深圳楼市调查: 年内成交同比大幅萎缩 新房均价下行12个月

张晓玲 丁杰英2017-10-12 08:28:19来源:21世纪经济报道

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  刚刚过去的国庆黄金周楼市表现异常平淡,一线城市更为低迷,而深圳,又是其中的典型。

  2015年房价率先狂飙的深圳,在2016年10月份开启严厉调控后便进入了下行通道,中国指数研究院显示今年前三季度,深圳楼市成交同比跌46.72%,国庆黄金周也跌了12%;新房均价虽然环比下跌缓慢,但已持续了12个月,截至9月,环比跌2%,同比则跌去了约12%。

  中原地产、Q房网等多家机构指出,在严厉的限购、限价、限贷政策以及近期严查消费贷之下,深圳楼市在8、9月份曾小幅反弹的势头被压了下去,未来走势不容乐观。

  调控效果明显

  这个黄金周,深圳楼市依旧表现平平。

  据乐有家研究中心统计,国庆前七天,深圳一手住宅成交445套,同比2016年国庆假期微跌12.4%,也低于前几周的平均成交量。

  此前,作为全国楼市风向标,深圳已经持续一年多低迷。中国指数研究院数据显示,2017年1-9月,无论是成交套数,还是成交面积,深圳均垫底国内一线城市,成交面积同比跌幅达46.72%,超过一线城市平均跌幅39%。

  价格方面,自2016年10月份开始,深圳新房均价连续12个月缓慢下跌,与去年10月份的55611元/平方米相比累计下跌2%;与下跌前同期(2016年9月)的相对高位61600元/平方米相比相比,累计跌幅12%;从5月份开始,新房均价同比也五连降了,且由于去年9月价格基数较高,今年9月同比跌幅最大,达11.83%。

  提起今年深圳楼市的状况,多位开发商人士表示,新房市场乏善可陈,唯一的亮点是豪宅,在限价政策下,华润悦府等豪宅低价开盘,掀起了一波热潮,但市场中更多的在售产品是公寓,纯住宅少之又少,以至于“今年都找不出一个经典案例”。

  Q房网有关人士说,受新房限价政策影响,今年开发商获取预售证困难。自2016年3月至今,深圳新房住宅备案面积同比19连跌,备案套数略有波动,但也有17个月份同比下跌;8月份曾有18个新盘入市,其中15个含住宅,推售量达到7526套,环比飙升209.71%。但在9月又戛然而止。

  Q房网数据研究中心监控显示,受新一轮调控政策影响,9月深圳共有6个项目获批,其中仅三个含住宅,总套数1782套,环比下跌80%;总面积10.82万平方米,环比下跌88%。

  纯普通住宅稀缺,公寓大量充斥市场,使得今年哪怕是在稍热的三季度,深圳开发商整体开盘销售率也仅约36%;国庆期间仅有一个公寓项目开盘,去化率不到一成。

  深圳房价的“跌跌不休”,是政策持续调控的效果。深圳中原研究中心指出,房地产调控已持续一年,从“五限”到租售同权、购租并举再到对金融风险的把控,已从供给层面的管控转向加大楼市投资成本,压缩获利空间。

  深圳房地产研究中心主任王锋认为,因为精准的限购限贷限价等政策,抓住了深圳楼市的主要问题,深圳相对其他城市调控效果较好;当其他热点城市都在打政策补丁时,深圳已经出现明显回落。

  平稳下行

  在持续成交低迷之下,深圳楼市库存不断升高,去化周期变长;随着首套房贷利率不断上浮,严查消费贷,需求方购房者被稀释,房子越来越难卖了。

  深圳市规土委数据显示,截至9月26日,深圳市可售面积达约341.1万平方米,如按照二季度月均成交面积23万平方米来计算,去化周期延长到14.8个月,已超过6-12个月的安全水平。

  9月份,“温水煮青蛙”的深圳楼市又领教了信贷收缩的威力。首先是首套房贷利率的转折,今年5个月时间内,深圳首套房贷利率连续5次上调。

  融360监测数据显示,8月深圳首套平均利率达到5.04% 二套利率小幅上升;而在9月22日之后,深圳四大银行均将首套房贷利率调至基准利率上浮10%,目前这已成为深圳房贷市场的主流。

  随着严查消费贷进入楼市,不但新增消费贷要严格发放和监控,此前将消费贷用于购房的也将被追回。

  “公司有很多人最近都被银行追查消费贷了,”深圳本地一家知名大公司人士告诉21世纪经济报道记者,由于该公司品牌和信誉良好,多家银行给予员工消费贷较高额度和利率优惠,但现在普遍受到了严查。

