英国住房租赁之痛与解决之道

忻奇琪2017-09-26 15:27:34来源:中国房地产金融

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  完善的法律制度、Build-to-rent(建房出租)政策的支持等因素,助推英国住宅租赁市场稳步发展。

  英国的老百姓也很闹心,住房这件事对年轻人而言也很痛。

  今年2月, 英国政府发布的《2017 住房白皮书》中显示,英国存在住房资源短缺问题,以至于英国社区与地方政府大臣贾维德表态,英国房价持续上涨,如果不采取相关行动,可能造成“整个一代人都买不起房子的局面。”

  英国首相特蕾莎. 梅在白皮书中写道:“我要修复这失衡的市场,提供可负担的住房。人民要有安全感,需要对未来进行规划。”“我们要在人们想居住的地方,建造更多大家喜欢的房子。我们将鼓励住房机构与当地政府建造更多的住房,同时致力于吸引新的投资商进入住房建设市场,包括出租型住房模式。”

  有别于以往仅着眼于提升置业比率,英国的住房新政策旨在建造更多廉租屋、降低租金,纾缓租户压力,并惩罚囤地发展商。英政府此前宣布斥资70 亿英镑( 约人民币602 亿元),有望2021 年前可每年新建22.5万间新房屋。这些单位本来只是向有意置业者发售,但根据新白皮书,它们也可租给有需要人士。

  2017年7月18日,英国国家统计局发布了最新一期的私人房屋租赁价格指数(IPHRP),数据显示,截至2017 年6 月的12 个月内,英国总体租户的私人租赁价格上涨了1.8%,这是该价格连续第三个月维稳。英格兰地区的私人出租价格上涨了1.9%;威尔士地区增长了1.1%,而苏格兰的租赁租金价格则在近12 个月内上涨了0.2%。

  从2011 年1 月至2017 年6月,英国私人租赁价格总体上升了14.8%,而这主要得益于伦敦地区的私人租赁价格呈现的历史性增长。排除伦敦之后,英国私人租赁价格整体同期上涨了10.8%。截至2017年6 月,伦敦的私人租赁价格增长了1.3%。

  从最新的英国住房白皮书指引上来看,针对租赁市场,英国采取持续完善房屋租赁市场政策,加强租客与房东双方面保护,加强对租约式房屋拥有者(leaseholder)权益的保护,来促进租赁市场规范发展,同时加强区域住房状态监控,打击高空置率的住宅。

  完备的法律制度规范市场

  市场的稳定向上,首先便离不开完善的法律来规划整个市场的操作。

  莱坊董事及大中华区研究及咨询部主管纪言迅,在接受《中国房地产金融》专访时表示,英国市场的成熟之处,在于所有每一个房地产相关的环节中,无论是从初期的开发、审批、批地,还是到开发完以后,对于建设地基比例上的要求,与周围社区环境、文化氛围匹配等方面,都有一套非常成熟并且运作良好的法律制度。

  在房屋租赁的过程中,包括在经纪人带租户看房源时,都要签署一个临时买卖合约,并且都要通过律师的签署才可以。而发生一些争议性事情的时候,租赁双方都能够通过法律手段来解决,比如对于内外墙墙面漏水的问题,各方都能够了解自己的责任,并且依法去解决这些问题。此外,在英国也有一些能够实现配套服务的机构,来满足这方面的需求。而在房屋出现需要大规模维修的情况,当业主无法完全承担的时候,也可以使用保险或者是其他的金融手段来帮助业主。

  对一些需要在法庭进行纠纷处理而言,在英国,处理的法庭也分为很多层面,一些小的经济纠纷就无需到大的法庭去解决,可以直接到法院认可的仲裁机构就可以完成双方的协商工作,当业主和租客之间出现一些谈不拢的情况,这些仲裁机构就会去进行调解并使得双方达成共识。当追讨赔偿时,也会有法庭指派的一些执法人员去追讨,作为一个普通业主不用去顾虑太多,就可以很安心地在这个租赁市场来操作。这方面就是英国整个租赁市场能够持续稳定发展的原因,也是他们成功的地方。

