英国住房租赁之痛与解决之道

忻奇琪2017-09-26 15:27:34来源:中国房地产金融

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  完善的法律制度、Build-to-rent(建房出租)政策的支持等因素,助推英国住宅租赁市场稳步发展。

  英国的老百姓也很闹心,住房这件事对年轻人而言也很痛。

  今年2月, 英国政府发布的《2017 住房白皮书》中显示,英国存在住房资源短缺问题,以至于英国社区与地方政府大臣贾维德表态,英国房价持续上涨,如果不采取相关行动,可能造成“整个一代人都买不起房子的局面。”

  英国首相特蕾莎. 梅在白皮书中写道:“我要修复这失衡的市场,提供可负担的住房。人民要有安全感,需要对未来进行规划。”“我们要在人们想居住的地方,建造更多大家喜欢的房子。我们将鼓励住房机构与当地政府建造更多的住房,同时致力于吸引新的投资商进入住房建设市场,包括出租型住房模式。”

  有别于以往仅着眼于提升置业比率,英国的住房新政策旨在建造更多廉租屋、降低租金,纾缓租户压力,并惩罚囤地发展商。英政府此前宣布斥资70 亿英镑( 约人民币602 亿元),有望2021 年前可每年新建22.5万间新房屋。这些单位本来只是向有意置业者发售,但根据新白皮书,它们也可租给有需要人士。

  2017年7月18日,英国国家统计局发布了最新一期的私人房屋租赁价格指数(IPHRP),数据显示,截至2017 年6 月的12 个月内,英国总体租户的私人租赁价格上涨了1.8%,这是该价格连续第三个月维稳。英格兰地区的私人出租价格上涨了1.9%;威尔士地区增长了1.1%,而苏格兰的租赁租金价格则在近12 个月内上涨了0.2%。

  从2011 年1 月至2017 年6月,英国私人租赁价格总体上升了14.8%,而这主要得益于伦敦地区的私人租赁价格呈现的历史性增长。排除伦敦之后,英国私人租赁价格整体同期上涨了10.8%。截至2017年6 月,伦敦的私人租赁价格增长了1.3%。

  从最新的英国住房白皮书指引上来看,针对租赁市场,英国采取持续完善房屋租赁市场政策,加强租客与房东双方面保护,加强对租约式房屋拥有者(leaseholder)权益的保护,来促进租赁市场规范发展,同时加强区域住房状态监控,打击高空置率的住宅。

  完备的法律制度规范市场

  市场的稳定向上,首先便离不开完善的法律来规划整个市场的操作。

  莱坊董事及大中华区研究及咨询部主管纪言迅,在接受《中国房地产金融》专访时表示,英国市场的成熟之处,在于所有每一个房地产相关的环节中,无论是从初期的开发、审批、批地,还是到开发完以后,对于建设地基比例上的要求,与周围社区环境、文化氛围匹配等方面,都有一套非常成熟并且运作良好的法律制度。

  在房屋租赁的过程中,包括在经纪人带租户看房源时,都要签署一个临时买卖合约,并且都要通过律师的签署才可以。而发生一些争议性事情的时候,租赁双方都能够通过法律手段来解决,比如对于内外墙墙面漏水的问题,各方都能够了解自己的责任,并且依法去解决这些问题。此外,在英国也有一些能够实现配套服务的机构,来满足这方面的需求。而在房屋出现需要大规模维修的情况,当业主无法完全承担的时候,也可以使用保险或者是其他的金融手段来帮助业主。

  对一些需要在法庭进行纠纷处理而言,在英国,处理的法庭也分为很多层面,一些小的经济纠纷就无需到大的法庭去解决,可以直接到法院认可的仲裁机构就可以完成双方的协商工作,当业主和租客之间出现一些谈不拢的情况,这些仲裁机构就会去进行调解并使得双方达成共识。当追讨赔偿时,也会有法庭指派的一些执法人员去追讨,作为一个普通业主不用去顾虑太多,就可以很安心地在这个租赁市场来操作。这方面就是英国整个租赁市场能够持续稳定发展的原因,也是他们成功的地方。

  政策推动租赁住宅项目发展

  除了法律制度能够用以规范整个租赁市场之外,Build-to-rent(建房出租)政策的支持以及对于多户式住宅发展的支持,也是助推英国住宅租赁市场稳步发展的重要原因。