  进入四季度,深圳的开发商们感到压力越来越大。据深圳中原统计,新房客户入市的积极性严重下滑,去年10月调控新政之前开盘销售率基本处于60%以上,新政之后,开盘销售率急剧下滑,今年只有少数性价比较高的楼盘开盘销售率能达到60%,多数楼盘开盘销售率在40%以下。

  二手房业主对市场的信心也开始不足。深圳中原数据显示,从区域来看,近两周各区二手住宅只有福田区报价继续上涨,其他各区都呈现下跌趋势,火车站片区业主报价下调幅度达14.8%。

  Q房网指出,四季度政策执行层面未有丝毫松动的迹象,甚至还有加码的担忧;房贷利率折扣一路收紧到现在,首套房贷款上浮10%,直接提升购房成本,对于曾重点保护的刚需也形成直接冲击,将对今年剩余三个月的销售形成直接压力。

  在王锋看来,深圳并不存在去库存的问题,“深圳城市建设用地基本到了50%的警戒线,所以深圳采取的政策要比其他城市更严格。”王锋认为,深圳的核心问题是供应太紧张,要保持房地产市场的稳定,房地产政策不能随便取消。

  对于深圳房价的未来走势,王锋认为,市场规律会决定企业是否降价,可能会出现企业利用虚假营销和广告炒作房价,但政策的核心是房价不能涨。

  深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,深圳楼市降价空间不大,一是在政策限制下,即便降价也无法走量;二是目前没有到通过降价来解决资金问题的时候,“可能到第四季度很难出现大面积的降价走量。”

