一线楼市黄金周大降温,会是史上最惨“银十”吗?

综合2017-10-09 11:41:29来源:中房网

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  中房网讯 “十一”黄金周热点城市楼市的清冷开局,似乎预示着“银十”风光不再。

  分析人士认为,政策继续收紧、房企推盘节奏减缓、购买者观望情绪加重等原因导致楼市趋冷,未来调控政策或继续收紧。

  北上广深楼市成交大降温

  具体来看,北京新建住宅7天网签116套,二手房网签27套,均是2009年来的历史最低值。上海前7天网签新建住宅178套,比2016年同期的784套,跌幅达到了78%。今年“十一”假期前后,广州11区总共有19个楼盘开盘加推,总推货量2090套,比去年“十一”假期的5979套下调65%。从成交来看,假期成交量872套,较今年“五一”假期下调51%,较去年同期下调78%。深圳前7天签约445套,同比2016年同期的508套下调了13%。

  在业内人士看来,国庆前夕,严查消费贷变脸首付贷等调控措施继续,投机性需求几乎全面被遏制是主因。

  事实上,不仅十一黄金周期间成交惨淡,2017年前9月的全国楼市整体同比、环比均骤降。

  中原地产研究中心数据显示,今年1至9月,全国楼市持续分化,北京、上海、广州、深圳等一线城市,年内平均成交跌幅达到了40%,其中北京跌幅达到了45%,深圳达到了47%。此前热点二线城市中,南京下调了57%,福州下调60%。

  十月成交量或创年内新低

  “今年国庆黄金周的楼市成交数据,将会对热点城市10月份的房地产数据带来非常大的影响,预计热点城市楼市成交量可能低于春节月,并且创下年内新低。”中原地产首席分析师张大伟表示。

  自去年“930”楼市政策落地以来,这一轮全国范围的房地产调控收紧已持续一年时间。而从今年“十一”黄金周的成交数据也可以看到,在楼市调控持续加码的背景下,热点城市楼市继续降温。

  中原地产研究中心统计数据显示,国庆黄金周前7日,30个热点城市网签数量出现大幅下调。

  除一线城市黄金周期间楼市降温明显外,包括南京等热点二线城市的住房成交量同样明显低于去年同期。如南京前7天新建住宅网签457套,同比2016年同期的905套下跌50%;福州前7天新建住宅网签345套,同比2016年同期的540套下跌36%。而此前火热的三线、四线城市成交量的同比数据,也仅仅维持平衡。

  精准调控效果显现 未来政策或继续收紧

  据不完全统计,自去年9月底以来全国已有超百城发布150余次楼市调控政策。

  本轮调控,显然吸取了以往楼市调控的经验和教训,采取了精准调控的方式。所谓精准调控,就是因城施策、一城一策,由各地依据本地实际,采取不同的调控政策与手段。更主要的是,同类城市在房价问题上,如果出现较大差异,房价上涨偏快的城市就会面临较大压力,就会主动出台调控政策,以稳定房价,避免房价成为“出头鸟”。也正因为实施了精准调控的方式,地方政府对“土地财政”的依赖也有了明显改变。如果再继续依赖“土地财政”,再人为推高地价,就必然会使本地的房价再度大幅上涨。那么,上级政府就有可能对其实施问责。在问责面前,很多地方也不敢再去打“土地财政”的主意。

  正是因为各地可以依据地方实际出台不同的楼市调控政策,才出现了150次政策出台的现象。也正是有了这些不同的调控政策,才使得楼市调控的针对性越来越强,热点城市房价上涨过快的现象能够在较短的时间内就得到遏制。

  此外,在分析人士看来,政策继续收紧、房企推盘节奏减缓、购买者观望情绪加重等原因导致楼市趋冷,未来调控政策或继续收紧。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,从房企推盘节奏来看,预售证管控较严,使项目预售面临很大压力,整体市场楼盘较少,也造成市场降温。这种降温现象或许会倒逼部分房企后续在价格上有所调整。

  从调控政策来看,同策咨询研究部总监张宏伟表示:“从去年10月计算,本轮楼市调控政策预计持续1.5年到2年,也就是有可能持续到2018年三季度。当市场调整期与风险来临之后,资金在各个城市间的轮动效应结束,房价上涨预期打破,投资投机客将退场。”

  广发证券房地产行业首席分析师乐加栋表示,在全行业库存处于低位的情况下,核心一二线城市的既有调控政策难见放松,甚至会长期化、常态化,并且不排除更多弱二线及三四线城市未来出台“限售”等约束性调控措施的可能性。

  “调控政策未来或持续处于收紧状态。”明源地产研究院首席研究员刘策表示,但对于房企而言,在冲业绩和保证现金流上,可能还会有一波“跑量”。

  克而瑞研究中心研究报告指出,一线城市预售价格管控仍将从紧执行,在市场持续供不应求的大背景下,一线城市房价走平的可能性更高。二线城市房价将持续分化,成都、武汉、杭州等市场依旧供不应求的二线城市可以参照一线城市,房价将以“稳”字当头。西安、海口、沈阳、长春等新晋热点二线城市,随着炒作氛围逐渐消散,难以支撑房价持续过快上涨,预计四季度房价面临回调。三四线城市中的热点城市面临政策调控的几率大大提升,一旦政策基调生变,投资、投机性需求难以为继,房价必将面临显著下调。

  来源:经济参考报、证券日报、中国证券报,中房网综合整理

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