长租公寓二线城市样本:从房企主动出击到房屋托管升级

丁晟 叶静静 朱晶晶 马乐乐2017-09-21 17:10:07来源:中国房地产金融

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  各地加快出台住房租赁市场政策的道路上,突破传统租赁升级与房企自持布局,构成了现有二线租赁市场新图景。

  看不上挣钱困难的长租公寓?这已经是“过去时”。8 月中旬,作为全国12 个试点城市之一的南京,出台培育住房租赁市场的新政。新政明确提出,将在部分土地出让时,增加房企竞争自持的条款。

  或快或慢,一大批房企已经快速奔跑在“当房东”的路上。

  8 月17 日,《南京市住房租赁试点工作方案》悄然出现在南京市政府官方网站上。具体到政策内容,南京没有像杭州那样作出与阿里巴巴合作的创新举动,但是对于租房的支持力度却是空前的。

  扶持国有企业发展规模化租赁、鼓励民营和混合所有制企业开展住房规模化租赁服务、鼓励支持房地产经纪机构开展住房租赁业务,同时政府建设住房租赁服务监管平台,加大行业监管力度。而对于开发企业来说,新政策还鼓励他们涉足长租公寓,甚至可以试点商业用房改建为租赁住房。

  还有一点足以让每一家开发企业心惊,那就是在部分住宅土地出让时,要求设置最高限价, 到达最高限价后转为竞争自持面积。此前,万科在佛山创造了100% 自持的地块。8 月18 日上午,在南京租赁新政出台后10 多个小时,南京国土部门公告挂出一批土地,其中城南的一幅地块首次出现“竞争自持”的条款——不会玩长租公寓,今后恐怕连拿地都困难了。

  如此的政策力度,无疑让从业者欢欣鼓舞。“长租公寓是一个低毛利的行业,但可服务的市场空间还是巨大的。” 南京银城千万间总经理刘俊接受《中国房地产金融》采访时表示,不否认这是一个蓝海市场,“从市场面来看,只要有好的房子,放出来是不愁租的,供需两端都极其旺盛,不像现在拿着钱你可能买不到房。”在他看来,最大的问题还是要有高效率的运营和管理水平。

  在南京,类似银城千万间的服务机构加在一起,市场份额尚不足5%。但业内人士相信,经过5 到10年的发展,参照欧美,租赁服务机构将占有30%-40% 的市场空间。

  龙湖喝下南京“头啖汤”

  从南京的软件大道向西上高架桥,举全市之力打造的河西新城如同画卷,依次铺陈在眼前。两幢金黄色外立面的板式高楼,扼守在河西新城的门户旁。龙湖地产的长租公寓品牌“冠寓”,进入南京的第一站,就落子这两幢位置绝佳的楼中。

  《中国房地产金融》8 月中旬探访的时候,“冠寓”里还有工人进出。这个9 月份即将正式公开的项目,很难想象728 个房间的装修只花了半年时间。

  30 平方米左右的南向公寓,配备有独立卫生间和厨房,屋内有中央空调、电视、洗衣机等日常家用电器。如果不喜欢开发商提供的品牌,租住者也可以根据自己的喜好选择其他品牌的电器。管家介绍说:这是冠寓的主力户型,房源通常半年起租,租金为3630 元/ 月,可以选择月付、季度付、半年付或者年付。

  冠寓的一个营销卖点是,把租房人的物业费包含在房租里而无需另外支付。作为年轻人为主的社区,租房人还可以享受免费的休闲服务,公共厨房、咖啡吧台、桌球、健身房……与不少公寓品牌主打社群相似,冠寓也在有意为这些年轻客群打造一个共同的社交圈。

  租金是怎么定的?龙湖方面介绍说,冠寓针对不同的目标客群细分为“豆豆”、“松果”、“核桃”三个系列,目前龙湖在南京主打的是中档的松果系列,与布局在一线城市的长租公寓思维相似,龙湖冠寓通过公寓的实际区位来定位租金。