政策 市场 公司 土地 观点 金融 海外 产业链
  • 河北省住房和城乡建设厅10日透露,为推进社会诚信体系建设,进一步完善住房保障政策体系,规范保障房分配、管理工作,建立住房保障信用管理制度,该省近日出台《河北省保障性住房管理中心关于建立住房保障信用管理制度的指导意见(试行)》,系中国首个省级层面住房保障信用管理制度。
  • 新年伊始,楼市又有新动态。
  • 昨日,记者从朝阳区第十六届人大四次会议获悉,今年,文创实验区将着力建设三间房文化综合体项目,实验区设立100亿元规模的朝阳区文化创意产业发展基金,扩大文创企业投融资渠道。
  • 1月3日,国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会四部门印发通知,实施联合修订后的《土地储备管理办法》。
  • 1月3日,国土资源部、财政部、人民银行、银监会对原《土地储备管理办法》进行了修订,联合印发了新的《土地储备管理办法》(以下简称《办法》),以进一步规范土地储备管理,落实党的十九大关于加强自然资源资产管理和防范化解重大风险的要求。
  • 南京市委今年1号文件出炉,主题是打造具有全球影响力的创新名城,时间表是8年。为此南京出台了创新10条,为了广揽天下英才,南京调整人才落户政策,允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才,以及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业。
  • 1月9日,青岛、天津两地同时发布“租房落户”政策。以天津为例,对本人或直系亲属无名下合法住房的,可在其长期租赁房屋所在社区落集体户口。
  • 昨日,青岛市人民政府新闻办公室官方微博“青岛发布”发文称,青岛将全面放开城镇落户限制,加快取消购房面积、就业年限、投资纳税、积分制等落户条件,优先解决农村学生升学和参军进入城镇人口、在城镇就业居住5年以上和举家迁徙的农业转移人口以及新生代农民工等重点群体落户问题。
  • 近日,华为给员工分福利房的消息传出。消息称,华为将在新落成的东莞松山湖基地建成配套住房,只卖给公司员工,精装修,价格只有8500元一平方米。
  • 在调控与还债高峰的双重压力下,房企近来频频发布美元债融资计划,以解资金燃眉之急。根据碧桂园控股有限公司1月10日发布的公告显示,公司拟发行2023年到期2.5亿美元优先票据及2025年到期6亿美元优先票据。
  • 一场来自中型房企的“挖人”潮正在席卷地产行业,而嗅到人才流失危机的龙头房企也频频发招,它们拿出的手段有股权计划、跟投机制、薪酬待遇等多种方法。
  • 作为共享经济理念的产物,自2015年起,联合办公这一新兴办公业态迅速走进公众视野,在“双创”和资本的双重推动下,创新工场、方糖小镇等联合办公品牌纷纷在全国跑马圈地、加码投资。同时,联合办公也引起了部分房企的重视,SOHO、远洋、龙湖、中骏等房企均有布局。
  • 时隔4年,河南房企鑫苑再度落子成都,收购郫都区301亩地块。在此之前,其先后在三圣乡和华府板块打造了两个项目。
  • 随着2017年业绩的披露,“宇宙第一开发商”的名头终于花落碧桂园。而万科虽然屈居第二,但明显不太服气,去年12月实现了销售金额622.3亿元,算是最后冲击了一把;而碧桂园或许由于领跑太久有些松懈,最后一个月仅录得合同销售金额165.3亿元。
  • 对于大型房地产企业的高管来说,除了薪酬之外,能否提供更广阔的施展舞台也被看做是留在企业里的重要因素。过去的2017年,大型房企高管跳槽频频上演。
  • 在上市房企中,谁给员工开的工资最高?哪家公司涨薪最多?谁又降低了员工的工资标准?这些话题也颇受行业关注。日前发布的《2016-2017年中国房地产企业薪酬报告》对此进行了盘点。
  • 新年伊始,南京土拍市场动作频频。所挂地块,被清一色标注上“租赁住房用地”。
  • 北京市规划国土委相关人士向21世纪经济报道记者回应称,2018年的土地供应计划尚未制定完成,但相关部门将按照北京市委市政府“2017年-2021年五年内供应1000公顷集体土地,用于建设租赁住房”的安排部署,制定相关计划。
  • 截至2017年12月底,本市集体土地租赁住房用地供应203.9公顷,完成率102%。这是本市首次将集体土地列入年度土地供应计划并超额完成。
  • 昨天从市规划国土委获悉,北京去年实现集体土地租赁住房用地供应203.9公顷,完成率102%,超额完成2017年度供应任务。这是本市首次将集体土地列入年度土地供应计划并超额完成。
  • “要是早些年推出宅基地退出政策,我就会选择退出后到中心村去建房,而不是在山下。”现年49岁的张乃良是四川省泸县的一位农民。为了方便子女上学,他2005年从山上搬迁到山下,利用村内的空闲地修建了三层砖混结构的房屋。
  • 1月4日,北京迎来2018年的首场土地拍卖,位于丰台、朝阳、密云的三宗限房价地块公开出让,并迎来26家竞拍者参与。但拍卖现场波澜不惊,三块地的竞拍轮次并不多,溢价率分别为9%、24.7%和50%,短时间内即告成交。
  • 近日,《经济参考报》记者在河南、福建、黑龙江等省多个农村集体产权制度改革区采访了解到,多地农村集体产权制度改革试点工作稳步推进,但金融服务不配套、集体经济发展不畅等问题严重制约改革成效。
  • 2017年北京土地市场收官,中原地产研究中心统计数据显示,总成交金额达2795.6亿元,同比上涨达225%。这是自2015年成交总额达到2217.4亿元后,第二次年度土地出让金突破2000亿,创下历史新高。
  • 现在我们已经看到,房地产销售量在减速,棚改的货币安置化对房地产销售的贡献度也在减弱,加之房贷政策的紧缩,未来房地产将会出现增速放缓趋势。
  • 把土地承包经营权确权登记颁证这项工作,看做是深化农村改革的基础性工作,一点也不为过。
  • 兰州限购率先“松绑”之后,青岛、天津两地同时发布“租房落户”政策。以天津为例,对本人或直系亲属无名下合法住房的,可在长期租赁房屋所在社区落集体户口。
