50大城市总计土地出让收入高达2.28万亿元,同比上涨32%,刷新历史最高纪录。业内认为,当前全国楼市库存实现显著去化,房企积极补充库存,调控力度相对较小的三四线城市土地市场可能接棒领跑。
  • ​昨天,北京土地市场成交了2宗住宅地块,分别位于丰台和通州,土地面积共约11公顷,建筑规模约27万平方米。其中包括一宗自住型商品住房用地和一宗“限房价、竞地价”普通商品住房用地。
  • 为减少建设用地总规模,国土资源部通过一些约束性指标逼迫地方政府进一步挖潜存量土地。
  • 小区花园及车位,租户与业主是否应享有同等的权利?
  • 张高丽表示,要高标准高质量组织编制完善新区总体规划、起步区控制性规划、启动区控制性详细规划、白洋淀生态环境保护和治理规划及各专项规划,推动“多规合一”。
  • 今年以来,我国个人消费贷款增长较快,部分贷款违规流入房地产市场,同时各种互联网平台向个人用户提供的借贷资金也可能用于房产投资。个人信贷资金违规进入房地产市场,放大居民部门杠杆,削弱房地产调控效果,应采取措施堵漏洞,并继续实施差别化的住房信贷政策,满足居民合理购房需求。
  • 近期,北京、深圳、浙江等多地下达通知,对消费贷违规进入房地产开展调查。记者了解到,监管趋严背景下,一些商业银行开始加强对消费贷的管理。变了味的“消费贷”,如何回归正途?
  • 消费贷监管又加强了。据媒体9月26日报道,近期多地银监局和人民银行分行相继发文,要求加强个人消费贷款管理,防范信贷资金违规流入房地产市场。目前多家银行开始向近期办理过消费贷的部分客户发送通知,要求其“补交消费用途证明材料”。
  •  9月26日,国家发展和改革委员会城市和小城镇改革发展中心研究员、学术委员会秘书长冯奎在由每日经济新闻主办的“第七届中国价值地产年会”上表示,“城市化速度有所放缓,但远远没有结束,未来仍然会维持一段中高速的增长”。
  • 从限购、限贷升级到限售,近期许多三四线城市追随一二线城市的脚步,加入了楼市调控队列。拉长观察周期,我们会发现一个有意思的现象——从2015年底中央经济工作会议提出“三去一降一补”,启动楼市去库存后,短短一年半的时间里,以抑制需求为代表的各种调控政策已经先后降临一二线、三四线城市。
  • 进入2017年,限售、限贷等逐渐成为各地调控政策的关键词。特别是7月份以来,广州、成都、北京、南京等多个人口净流入城市陆续出台租赁住房改革新政,“租购同权”、“住房租赁”等话题引爆市场热点。力度之大,预示着房地产市场风向已变。
  • 9月27日,国务院总理李克强主持召开国务院常务会议,会议决定对单户授信500万元以下的小微企业贷款、个体工商户和小微企业主经营性贷款及农户生产经营、创业担保等贷款增量或余额达到一定比例的商业银行实施定向降准,并适当给予再贷款支持。
  • 在地产销售增长、银行房贷额度逐渐受限的背景下,为了凑足 购房资金,不少居民以信用贷款、房抵贷等消费贷款填补缺口。消费贷逐渐异化为购房的一大资金来源。
  • 社科院国家金融与发展实验室、国家资产负债表研究中心27日发布二季度中国去杠杆进程报告。报告指出,二季度居民部门杠杆率依然延续上升趋势,从一季度的46.1%上升至47.4%,上升了1.3个百分点,整个上半年上升了2.6个百分点。居民部门在全部实体经济中加杠杆的速度依然较快。
  • 在房地产调控趋严、按揭贷款额度受到限制后,以短期消费贷款的名义套出资金实际用于购房用途的“套路”开始蠢蠢欲动。“房抵贷”、“首付贷”等资金违规流入房地产市场的可能性增加。
  • 在监管三令五申下,近期,北京等地各家银行正在启动筛查个人消费贷款贷后管理以及贷前严格审查。
  • 今日从浙江银监局获悉:针对日常监管中发现的个人贷款资金违规流入房地产问题,该局已召开“进一步规范个人贷款”专题监管会议,重申中国银监会的相关要求,部署辖内银行自查和监管抽查工作。
  • 近年来屡屡被传停贷的开发贷,可以说是涉房贷款中的“弱势群体”。
  • 近日,北京市民杨浦收到了一条来自银行的信息,要求他于9月底前,将此前在该行办理的信用卡现金贷款的资金消费凭证上传至指定系统,并告知如果发现其将贷款用于购房等投资领域,或未上传任何证明信息,银行将把这笔原本为三年期的消费贷款余额一次性计入信用卡账户。这意味着,如果没有通过银行的筛查,杨浦近期须集中还清剩余的近30万元。