  政策推动租赁住宅项目发展

  除了法律制度能够用以规范整个租赁市场之外,Build-to-rent(建房出租)政策的支持以及对于多户式住宅发展的支持,也是助推英国住宅租赁市场稳步发展的重要原因。

  据莱坊研究部2017 年《多户式租赁住宅项目报告》显示,住宅租赁市场在全球一直增长。其中一个限制用户购房的原因是可支付能力,在拥有足够资金应付首付之前,用户的资金迫于延长停留在租赁市场。另一个因素是年轻工作者利用越来越灵活的租赁期,使得租赁地点可随时变动且无需支付其他与买卖房产相关的费用。

  在英国,多户式租赁住宅项目市场在最近几年发展迅猛,目前市场价值预计可达250 亿英镑。到2022 年预计将达到700 亿英镑。据估计,同期居住在私人租赁住宅的家庭比例将达到24%,正是这一数据带动了市场增长。

  更重要的是,英国政府已经开始支持多户式租赁住宅项目的发展,以帮助解决住房供应这一国家性问题,特别是在伦敦地区。最近的政策变化,如对购房出租投资征收额外印花税及中止按揭利息免税计划,为大型投资者和经营者提供了机会。

  对此, 纪言迅认为:“ 多户式住宅最为典型的案例便是学生公寓以及伦敦金融区附近的一些高科技人才的公寓。而对于此类项目的回报率来说,尽管不同地区的回报率不尽相同,但是综合来看,一些好的多户式项目的租金回报能比传统的写字楼租金回报率还是要高一些。”

  驱动市场自我调节最值得借鉴

  在英国租赁市场中,经常会出现用房屋租金去衡量房价高低的调查,例如:英国的《独立报》在今年5 月的一次调查显示,租赁房产的价格比在英国半数以上的城市买房便宜,这表明房价可能已接近顶峰。房地产网站Zoopla 的分析数据也同样显示,自2016 年10 月起, 英国50 个大城市之中,有60% 的城市,租一套两居室的家庭每月的成本相比于服务抵押贷款购买更经济的城市比例增加了14%。

  无论从法律的层面上来说也好,还是从政府的政策推动来说,英国租赁市场能够正常有序运作,更重要的是英国消费者对于以租代买的住房模式的认可,以及市场自我调节的能力。

  近期上海位于浦东新区张江南区A3-06 地块和嘉定区嘉定新城E17-1 地块,作为首批公开出让的两幅租赁住房用地于7 月24 日正式成交;广州发布的租十六条,租房者子女可就近读书,进一步落实租购同权的消息,这两次政策导向一度引发了市场的热议。

  政策的背后,一方面能够看到上海、广州两地政府对于推动住房租赁市场的决心,另一方面,如何持续这两次政策的余热,推动国内住宅租赁市场的真正发展才是更加重要的事情。纪言迅认为,在英国消费者眼中,更重要的不是购买房屋带来的所谓的安全感,更多的只是出于简单的“租更便宜”的考量,这样的心态使得整个市场能够很好地自我调节,达到稳定平衡的状态。而对于国内,可以借此营造一个租赁的氛围,让年轻的一代逐渐去接受“我去购买房屋并非是出于社会压力或者是父母的压力”,而完全是受到租金更低,或者按揭更低的驱动因素影响。