  以南京举例,冠寓河西大街店月租金水平在3000 元左右,而位于江宁竹山路店的冠寓,月租金在1700-2000 元不等。“目前,我们在南京已经打造了1550 个房间,河西冠寓共占地2.2 万平方米,会是我们第一家开业的长租公寓。冠寓力争在发展速度、资产经营及增值服务等全产业链发力,3 年内形成规模化优势。”南京龙湖冠寓相关负责人表示。

  按照龙湖的测算,南京冠寓的每间公寓装修成本约1500 元/ 平方米,乐观估计的话,运营六七年能收回成本。

  继龙湖地产最先布局南京之后,万科、保利的长租公寓品牌则悄然运作。南京本地品牌房企朗诗地产,旗下的“朗诗寓”项目,在南京主城中心新街口刚刚低调落地,同样处于“新手上路”的阶段。

  与以上这些房企相比,南京本地的银城地产,则走在最前沿。南京银城千万间总经理刘俊介绍说,2015年4 月,银城就设计了“千万间”的品牌,开始正式涉足长租公寓领域。“在一开始,银城以建立服务体系为主要工作。2016 年做到了1 万间的水平,今年开始全面梳理服务管理流程。小业主可以把房子直接交给银城千万间托管,由银城统一装修后对外出租。租客也不需要和形形色色的房东发生很多关系,得到的是银城千万间统一标准的管家式服务。”

  与龙湖冠寓不同,银城千万间的模式是从散落在房东个人手中转租过来,重新按照标准化模式打造后再对外出租。虽然无法形成统一管理,导致人力成本会上升,但是这样的结果是在全市各地四处开花,客户的选择面大大提升。

  在南京城东的金马路,银城地产开发建设办公性质的KINMA Q+ 青年社区的公寓项目,这个项目3 幢楼当中有2 幢已经陆续销售。刘俊透露,尚未销售的3 号楼,未来就将由银城自持,用来经营长租公寓。

  合肥房屋托管模式升级

  2016 年末,合肥市常住人口786.9万人,比2015 年增加7.9 万人,增长1.0%。资料显示,新进入城市的新市民80% 靠租房。大量的城市新人口增长背后,意味着巨大的租房市场。此外,合肥于近期成为了首批住房租赁试点城市之一,引起了众人的关注。作为租赁市场上新兴的长租公寓,自然也就变成了大家议论的焦点。

  合肥租赁市场上,许多长租公寓是通过对传统房屋托管模式的升级而形成的。在房屋托管模式下,房东与中介公司签订托管合同,由中介公司按时付一定租金给房东,并取得房屋的全部管理权。然后,中介转租给有需要的租客,即房东、租客都只与中介发生合同关系。2015 年,合肥租赁市场上涌现了众多白领公寓概念。为了适应市场的发展,许多传统的房屋托管模式也进行了升级改造。此后,合肥的长租公寓便如雨后春笋般快速发展。

  目前合肥的长租公寓市场中不仅有升级的房屋托管模式,还有不少长租公寓品牌。合肥长租公寓品牌发展到现在已经初具规模。诸如万科泊寓、星房优租、绿萝公寓等长租公寓品牌在合肥租赁市场已经有一定的占有量。万科泊寓在合肥拥有两个项目,位于合肥蜀山区的金域国际项目于2016 年5 月入驻合肥,旨在为青年群体提供优质租住空间及一体化社区服务,位于高新区项目则在今年8 月完成了签约。

  与万科泊寓的客户定位不同,成立于2016 年2 月的星房优租主打合肥市场的中高端白领租房领域,以智能家居和个性定制为特色。

  除了合肥市场上现有的长租公寓品牌外,不少房产企业也看好合肥的长租公寓市场。龙湖地产正在合肥寻找交通便利、配套便利的优质公寓物业,准备拓展旗下长租公寓品牌冠寓的合肥市场;招商蛇口合肥公司常务副总经理吕传来也表示将密切关注合肥租赁细则的出台,寻找合适的契机开展住房租赁方面业务的布局。

