英国住房租赁之痛与解决之道

忻奇琪2017-09-26 15:27:34来源:中国房地产金融

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  完善的法律制度、Build-to-rent(建房出租)政策的支持等因素,助推英国住宅租赁市场稳步发展。

  英国的老百姓也很闹心,住房这件事对年轻人而言也很痛。

  今年2月, 英国政府发布的《2017 住房白皮书》中显示,英国存在住房资源短缺问题,以至于英国社区与地方政府大臣贾维德表态,英国房价持续上涨,如果不采取相关行动,可能造成“整个一代人都买不起房子的局面。”

  英国首相特蕾莎. 梅在白皮书中写道:“我要修复这失衡的市场,提供可负担的住房。人民要有安全感,需要对未来进行规划。”“我们要在人们想居住的地方,建造更多大家喜欢的房子。我们将鼓励住房机构与当地政府建造更多的住房,同时致力于吸引新的投资商进入住房建设市场,包括出租型住房模式。”

  有别于以往仅着眼于提升置业比率,英国的住房新政策旨在建造更多廉租屋、降低租金,纾缓租户压力,并惩罚囤地发展商。英政府此前宣布斥资70 亿英镑( 约人民币602 亿元),有望2021 年前可每年新建22.5万间新房屋。这些单位本来只是向有意置业者发售,但根据新白皮书,它们也可租给有需要人士。

  2017年7月18日,英国国家统计局发布了最新一期的私人房屋租赁价格指数(IPHRP),数据显示,截至2017 年6 月的12 个月内,英国总体租户的私人租赁价格上涨了1.8%,这是该价格连续第三个月维稳。英格兰地区的私人出租价格上涨了1.9%;威尔士地区增长了1.1%,而苏格兰的租赁租金价格则在近12 个月内上涨了0.2%。

  从2011 年1 月至2017 年6月,英国私人租赁价格总体上升了14.8%,而这主要得益于伦敦地区的私人租赁价格呈现的历史性增长。排除伦敦之后,英国私人租赁价格整体同期上涨了10.8%。截至2017年6 月,伦敦的私人租赁价格增长了1.3%。

  从最新的英国住房白皮书指引上来看,针对租赁市场,英国采取持续完善房屋租赁市场政策,加强租客与房东双方面保护,加强对租约式房屋拥有者(leaseholder)权益的保护,来促进租赁市场规范发展,同时加强区域住房状态监控,打击高空置率的住宅。

  完备的法律制度规范市场

  市场的稳定向上,首先便离不开完善的法律来规划整个市场的操作。

  莱坊董事及大中华区研究及咨询部主管纪言迅,在接受《中国房地产金融》专访时表示,英国市场的成熟之处,在于所有每一个房地产相关的环节中,无论是从初期的开发、审批、批地,还是到开发完以后,对于建设地基比例上的要求,与周围社区环境、文化氛围匹配等方面,都有一套非常成熟并且运作良好的法律制度。

  在房屋租赁的过程中,包括在经纪人带租户看房源时,都要签署一个临时买卖合约,并且都要通过律师的签署才可以。而发生一些争议性事情的时候,租赁双方都能够通过法律手段来解决,比如对于内外墙墙面漏水的问题,各方都能够了解自己的责任,并且依法去解决这些问题。此外,在英国也有一些能够实现配套服务的机构,来满足这方面的需求。而在房屋出现需要大规模维修的情况,当业主无法完全承担的时候,也可以使用保险或者是其他的金融手段来帮助业主。

  对一些需要在法庭进行纠纷处理而言,在英国,处理的法庭也分为很多层面,一些小的经济纠纷就无需到大的法庭去解决,可以直接到法院认可的仲裁机构就可以完成双方的协商工作,当业主和租客之间出现一些谈不拢的情况,这些仲裁机构就会去进行调解并使得双方达成共识。当追讨赔偿时,也会有法庭指派的一些执法人员去追讨,作为一个普通业主不用去顾虑太多,就可以很安心地在这个租赁市场来操作。这方面就是英国整个租赁市场能够持续稳定发展的原因,也是他们成功的地方。

  政策推动租赁住宅项目发展

  除了法律制度能够用以规范整个租赁市场之外,Build-to-rent(建房出租)政策的支持以及对于多户式住宅发展的支持,也是助推英国住宅租赁市场稳步发展的重要原因。

  据莱坊研究部2017 年《多户式租赁住宅项目报告》显示,住宅租赁市场在全球一直增长。其中一个限制用户购房的原因是可支付能力,在拥有足够资金应付首付之前,用户的资金迫于延长停留在租赁市场。另一个因素是年轻工作者利用越来越灵活的租赁期,使得租赁地点可随时变动且无需支付其他与买卖房产相关的费用。

  在英国,多户式租赁住宅项目市场在最近几年发展迅猛,目前市场价值预计可达250 亿英镑。到2022 年预计将达到700 亿英镑。据估计,同期居住在私人租赁住宅的家庭比例将达到24%,正是这一数据带动了市场增长。

  更重要的是,英国政府已经开始支持多户式租赁住宅项目的发展,以帮助解决住房供应这一国家性问题,特别是在伦敦地区。最近的政策变化,如对购房出租投资征收额外印花税及中止按揭利息免税计划,为大型投资者和经营者提供了机会。

  对此, 纪言迅认为:“ 多户式住宅最为典型的案例便是学生公寓以及伦敦金融区附近的一些高科技人才的公寓。而对于此类项目的回报率来说,尽管不同地区的回报率不尽相同,但是综合来看,一些好的多户式项目的租金回报能比传统的写字楼租金回报率还是要高一些。”

  驱动市场自我调节最值得借鉴

  在英国租赁市场中,经常会出现用房屋租金去衡量房价高低的调查,例如:英国的《独立报》在今年5 月的一次调查显示,租赁房产的价格比在英国半数以上的城市买房便宜,这表明房价可能已接近顶峰。房地产网站Zoopla 的分析数据也同样显示,自2016 年10 月起, 英国50 个大城市之中,有60% 的城市,租一套两居室的家庭每月的成本相比于服务抵押贷款购买更经济的城市比例增加了14%。

  无论从法律的层面上来说也好,还是从政府的政策推动来说,英国租赁市场能够正常有序运作,更重要的是英国消费者对于以租代买的住房模式的认可,以及市场自我调节的能力。

  近期上海位于浦东新区张江南区A3-06 地块和嘉定区嘉定新城E17-1 地块,作为首批公开出让的两幅租赁住房用地于7 月24 日正式成交;广州发布的租十六条,租房者子女可就近读书,进一步落实租购同权的消息,这两次政策导向一度引发了市场的热议。

  政策的背后,一方面能够看到上海、广州两地政府对于推动住房租赁市场的决心,另一方面,如何持续这两次政策的余热,推动国内住宅租赁市场的真正发展才是更加重要的事情。纪言迅认为,在英国消费者眼中,更重要的不是购买房屋带来的所谓的安全感,更多的只是出于简单的“租更便宜”的考量,这样的心态使得整个市场能够很好地自我调节,达到稳定平衡的状态。而对于国内,可以借此营造一个租赁的氛围,让年轻的一代逐渐去接受“我去购买房屋并非是出于社会压力或者是父母的压力”,而完全是受到租金更低,或者按揭更低的驱动因素影响。

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