  据莱坊研究部2017 年《多户式租赁住宅项目报告》显示,住宅租赁市场在全球一直增长。其中一个限制用户购房的原因是可支付能力,在拥有足够资金应付首付之前,用户的资金迫于延长停留在租赁市场。另一个因素是年轻工作者利用越来越灵活的租赁期,使得租赁地点可随时变动且无需支付其他与买卖房产相关的费用。

  在英国,多户式租赁住宅项目市场在最近几年发展迅猛,目前市场价值预计可达250 亿英镑。到2022 年预计将达到700 亿英镑。据估计,同期居住在私人租赁住宅的家庭比例将达到24%,正是这一数据带动了市场增长。

  更重要的是,英国政府已经开始支持多户式租赁住宅项目的发展,以帮助解决住房供应这一国家性问题,特别是在伦敦地区。最近的政策变化,如对购房出租投资征收额外印花税及中止按揭利息免税计划,为大型投资者和经营者提供了机会。

  对此, 纪言迅认为:“ 多户式住宅最为典型的案例便是学生公寓以及伦敦金融区附近的一些高科技人才的公寓。而对于此类项目的回报率来说,尽管不同地区的回报率不尽相同,但是综合来看,一些好的多户式项目的租金回报能比传统的写字楼租金回报率还是要高一些。”

  驱动市场自我调节最值得借鉴

  在英国租赁市场中,经常会出现用房屋租金去衡量房价高低的调查,例如:英国的《独立报》在今年5 月的一次调查显示,租赁房产的价格比在英国半数以上的城市买房便宜,这表明房价可能已接近顶峰。房地产网站Zoopla 的分析数据也同样显示,自2016 年10 月起, 英国50 个大城市之中,有60% 的城市,租一套两居室的家庭每月的成本相比于服务抵押贷款购买更经济的城市比例增加了14%。

  无论从法律的层面上来说也好,还是从政府的政策推动来说,英国租赁市场能够正常有序运作,更重要的是英国消费者对于以租代买的住房模式的认可,以及市场自我调节的能力。

  近期上海位于浦东新区张江南区A3-06 地块和嘉定区嘉定新城E17-1 地块,作为首批公开出让的两幅租赁住房用地于7 月24 日正式成交;广州发布的租十六条,租房者子女可就近读书,进一步落实租购同权的消息,这两次政策导向一度引发了市场的热议。

  政策的背后,一方面能够看到上海、广州两地政府对于推动住房租赁市场的决心,另一方面,如何持续这两次政策的余热,推动国内住宅租赁市场的真正发展才是更加重要的事情。纪言迅认为,在英国消费者眼中,更重要的不是购买房屋带来的所谓的安全感,更多的只是出于简单的“租更便宜”的考量,这样的心态使得整个市场能够很好地自我调节,达到稳定平衡的状态。而对于国内,可以借此营造一个租赁的氛围,让年轻的一代逐渐去接受“我去购买房屋并非是出于社会压力或者是父母的压力”,而完全是受到租金更低,或者按揭更低的驱动因素影响。