  长租公寓发展症结

  由于模式难度小,经营范围熟悉,传统的房屋中介或房屋托管在面对市场竞争与升级的情况下,便企图在长租公寓市场分一杯羹。合肥市场上的多数长租公寓企业的运营模式较为相似,即将一批房源从房东手中长期租赁下来,然后进行标准化的装修,再面向市场出租。运营商赚取的主要是转租的差价和管理费用,以及公寓提供的管理、服务费用。在本质上,这种模式与原有的房屋中介差别不大,难度也不大。

  租赁市场升级换代虽是好事,但这种简单模式下的升级可能会造成其他问题。因为目前合肥的长租公寓产品主要集中在中端和低端市场。产品的定位虽略有不同,但整体上都是针对最具成长性、有购房潜力的年轻客户。简单模式升级下,企业依靠符合青年人爱好的装修风格以及智能家居、桌游的硬件配套来吸引客户。这种模式在短期内能有效起到吸引租户的效果,但在长租公寓市场快速发展的情况下,由于模式简单易复制,企业同质化问题也会越来越严重。

  面对同质化问题,简单模式的长租公寓企业必须要用更加专业眼光来确定发展定位,而不是将思维仍拘泥于原有的房屋中介或房屋托管中。无论是互联网+ 的租房平台,还是对长租公寓服务升级,对于简单模式的长租公寓企业而言,都是一个值得思考的探索方向。

  除企业同质化倾向外,长租公寓行业还存在盈利问题。租金收益率一直以来便处于低收益状态,长租公寓作为房屋租赁行业的一员也难以避免这一问题。来自上海易居房地产研究院数据显示,今年二季度50 个典型城市租金收益率为2.7%,合肥租金收益率为1.8%。虽然合肥近两年高速增长的房价在一定程度上影响了租金收益率,但全国50 城中合肥的租金收益率低于平均水准的事实是不可辩的。

  在租金低收益的情况下,公寓提供的管理、服务费用就成为了盈利渠道之一。以绿萝公寓为例,每个绿萝公寓入住用户都需缴纳综合费用。公寓方面则会为用户提供公共区域保洁、无线wi-fi 网络、定期维修维护等方面的服务。对于住户而言,他们用低廉的费用获得了更好的服务,可以居住在一个更干净更舒适的环境中。对于企业而言,提供附加服务在一定程度上增加了自身竞争优势,因为更好的用户体验可以增加用户黏性;另一方面,企业也能从附加服务收费中获得部分短期盈利。不过,这种增值服务盈利目前也处于尝试阶段。业界指出,目前公寓对产品设计和客户需求还在摸索阶段,市场尚缺乏质量监管体系的监督把控。

  事实上,企业运营长租公寓存在前期投入较高、融资成本高、盈利周期长等一系列问题。面对目前合肥长租公寓的发展,安徽房地产研究会秘书长汪远表示,长租公寓真正实现大规模的机构运营尚需时日,客户群体规模偏低使得市场短期内仍以租金差为主要收入来源。运营商通过租金差实现盈利,通过其他模式实现突破是未来长租公寓的发展方向。

  立足于国内,目前长租公寓的运营主要是以下几种模式:以YOU+为代表的资产托管模式、以城家公寓为代表的降本增效模式、以新派公寓为代表的基金持有模式、以万科泊寓为代表的业务协同模式以及以魔方公寓为代表的平台服务模式。即便模式多种多样,但归根到底长租公寓不过有两个发展方向:一种是立足于租赁市场,以租赁的产品或增值服务来获取利润;另一种则是立足于资本市场,转嫁自身的成本与开销。