  • 刚刚进入2018年,兰州、南京等城市的购房政策出现局部的松动和微调。兰州市日前宣布取消该市西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。南京则是针对高层次人才松绑限购,允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才凭毕业证书,先落户南京。
  • 国家统计局数据显示,2016年我国人均GDP达到53980元,与1978年相比实际增长21.4倍,按照世界银行公布的最新标准,我国已经跨过中等偏上收入国家门槛,经济社会发展进入了全新时代。
  • 针对有媒体报道称中国人民银行研究局副局长纪敏表示“中国短期内仍存在加息空间”一事,纪敏8日表示,其近日在中国债券论坛上表示,利率升降和杠杆率变化的关系,取决于投资回报率的动态变化。但这一理论表态,并不能解读为“短期内有加息空间”。
  • 随着上周兰州、合肥、南京相继松绑了部分楼市调控措施,地产股在周一也迎来了集体大涨。
  • 一些地方可以通过松绑限购政策来加快去库存,但不能允许地方继续大量增库存,新增库存必须与去库存的数量紧密结合起来,新增库存量在三年到五年内不能超过去库存量的一定比例。只有这样,去库存才能真正发挥作用和产生效果,才不会在执行中被扭曲。
  • 刚刚过去的2017年,包括美国在内的一些发达经济体结束了口水加息,以更为实质性的行动演绎货币正常化进程。美联储加息三次,并于去年10月启动缩表;欧洲中央银行宣布延长量化宽松9个月的同时,计划于2018年1月开始减少国债购买规模,向货币政策正常化靠近了一步;加拿大央行七年来首次上调基准利率,英格兰银行也宣布了十年来的首次加息,并预计未来三年利率将逐步上涨;韩国银行也加入了加息行列。进入2018年,预计发达经济体将维持目前的收紧节奏,货币政策仍有诸多看点。
  • 进入新年,国内各大城市房贷额度依然未见明显转松,甚至有部分城市还传出了上调房贷利率的消息。广州市场方面,昨日记者调查发现,房贷利率较为稳定,而随着新年额度的下发,广州多家银行机构房贷发放速度比去年年底略快,但是今年的额度依然偏紧。
  • 近期,地产股在资本市场的表现着实亮眼。面对史上最严调控的2017年,房企销售业绩却出乎市场预料,这也直接带动了地产股的强劲上涨。
  • 岁末年初,房地产板块的强劲上涨引发市场广泛关注。2017年12月29日以来截至昨日,房地产板块连续6个交易日出现上涨,期间累计涨幅达到11.97%,龙头股泰禾集团最先启动,近9个交易日累计涨幅突破80%,期间出现5次涨停。
  • 1.5万亿的测算结果是一种理论上的最大测算结果,在现实操作中有些对象银行并不会用尽2%法定准备金率的临时动用范围,因此真实的流动性释放很可能小于这一数值。
  • 中国人民银行5日发布《关于进一步完善人民币跨境业务政策促进贸易投资便利化的通知》(以下简称《通知》),便利企业境外募集人民币资金汇入境内使用。
  • 日前,住房和城乡建设部发布的《2017年11月份全国住房公积金运行情况》显示,截至2017年11月底,全国住房公积金缴存总额12.3万亿元,提取总额7.2万亿元,缴存余额5.1万亿元;累计发放住房公积金个人住房贷款7.48万亿元,个人住房贷款余额4.5万亿元,个贷率(个人住房贷款余额/缴存余额)为87.6%。
  • 1月5日,央行发布了《关于进一步完善人民币跨境业务政策促进贸易投资便利化的通知》。《通知》明确了境内企业境外发行债券、股票募集的人民币资金可按实际需要调回境内使用,进一步简化管理流程,便利企业日常运营。
  • 北京时间5日凌晨,抵押贷款提供商全美互惠保险公司(Nationwide)周四表示,2017年伦敦的房地产平均价格下跌,标志着伦敦房地产价格出现2009年以来的首次年度下降。
  • 从2007年的美国次贷危机爆发至今,已经十周年。早在今年一季度,美国平均地产价格就已接近危机前的水平。各大机构预计,即使是在持续加息的环境下,紧俏的库存仍将令2018年的美国楼市将再创新高。
  • 美国《世界日报》刊文称,“他们买得起房子,但他们不想。”这是越来越多年纪大、较富裕的美国人的想法,他们正从郊区的大间房屋,转向高级租屋。这样的趋势,改变了美国的租屋市场,市面出现越来越多的高级公寓和独立房屋,却只有一些新的租屋单位是中低收入住户可负担。
  • 根据全球知名数据机构Corelogic,2017年12月初发布的11月份房价指数显示,11月份悉尼房价下跌0.7%,这是悉尼房价持续第三个月下跌,从而导致季度跌幅达到了1.3%,也是悉尼自2016年3月以来的最大季度跌幅。而澳洲地产市场受到了悉尼市场拖累,11月份独栋房屋房价下跌0.2%,前一个月则下跌0.1%,但是公寓房房价上涨了0.3%。
  • 希腊拥有世界上最长的海岸线,长约1.5万公里,3000多个岛屿星罗棋布于爱琴海和地中海中。希腊不乏名胜古迹,如雅典卫城、德尔菲太阳神殿、奥林匹亚古运动场建筑群、阿波罗宗教城、埃皮达夫罗斯露天剧场等。美丽的风光和古老的文化每年吸引了众多游客前来。
  • 北京时间11日路透社报道,据知情人士称,美国最大购物中心所有者和运营商之一GGP Inc已拒绝了其最大股东布鲁克菲尔德地产合伙公司提出的价值148亿美元的收购要约。
  • 日前戴德梁行发布的报告显示,中国境外房地产投资今年三季度同比下降51%至25亿美元。华人商业地产开发商美隆集团合伙人刘子洵认为,海内外市场信息不对称加上中资企业以固有的思维方式来策划运作海外项目,是它们在海外碰壁的主要原因。
  • 据希腊国家统计局当地时间12月4日发布的数据显示,希腊第三季度经济同比增长1.3%,环比增长0.3%。尽管希腊经济已止跌反弹,不过负债率却一路上行,严重超过警戒线水平。近日,在尝试走出深陷债务泥潭的道路上,希腊政府又迈出了艰难的一步。
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