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  • 房地产市场曾经有一种观点十分盛行——“最怕房价下跌的不是房企,而是银行,因为银行是房企的最大债主”,这种观点甚至曾经演变出“两大行业谁比谁先死”的争论。
  • 在“金九”末,南昌、重庆、贵阳、长沙、南宁、石家庄、西安、武汉等8个城市密集升级楼市调控,其中6城主打限售,剑指短线炒房。而市场最关心的是,后续会有哪些城市跟进?9月25日,无锡市住建局官网挂出关于加强房地产市场调控的补充意见,调整了限购等政策,成为首个跟进城市。
  • 9月22日至23日下午,南昌、西安、重庆、南宁、长沙、贵阳、石家庄7城市出台新的楼市调控政策,其中6个城市对新购住房再上市作出限定,时间为2至5年不等。
  • 自9月22日开始,长沙、重庆、南昌、南宁、西安、贵阳、石家庄、武汉、无锡9个城市密集出台了调控政策。
  • 楼市调控早已不再是一、二线城市的“专利”,8月份至今,至少15个三、四线城市发布了楼市约束性调控政策。此外,截至目前,全国累计至少44个城市加入楼市限售队伍。
  • 住房城乡建设部近日表示,目前正会同有关部门积极开展调研、论证等工作,在充分听取方方面面的意见和建议的基础上,抓紧起草相关法规草案,积极推动住房租赁管理条例立法工作。
  • 9月22日~23日,楼市再迎一波强调控。短短两天时间内,西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉等8个城市密集出台楼市调控措施。其中,除西安、武汉外,其余城市实施了限售。据《每日经济新闻》记者不完全统计,目前全国已有超过45个城市发布了楼市“限售令”。
  • 在刚刚过去的几天里,多地楼市调控力度再加码,限购、限售力度再度增强。业内人士表示,目前各地仍在“打补丁”,全方位封堵任何炒房的可能性,从而遏制房价过快上涨,房地产去投资化趋势愈加明显。
  • 各地“租售并举”落实的脚步在加快。上海“住房‘十三五’规划”明确将增加70 万套租赁住房,7 月底两幅“租赁住房”地块成功出让更具标杆意义。广州明确提出保障“租购同权”,以加快构建租购并举的住房体系。素有“小上海”之称的无锡市宣布降低市外户籍准入门槛,租赁住宅也可落户。购租并举近期成为大城市解决高房价问题的策略之一。
  • 今年2月, 英国政府发布的《2017 住房白皮书》中显示,英国存在住房资源短缺问题,以至于英国社区与地方政府大臣贾维德表态,英国房价持续上涨,如果不采取相关行动,可能造成“整个一代人都买不起房子的局面。”
  • 仿佛回到了2016年10月,楼市再次进入“速冻期”。9月22日至23日,2天时间,西安、重庆、武汉等8个省会城市密集加码楼市调控措施,其中有6个城市执行了限售政策。
  • 典型的强三线城市徐州房价短期内快速上涨,连续19个月不停地攀升,并且在一年时间内大多地区的房价实现翻番,品牌房企扎堆搏杀,当地人连夜排队购房,个别楼盘单月涨幅高达160%,这些情景让人为之惊讶。
  • 上海市政府25日召开工作会议,对今年四季度工作早动员、早部署、早落实。上海市委副书记、市长应勇指出,今年以来上海全市经济保持总体平稳、稳中向好、好于预期的发展态势,全年和本届政府的目标任务有望顺利完成,但同时也要看到问题和不足,绝不能有丝毫松懈。
  • 9月23日,贵阳市人民政府办公厅发布了《关于促进房地产市场健康稳定发展的若干措施(试行)》,加入了22~23日连续出台调控政策的城市大军。贵阳出台的房地产新政中,规定了包括新房签订购买合同后3年不得转让等措施。背后,是此前贵阳房价已连续14个月上涨。
  • 9月23日,石家庄市新一轮楼市调控政策以政府文件的形式向外界公布,石家庄楼市调控升级终于尘埃落定,而“五年限售”的规定则使石家庄真正进入到了全国的楼市“限售俱乐部”。
  • 在“3·17”新政及一系列楼市政策调控下,自今年第二季度开始,北京二手房市场出现大幅降温,交易量跌至低谷,网签量持续下滑,交易价格也逐步止涨。到第三季度,北京二手房网签量已降至三年最低,交易均价也出现三年以来首次下滑。
  • ​在房地产市场显著降温的大背景下,土地市场热度仍未消退。9月25日,中原地产研究中心发布数据显示,截至目前,全国土地出让最密集的50大城市总计土地出让收入高达2.28万亿元,同比上涨32%,刷新历史最高纪录。业内认为,当前全国楼市库存实现显著去化,房企积极补充库存,调控力度相对较小的三四线城市土地市场可能接棒领跑。