  对于合肥长租公寓企业而言,无论选择哪种发展模式,如何在适应自身的模式下进行企业升级,是它们需要面对的难题。

政策 市场 公司 土地 观点 金融 海外 产业链
  • 河北省住房和城乡建设厅10日透露,为推进社会诚信体系建设,进一步完善住房保障政策体系,规范保障房分配、管理工作,建立住房保障信用管理制度,该省近日出台《河北省保障性住房管理中心关于建立住房保障信用管理制度的指导意见(试行)》,系中国首个省级层面住房保障信用管理制度。
  • 新年伊始,楼市又有新动态。
  • 昨日,记者从朝阳区第十六届人大四次会议获悉,今年,文创实验区将着力建设三间房文化综合体项目,实验区设立100亿元规模的朝阳区文化创意产业发展基金,扩大文创企业投融资渠道。
  • 1月3日,国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会四部门印发通知,实施联合修订后的《土地储备管理办法》。
  • 1月3日,国土资源部、财政部、人民银行、银监会对原《土地储备管理办法》进行了修订,联合印发了新的《土地储备管理办法》(以下简称《办法》),以进一步规范土地储备管理,落实党的十九大关于加强自然资源资产管理和防范化解重大风险的要求。
  • 南京市委今年1号文件出炉,主题是打造具有全球影响力的创新名城,时间表是8年。为此南京出台了创新10条,为了广揽天下英才,南京调整人才落户政策,允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才,以及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业。
  • 1月9日,青岛、天津两地同时发布“租房落户”政策。以天津为例,对本人或直系亲属无名下合法住房的,可在其长期租赁房屋所在社区落集体户口。
  • 昨日,青岛市人民政府新闻办公室官方微博“青岛发布”发文称,青岛将全面放开城镇落户限制,加快取消购房面积、就业年限、投资纳税、积分制等落户条件,优先解决农村学生升学和参军进入城镇人口、在城镇就业居住5年以上和举家迁徙的农业转移人口以及新生代农民工等重点群体落户问题。
  • 在调控与还债高峰的双重压力下,房企近来频频发布美元债融资计划,以解资金燃眉之急。根据碧桂园控股有限公司1月10日发布的公告显示,公司拟发行2023年到期2.5亿美元优先票据及2025年到期6亿美元优先票据。
  • 一场来自中型房企的“挖人”潮正在席卷地产行业,而嗅到人才流失危机的龙头房企也频频发招,它们拿出的手段有股权计划、跟投机制、薪酬待遇等多种方法。
  • 作为共享经济理念的产物,自2015年起,联合办公这一新兴办公业态迅速走进公众视野,在“双创”和资本的双重推动下,创新工场、方糖小镇等联合办公品牌纷纷在全国跑马圈地、加码投资。同时,联合办公也引起了部分房企的重视,SOHO、远洋、龙湖、中骏等房企均有布局。
  • 时隔4年,河南房企鑫苑再度落子成都,收购郫都区301亩地块。在此之前,其先后在三圣乡和华府板块打造了两个项目。
  • 随着2017年业绩的披露,“宇宙第一开发商”的名头终于花落碧桂园。而万科虽然屈居第二,但明显不太服气,去年12月实现了销售金额622.3亿元,算是最后冲击了一把;而碧桂园或许由于领跑太久有些松懈,最后一个月仅录得合同销售金额165.3亿元。
  • 对于大型房地产企业的高管来说,除了薪酬之外,能否提供更广阔的施展舞台也被看做是留在企业里的重要因素。过去的2017年,大型房企高管跳槽频频上演。
  • 在上市房企中,谁给员工开的工资最高?哪家公司涨薪最多?谁又降低了员工的工资标准?这些话题也颇受行业关注。日前发布的《2016-2017年中国房地产企业薪酬报告》对此进行了盘点。
  • 2017年,土地市场接连不断传出的融创中国拿地声,让这家房企的土地储备量成为房地产业内热议的话题——到目前为止,融创中国的土地储备量究竟有多少呢?
  • 新年伊始,南京土拍市场动作频频。所挂地块,被清一色标注上“租赁住房用地”。