  • 最近几年,在印度的一些城市街头,随处可见房地产广告的大招牌。以孟买为例,房价40年涨了600倍,大量资金涌入印度房地产市场,包括中国企业在内的全球房地产企业巨头,纷纷布局印度房地产市场。印度房地产市场为何如此火爆?投资这一领域有什么风险?《环球时报》记者对此进行了深入调查。
  • 为了应对房屋短缺问题,英国开始在极少地方,开建高楼,增加人口密度。
  • 近日,离国庆长假还剩不到两周,一家房产中介公司在江苏省镇江市代管的县级市——句容准备一场投资推介会,推介的重点是柬埔寨的房产。
  • 美国房地产市场一直是全球投资者心中重要的投资标的,在次贷危机爆发10年之后,美国多个城市的房屋售价与泡沫巅峰时持平甚至更高。其中,低库存更成为推高房价的原因之一。
  • 除美国、英国、加拿大以外,澳大利亚也受到了中国留学生家庭的青睐。不少中国家庭考虑到孩子留学的便利性,在澳大利亚买房置业。在澳大利亚买房,如何办理贷款?还要注意哪些购房政策变化?北京晨报记者邀请业内专家为此类中国家庭讲解在澳大利亚买房的技巧。
  • 除美国、英国以外,加拿大也受到了中国留学生家庭的青睐。不少中国家庭考虑到孩子留学的便利性,在加拿大买房置业。在加拿大买房,如何办理贷款?还要注意哪些购房政策变化?北京晨报记者邀请业内专家为此类中国家庭讲解在加拿大买房的技巧。
  • 美国全国房地产商协会(NAR)周四公布的数据显示,美国7月份的二手房销售意外下滑至2016年8月份以来的最低水平,暗示房价的上涨和库存有限阻碍了美国房地产市场以更快的速度增长。
  • 2008年美国正处在次贷危机期间,当时我刚入行美国房地产业,作为一个亲身经历、身在其中的房产业者,在如今各方纷纷回顾次贷危机之际,我很愿意分享我当时的所见所闻及深刻感受和体会,作为中国买家、投资者的参考、借鉴。
  • 就市场来说,永远在直线增长的事物是不存在的,几乎任何事物都是在曲折中前进,而对于铝合金门窗市场来说,伴随着经营成本不断攀升、传统经营模式弊病凸显、家居品牌跨界发展等多重压力,逐渐进入市场调整期,强者愈强、弱者愈弱的局面愈发明显。
  • 北京市环保局昨日表示,下月1日开始,京津冀三地将同步实施新的建筑类涂料与黏合剂环保标准,届时京津冀的装修将会更加健康、环保。
  • 近期,大自然联姻优家购,是其转变发展的方式,推动全屋整装战略最重要的一步。同时,大自然已将旗下地板、木门、橱衣柜等主营产品上线优家购官网和旗下数千家线下体验馆,为消费者提供家居一体化的全屋整装解决方案。
  • 目前,定制家居行业称得上是整个家居业发展速度最快的一个行业,定制橱柜和衣柜作为其中代表正处于风口上。定制门窗也属于定制家居领域,未来几年是否会成为下一个风口?从各大跨界品牌的动作来看,门窗品牌激增,定制市场风头正盛。
  • 近年来,木门已成为家居建材行业中成长最快的种类之一,可如何挑选木门却一直困扰着广大消费者,因为木门不能像其他产品一样打开,查看内部情况。
  • 近年来,随着互联网技术与经济社会深度融合,我国信息消费快速发展,正从以线上为主加快向线上线下融合的新形态转变,网络提速降费深入推进,消费主体不断增加、边界逐渐拓展、模式深刻调整,带动其他领域消费快速增长,已成为当前创新最活跃、增长最迅猛、辐射最广泛的经济领域之一,对拉动内需、促进就业和引领产业升级发挥着重要作用。
  • 与中国智能家居产业联盟共同举办的第三届上海国际智能家居展览会 (Shanghai Smart Home Technology – SSHT)将于2017年9月5日至7日在上海新国际博览中心隆重登场,并再度与上海国际智能建筑展览会 (Shanghai Intelligent Building Technology – SIBT)同期举行,两展将迎来240家参展商,展现智能家居及智能建筑技术。
  • 环保整治不断升级,绿色环保、低碳生活已经成为我国共同愿景。眼下的木门企业之中,已经有一些品牌开始向着绿色生产之路进发。随着环保力度的不断加严,木门企业再不跟上时代的大趋势,就会被市场淘汰出局。
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