  • ​昨天,北京土地市场成交了2宗住宅地块,分别位于丰台和通州,土地面积共约11公顷,建筑规模约27万平方米。其中包括一宗自住型商品住房用地和一宗“限房价、竞地价”普通商品住房用地。
  • 为减少建设用地总规模,国土资源部通过一些约束性指标逼迫地方政府进一步挖潜存量土地。
  • 截至9月8日,国土资源部已全面完成2017年报国务院批准的城市建设用地审查报批工作。国土资源部有关负责人表示,下一步将跟踪督促各省(区、市)做好城市用地实施工作,保障城市建设合理用地需求。
  • 2017年8月,土地市场成交规模再度回升,北京、上海、南京等城市也有多块高总价地块出让,但受出让条件限制,高溢价地块仍旧不多。整体来看,全国土地平均溢价率继续在下滑。
  •  截至2017年8月份,据易居研究院监测的50个典型城市统计数据显示,其土地储备面积为61282万平方米,环比增长4%,同比增长11%。
  • 在国有企业深化改革迅速推进的同时,堪比国企改革复杂性的另一项事关多方利益主体的深化改革工作,也将面临探索与尝试力度的提升,这就是农村土地改革。
  • 近日,上海出让位于浦东新区、长宁区、徐汇区的4宗租赁宅地,建筑面积共计21.8万㎡。最终4幅地块全部低价成交,溢价率为零。事实上,此前7月份上海还出让两幅租赁住宅用地。
  • 上周末,楼市调控的消息再次占据了头条。不同的是,此次加码采用了“冻产”。据媒体报道,22日至23日,2天内8个城市密集加码楼市调控措施,西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉8个城市中6个城市实施了限售。
  •   据报道,在刚刚过去的几天,重庆、南宁、长沙、南昌、贵阳等地楼市调控再加码,限购、限售力度再度增强。网民表示,各地楼市调控仍在继续“打补丁”,全方位封堵炒房可能性,房地产的投机功能将持续弱化。当前,除了使用短期的限制性措施,严格限制住房投机炒作,强化调控成果,还应着手构建基础性制度和长效机制。
  • 权威消息日前证实,原定于今年年底结束的农村土地征收制度、农村集体经营性建设用地入市、农村宅基地制度等三项改革试点工作,将延期至2018年底。据悉,33个试点地区改革工作推进顺利,下一步计划把宅基地改革试点范围进一步扩大,而征地制度改革则在酝酿制度性安排和长效化机制。
  •   房地产限售城市的队伍在不断壮大。截至9月24日,全国累计至少已有44个城市加入到房地产限售队伍行列。显然,在限购、限贷之后,限售也已成为楼市新一轮调控升级的必要手段。
  • 据媒体报道,22日开始,楼市迎来新一轮密集调控期。2天内,西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉8个城市密集出台楼市调控措施,其中6个城市实施限售,西安新政则是通过商品房价格申报控制房价,武汉是规范开发商销售行为。
  • 见面前,通过照片在脑海里勾勒过林宇的形象,真正相对坐下,还是因他的年轻小小吃了一惊,那是熨帖的西装和名片上的头衔也挡不住的青春感。相对却不矛盾的是,他身上自有一种安静沉稳的气质,那是非有良好教养和相当见识所不能拥有的。
  • 过去10年间,巨量资金争相涌入房地产行业,“炒房、蜗居、买不起房”等成为社会经济的热议问题。过去10年间,我国M2增加了4倍,总数达120万亿元,中国房地产每年的投资都超过10万亿元。
  • 在租售并举的调控理念下,房地产向居住属性转向。北京、上海、南京、杭州、佛山等地均出现了开发商100%自持地块用于出租的现象。
  • 今日从浙江银监局获悉:针对日常监管中发现的个人贷款资金违规流入房地产问题,该局已召开“进一步规范个人贷款”专题监管会议,重申中国银监会的相关要求,部署辖内银行自查和监管抽查工作。
  • 近年来屡屡被传停贷的开发贷,可以说是涉房贷款中的“弱势群体”。
  • 近日,北京市民杨浦收到了一条来自银行的信息,要求他于9月底前,将此前在该行办理的信用卡现金贷款的资金消费凭证上传至指定系统,并告知如果发现其将贷款用于购房等投资领域,或未上传任何证明信息,银行将把这笔原本为三年期的消费贷款余额一次性计入信用卡账户。这意味着,如果没有通过银行的筛查,杨浦近期须集中还清剩余的近30万元。
  • 近期,多地人民银行、银监局发文要求,加强个人消费贷款管理,防范信贷资金违规进入房地产市场。
  • 2017年9月以来,全国多个城市房地产按揭利率开始上扬。
  • 在长沙、重庆、石家庄、西安等地楼市调控加码的同时,近期多个城市的首套房贷利率也迎来“定向加息”。专家认为,在信贷总量不变的情况下,货币信贷政策的结构将趋于优化。未来一段时间,前期房地产调控政策效果将不断显现,政策力度从严,购房成本保持增势。