  • 北京市规划国土委相关人士向21世纪经济报道记者回应称,2018年的土地供应计划尚未制定完成,但相关部门将按照北京市委市政府“2017年-2021年五年内供应1000公顷集体土地,用于建设租赁住房”的安排部署,制定相关计划。
  • 截至2017年12月底,本市集体土地租赁住房用地供应203.9公顷,完成率102%。这是本市首次将集体土地列入年度土地供应计划并超额完成。
  • 昨天从市规划国土委获悉,北京去年实现集体土地租赁住房用地供应203.9公顷,完成率102%,超额完成2017年度供应任务。这是本市首次将集体土地列入年度土地供应计划并超额完成。
  • “要是早些年推出宅基地退出政策,我就会选择退出后到中心村去建房,而不是在山下。”现年49岁的张乃良是四川省泸县的一位农民。为了方便子女上学,他2005年从山上搬迁到山下,利用村内的空闲地修建了三层砖混结构的房屋。
  • 1月4日,北京迎来2018年的首场土地拍卖,位于丰台、朝阳、密云的三宗限房价地块公开出让,并迎来26家竞拍者参与。但拍卖现场波澜不惊,三块地的竞拍轮次并不多,溢价率分别为9%、24.7%和50%,短时间内即告成交。
  • 近日,《经济参考报》记者在河南、福建、黑龙江等省多个农村集体产权制度改革区采访了解到,多地农村集体产权制度改革试点工作稳步推进,但金融服务不配套、集体经济发展不畅等问题严重制约改革成效。
  • 2017年北京土地市场收官,中原地产研究中心统计数据显示,总成交金额达2795.6亿元,同比上涨达225%。这是自2015年成交总额达到2217.4亿元后,第二次年度土地出让金突破2000亿,创下历史新高。
  • 现在我们已经看到,房地产销售量在减速,棚改的货币安置化对房地产销售的贡献度也在减弱,加之房贷政策的紧缩,未来房地产将会出现增速放缓趋势。
  • 把土地承包经营权确权登记颁证这项工作,看做是深化农村改革的基础性工作,一点也不为过。
  • 兰州限购率先“松绑”之后,青岛、天津两地同时发布“租房落户”政策。以天津为例,对本人或直系亲属无名下合法住房的,可在长期租赁房屋所在社区落集体户口。
  • 刚刚进入2018年,兰州、南京等城市的购房政策出现局部的松动和微调。兰州市日前宣布取消该市西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。南京则是针对高层次人才松绑限购,允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才凭毕业证书,先落户南京。
  • 国家统计局数据显示,2016年我国人均GDP达到53980元,与1978年相比实际增长21.4倍,按照世界银行公布的最新标准,我国已经跨过中等偏上收入国家门槛,经济社会发展进入了全新时代。
  • 针对有媒体报道称中国人民银行研究局副局长纪敏表示“中国短期内仍存在加息空间”一事,纪敏8日表示,其近日在中国债券论坛上表示,利率升降和杠杆率变化的关系,取决于投资回报率的动态变化。但这一理论表态,并不能解读为“短期内有加息空间”。
  • 随着上周兰州、合肥、南京相继松绑了部分楼市调控措施,地产股在周一也迎来了集体大涨。
  • 一些地方可以通过松绑限购政策来加快去库存,但不能允许地方继续大量增库存,新增库存必须与去库存的数量紧密结合起来,新增库存量在三年到五年内不能超过去库存量的一定比例。只有这样,去库存才能真正发挥作用和产生效果,才不会在执行中被扭曲。
  • 刚刚过去的2017年,包括美国在内的一些发达经济体结束了口水加息,以更为实质性的行动演绎货币正常化进程。美联储加息三次,并于去年10月启动缩表;欧洲中央银行宣布延长量化宽松9个月的同时,计划于2018年1月开始减少国债购买规模,向货币政策正常化靠近了一步;加拿大央行七年来首次上调基准利率,英格兰银行也宣布了十年来的首次加息,并预计未来三年利率将逐步上涨;韩国银行也加入了加息行列。进入2018年,预计发达经济体将维持目前的收紧节奏,货币政策仍有诸多看点。