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  • 1月3日,国土资源部、财政部、人民银行、银监会对原《土地储备管理办法》进行了修订,联合印发了新的《土地储备管理办法》(以下简称《办法》),以进一步规范土地储备管理,落实党的十九大关于加强自然资源资产管理和防范化解重大风险的要求。
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  • 新年伊始,南京土拍市场动作频频。所挂地块,被清一色标注上“租赁住房用地”。
  • 北京市规划国土委相关人士向21世纪经济报道记者回应称,2018年的土地供应计划尚未制定完成,但相关部门将按照北京市委市政府“2017年-2021年五年内供应1000公顷集体土地,用于建设租赁住房”的安排部署,制定相关计划。
  • 截至2017年12月底,本市集体土地租赁住房用地供应203.9公顷,完成率102%。这是本市首次将集体土地列入年度土地供应计划并超额完成。
  • 昨天从市规划国土委获悉,北京去年实现集体土地租赁住房用地供应203.9公顷,完成率102%,超额完成2017年度供应任务。这是本市首次将集体土地列入年度土地供应计划并超额完成。
  • “要是早些年推出宅基地退出政策,我就会选择退出后到中心村去建房,而不是在山下。”现年49岁的张乃良是四川省泸县的一位农民。为了方便子女上学,他2005年从山上搬迁到山下,利用村内的空闲地修建了三层砖混结构的房屋。
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  • 近日,《经济参考报》记者在河南、福建、黑龙江等省多个农村集体产权制度改革区采访了解到,多地农村集体产权制度改革试点工作稳步推进,但金融服务不配套、集体经济发展不畅等问题严重制约改革成效。
  • 2017年北京土地市场收官,中原地产研究中心统计数据显示,总成交金额达2795.6亿元,同比上涨达225%。这是自2015年成交总额达到2217.4亿元后,第二次年度土地出让金突破2000亿,创下历史新高。
  • 现在我们已经看到,房地产销售量在减速,棚改的货币安置化对房地产销售的贡献度也在减弱,加之房贷政策的紧缩,未来房地产将会出现增速放缓趋势。
  • 把土地承包经营权确权登记颁证这项工作,看做是深化农村改革的基础性工作,一点也不为过。
  • 兰州限购率先“松绑”之后,青岛、天津两地同时发布“租房落户”政策。以天津为例,对本人或直系亲属无名下合法住房的,可在长期租赁房屋所在社区落集体户口。
  • 刚刚进入2018年,兰州、南京等城市的购房政策出现局部的松动和微调。兰州市日前宣布取消该市西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。南京则是针对高层次人才松绑限购,允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才凭毕业证书,先落户南京。
  • 国家统计局数据显示,2016年我国人均GDP达到53980元,与1978年相比实际增长21.4倍,按照世界银行公布的最新标准,我国已经跨过中等偏上收入国家门槛,经济社会发展进入了全新时代。
  • 针对有媒体报道称中国人民银行研究局副局长纪敏表示“中国短期内仍存在加息空间”一事,纪敏8日表示,其近日在中国债券论坛上表示,利率升降和杠杆率变化的关系,取决于投资回报率的动态变化。但这一理论表态,并不能解读为“短期内有加息空间”。
  • 随着上周兰州、合肥、南京相继松绑了部分楼市调控措施,地产股在周一也迎来了集体大涨。
  • 一些地方可以通过松绑限购政策来加快去库存,但不能允许地方继续大量增库存,新增库存必须与去库存的数量紧密结合起来,新增库存量在三年到五年内不能超过去库存量的一定比例。只有这样,去库存才能真正发挥作用和产生效果,才不会在执行中被扭曲。
  • 刚刚过去的2017年,包括美国在内的一些发达经济体结束了口水加息,以更为实质性的行动演绎货币正常化进程。美联储加息三次,并于去年10月启动缩表;欧洲中央银行宣布延长量化宽松9个月的同时,计划于2018年1月开始减少国债购买规模,向货币政策正常化靠近了一步;加拿大央行七年来首次上调基准利率,英格兰银行也宣布了十年来的首次加息,并预计未来三年利率将逐步上涨;韩国银行也加入了加息行列。进入2018年,预计发达经济体将维持目前的收紧节奏,货币政策仍有诸多看点。