  •  如果未来银行的资金成本还要继续往上走,那么所有的贷款成本都将上升,届时不仅是房贷利率,所有类型的贷款利率都会上升。
  • “金九银十”作为传统销售旺季,常常被寄予厚望,然而,今年江门中心城区(蓬江、江海)的“金九”却有点淡,9月1日至9月20日,蓬江、江海两区一手住宅仅网签790套。业内人士分析,受到房贷持续收紧,以及中心城区供应量不多的影响,后续成交量预测仍将在低位运行。
  • 近日,离国庆长假还剩不到两周,一家房产中介公司在江苏省镇江市代管的县级市——句容准备一场投资推介会,推介的重点是柬埔寨的房产。
  • 美国房地产市场一直是全球投资者心中重要的投资标的,在次贷危机爆发10年之后,美国多个城市的房屋售价与泡沫巅峰时持平甚至更高。其中,低库存更成为推高房价的原因之一。
  • 除美国、英国、加拿大以外,澳大利亚也受到了中国留学生家庭的青睐。不少中国家庭考虑到孩子留学的便利性,在澳大利亚买房置业。在澳大利亚买房,如何办理贷款?还要注意哪些购房政策变化?北京晨报记者邀请业内专家为此类中国家庭讲解在澳大利亚买房的技巧。
  • 除美国、英国以外,加拿大也受到了中国留学生家庭的青睐。不少中国家庭考虑到孩子留学的便利性,在加拿大买房置业。在加拿大买房,如何办理贷款?还要注意哪些购房政策变化?北京晨报记者邀请业内专家为此类中国家庭讲解在加拿大买房的技巧。
  • 美国全国房地产商协会(NAR)周四公布的数据显示,美国7月份的二手房销售意外下滑至2016年8月份以来的最低水平,暗示房价的上涨和库存有限阻碍了美国房地产市场以更快的速度增长。
  • 2008年美国正处在次贷危机期间,当时我刚入行美国房地产业,作为一个亲身经历、身在其中的房产业者,在如今各方纷纷回顾次贷危机之际,我很愿意分享我当时的所见所闻及深刻感受和体会,作为中国买家、投资者的参考、借鉴。
  • 50万美元,联排别墅,朋友介绍的经纪人……来自四川省成都市的吴女士未多加思索,便当即拍板,在美国加利福尼亚州帕萨迪纳(Pasadena)市全款购置了一套房产。
  • 次贷危机爆发以后,美国房地产市场一直处在调整之中。随着近年美国经济的复苏,如今美国房价已基本收复失地,创下次贷危机后的新高。那么,在二级市场上,房地产股票走势是否同样强劲呢?
  • 就市场来说,永远在直线增长的事物是不存在的,几乎任何事物都是在曲折中前进,而对于铝合金门窗市场来说,伴随着经营成本不断攀升、传统经营模式弊病凸显、家居品牌跨界发展等多重压力,逐渐进入市场调整期,强者愈强、弱者愈弱的局面愈发明显。
  • 北京市环保局昨日表示,下月1日开始,京津冀三地将同步实施新的建筑类涂料与黏合剂环保标准,届时京津冀的装修将会更加健康、环保。
  • 近期,大自然联姻优家购,是其转变发展的方式,推动全屋整装战略最重要的一步。同时,大自然已将旗下地板、木门、橱衣柜等主营产品上线优家购官网和旗下数千家线下体验馆,为消费者提供家居一体化的全屋整装解决方案。
  • 目前,定制家居行业称得上是整个家居业发展速度最快的一个行业,定制橱柜和衣柜作为其中代表正处于风口上。定制门窗也属于定制家居领域,未来几年是否会成为下一个风口?从各大跨界品牌的动作来看,门窗品牌激增,定制市场风头正盛。
  • 近年来,木门已成为家居建材行业中成长最快的种类之一,可如何挑选木门却一直困扰着广大消费者,因为木门不能像其他产品一样打开,查看内部情况。
  • 近年来,随着互联网技术与经济社会深度融合,我国信息消费快速发展,正从以线上为主加快向线上线下融合的新形态转变,网络提速降费深入推进,消费主体不断增加、边界逐渐拓展、模式深刻调整,带动其他领域消费快速增长,已成为当前创新最活跃、增长最迅猛、辐射最广泛的经济领域之一,对拉动内需、促进就业和引领产业升级发挥着重要作用。
  • 与中国智能家居产业联盟共同举办的第三届上海国际智能家居展览会 (Shanghai Smart Home Technology – SSHT)将于2017年9月5日至7日在上海新国际博览中心隆重登场,并再度与上海国际智能建筑展览会 (Shanghai Intelligent Building Technology – SIBT)同期举行,两展将迎来240家参展商,展现智能家居及智能建筑技术。
  • 环保整治不断升级,绿色环保、低碳生活已经成为我国共同愿景。眼下的木门企业之中,已经有一些品牌开始向着绿色生产之路进发。随着环保力度的不断加严,木门企业再不跟上时代的大趋势,就会被市场淘汰出局。
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