  • 进入新年,国内各大城市房贷额度依然未见明显转松,甚至有部分城市还传出了上调房贷利率的消息。广州市场方面,昨日记者调查发现,房贷利率较为稳定,而随着新年额度的下发,广州多家银行机构房贷发放速度比去年年底略快,但是今年的额度依然偏紧。
  • 近期,地产股在资本市场的表现着实亮眼。面对史上最严调控的2017年,房企销售业绩却出乎市场预料,这也直接带动了地产股的强劲上涨。
  • 岁末年初,房地产板块的强劲上涨引发市场广泛关注。2017年12月29日以来截至昨日,房地产板块连续6个交易日出现上涨,期间累计涨幅达到11.97%,龙头股泰禾集团最先启动,近9个交易日累计涨幅突破80%,期间出现5次涨停。
  • 1.5万亿的测算结果是一种理论上的最大测算结果,在现实操作中有些对象银行并不会用尽2%法定准备金率的临时动用范围,因此真实的流动性释放很可能小于这一数值。
  • 中国人民银行5日发布《关于进一步完善人民币跨境业务政策促进贸易投资便利化的通知》(以下简称《通知》),便利企业境外募集人民币资金汇入境内使用。
  • 日前,住房和城乡建设部发布的《2017年11月份全国住房公积金运行情况》显示,截至2017年11月底,全国住房公积金缴存总额12.3万亿元,提取总额7.2万亿元,缴存余额5.1万亿元;累计发放住房公积金个人住房贷款7.48万亿元,个人住房贷款余额4.5万亿元,个贷率(个人住房贷款余额/缴存余额)为87.6%。
  • 1月5日,央行发布了《关于进一步完善人民币跨境业务政策促进贸易投资便利化的通知》。《通知》明确了境内企业境外发行债券、股票募集的人民币资金可按实际需要调回境内使用,进一步简化管理流程,便利企业日常运营。
  • 北京时间5日凌晨,抵押贷款提供商全美互惠保险公司(Nationwide)周四表示,2017年伦敦的房地产平均价格下跌,标志着伦敦房地产价格出现2009年以来的首次年度下降。
  • 从2007年的美国次贷危机爆发至今,已经十周年。早在今年一季度,美国平均地产价格就已接近危机前的水平。各大机构预计,即使是在持续加息的环境下,紧俏的库存仍将令2018年的美国楼市将再创新高。
  • 美国《世界日报》刊文称,“他们买得起房子,但他们不想。”这是越来越多年纪大、较富裕的美国人的想法,他们正从郊区的大间房屋,转向高级租屋。这样的趋势,改变了美国的租屋市场,市面出现越来越多的高级公寓和独立房屋,却只有一些新的租屋单位是中低收入住户可负担。
  • 根据全球知名数据机构Corelogic,2017年12月初发布的11月份房价指数显示,11月份悉尼房价下跌0.7%,这是悉尼房价持续第三个月下跌,从而导致季度跌幅达到了1.3%,也是悉尼自2016年3月以来的最大季度跌幅。而澳洲地产市场受到了悉尼市场拖累,11月份独栋房屋房价下跌0.2%,前一个月则下跌0.1%,但是公寓房房价上涨了0.3%。
  • 希腊拥有世界上最长的海岸线,长约1.5万公里,3000多个岛屿星罗棋布于爱琴海和地中海中。希腊不乏名胜古迹,如雅典卫城、德尔菲太阳神殿、奥林匹亚古运动场建筑群、阿波罗宗教城、埃皮达夫罗斯露天剧场等。美丽的风光和古老的文化每年吸引了众多游客前来。
  • 北京时间11日路透社报道,据知情人士称,美国最大购物中心所有者和运营商之一GGP Inc已拒绝了其最大股东布鲁克菲尔德地产合伙公司提出的价值148亿美元的收购要约。
  • 日前戴德梁行发布的报告显示,中国境外房地产投资今年三季度同比下降51%至25亿美元。华人商业地产开发商美隆集团合伙人刘子洵认为,海内外市场信息不对称加上中资企业以固有的思维方式来策划运作海外项目,是它们在海外碰壁的主要原因。
  • 据希腊国家统计局当地时间12月4日发布的数据显示,希腊第三季度经济同比增长1.3%,环比增长0.3%。尽管希腊经济已止跌反弹,不过负债率却一路上行,严重超过警戒线水平。近日,在尝试走出深陷债务泥潭的道路上,希腊政府又迈出了艰难的一步。
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