  • 进入新年,国内各大城市房贷额度依然未见明显转松,甚至有部分城市还传出了上调房贷利率的消息。广州市场方面,昨日记者调查发现,房贷利率较为稳定,而随着新年额度的下发,广州多家银行机构房贷发放速度比去年年底略快,但是今年的额度依然偏紧。
  • 近期,地产股在资本市场的表现着实亮眼。面对史上最严调控的2017年,房企销售业绩却出乎市场预料,这也直接带动了地产股的强劲上涨。
  • 岁末年初,房地产板块的强劲上涨引发市场广泛关注。2017年12月29日以来截至昨日,房地产板块连续6个交易日出现上涨,期间累计涨幅达到11.97%,龙头股泰禾集团最先启动,近9个交易日累计涨幅突破80%,期间出现5次涨停。
  • 1.5万亿的测算结果是一种理论上的最大测算结果,在现实操作中有些对象银行并不会用尽2%法定准备金率的临时动用范围,因此真实的流动性释放很可能小于这一数值。
  • 中国人民银行5日发布《关于进一步完善人民币跨境业务政策促进贸易投资便利化的通知》(以下简称《通知》),便利企业境外募集人民币资金汇入境内使用。
  • 日前,住房和城乡建设部发布的《2017年11月份全国住房公积金运行情况》显示,截至2017年11月底,全国住房公积金缴存总额12.3万亿元,提取总额7.2万亿元,缴存余额5.1万亿元;累计发放住房公积金个人住房贷款7.48万亿元,个人住房贷款余额4.5万亿元,个贷率(个人住房贷款余额/缴存余额)为87.6%。
  • 1月5日,央行发布了《关于进一步完善人民币跨境业务政策促进贸易投资便利化的通知》。《通知》明确了境内企业境外发行债券、股票募集的人民币资金可按实际需要调回境内使用,进一步简化管理流程,便利企业日常运营。
  • 北京时间5日凌晨,抵押贷款提供商全美互惠保险公司(Nationwide)周四表示,2017年伦敦的房地产平均价格下跌,标志着伦敦房地产价格出现2009年以来的首次年度下降。
  • 从2007年的美国次贷危机爆发至今,已经十周年。早在今年一季度,美国平均地产价格就已接近危机前的水平。各大机构预计,即使是在持续加息的环境下,紧俏的库存仍将令2018年的美国楼市将再创新高。
  • 美国《世界日报》刊文称,“他们买得起房子,但他们不想。”这是越来越多年纪大、较富裕的美国人的想法,他们正从郊区的大间房屋,转向高级租屋。这样的趋势,改变了美国的租屋市场,市面出现越来越多的高级公寓和独立房屋,却只有一些新的租屋单位是中低收入住户可负担。
  • 根据全球知名数据机构Corelogic,2017年12月初发布的11月份房价指数显示,11月份悉尼房价下跌0.7%,这是悉尼房价持续第三个月下跌,从而导致季度跌幅达到了1.3%,也是悉尼自2016年3月以来的最大季度跌幅。而澳洲地产市场受到了悉尼市场拖累,11月份独栋房屋房价下跌0.2%,前一个月则下跌0.1%,但是公寓房房价上涨了0.3%。
  • 希腊拥有世界上最长的海岸线,长约1.5万公里,3000多个岛屿星罗棋布于爱琴海和地中海中。希腊不乏名胜古迹,如雅典卫城、德尔菲太阳神殿、奥林匹亚古运动场建筑群、阿波罗宗教城、埃皮达夫罗斯露天剧场等。美丽的风光和古老的文化每年吸引了众多游客前来。
  • 北京时间11日路透社报道,据知情人士称,美国最大购物中心所有者和运营商之一GGP Inc已拒绝了其最大股东布鲁克菲尔德地产合伙公司提出的价值148亿美元的收购要约。
  • 日前戴德梁行发布的报告显示,中国境外房地产投资今年三季度同比下降51%至25亿美元。华人商业地产开发商美隆集团合伙人刘子洵认为,海内外市场信息不对称加上中资企业以固有的思维方式来策划运作海外项目,是它们在海外碰壁的主要原因。
  • 据希腊国家统计局当地时间12月4日发布的数据显示,希腊第三季度经济同比增长1.3%,环比增长0.3%。尽管希腊经济已止跌反弹,不过负债率却一路上行,严重超过警戒线水平。近日,在尝试走出深陷债务泥潭的道路上,希腊政府又迈出了艰难的一步。
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