去年中山二手房成交创新高 超一手住宅一倍多

萧倩苑2018-01-12 12:37:58来源:南方都市报

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  中山2017年二手房市场表现可谓是“弯道超车”。南都记者统计中山国土局备案数据显示,中山二手市场去年全年共成交68909套商品房,其中住宅共有57365套,占据绝大部分,与一手楼市中商业部分远超住宅的情况完全相反。同时,这一数据也成功打败了一手住宅的2万多套成绩。

  业内人士分析,中山二手市场去年成交较为平稳,受到3月份政策调整等影响一度出现一个小高峰,虽然政策后一度出现下滑,但与一手市场相比相对表现平稳。对2018年中山二手房市场怎么走,虽然成交量预测上意见不一,但总体认为市场将平稳过渡,同时二手中介未来将会“拼服务”、“拼规模”,业绩上二八分化将会更加严重,部分微小型中介将会被淘汰,出现“大鱼吃小鱼”的可能。

 成交量:

  超一手住宅一倍以上

  中山二手房市场在2017年的表现可谓风光无限。南都记者统计中山国土局备案数据显示,中山二手市场去年全年共成交68909套商品房,比2016年全年的59098套多了近1万套,上涨16.6%;总成交面积高达860 .4万平方米,比2016年的757.35万平方米增加了100多万平方米,上涨幅度为13.61%.

  细分住宅及非住宅属性,住宅的成交可谓让人惊喜。据统计显示,中山2017年全年二手住宅共备案了57365套,占据中山二手商品房的八成以上,可谓是以刚需自住为主要需求的市场。这个数字比2017年一手住宅的25543套超了一倍多。而相比2016年的52421套上涨9.43%,看上去不算多,但实际上与2015年前的中山二手住宅市场相比,可谓成功翻了几番———2015年二手住宅成交只有24148套,而2014年更是只有区区的17969套。

  二手住宅总备案成交面积为621万平方米,比2016年的580 .91万平方米上涨6 .9%,上涨幅度与套数相比可谓有所减少。综合上述,2017年二手住宅的套均建筑面积为108.25平方米,2016年的套均建筑面积为110 .82平方米,2015年的套均建筑面积为112.26平方米,而2014年的套均建筑面积为115 .87平方米。有分析认为,这从侧面说明了二手房的价格不断上涨导致二手房交易如一手房一样也走向了“小户型”的方向。

  非住宅(商业等)方面,2017年二手成交套数为11544套,相比2016年的6677套上涨幅度达72.89%;总成交面积为239 .4万平方米,比2016年的176. 44万平方米上涨35 .68%.这一表现也如二手住宅一样———2017年的非住宅成交套均建筑面积只有207 .38平方米,而2016年为264 .26平方米,2014年这一数字则高达435.84平方米。

 价格:

  评估价上调,实际成交价上涨

  受到评估价格上调及实际成交价不断上涨等多重因素的影响,二手房价格也在不断刷新新高。据统计数据显示,2017年中山二手商品房成交金额高达391 .46亿元,对比2016年的277 .6亿元上涨41.02%,涨幅远远把成交量及成交面积甩在身后。折合计算得出2017年全年二手商品房成交均价为4550元/平方米,对比2016年的3665元/平方米已经上涨了24.13%.

  二手住宅的价格也出现上涨。2017年中山二手住宅的成交金额为306.84亿元,超过2016年的235.14亿元30.49%.

  有中介人员表示,该价格实际上还未完全代表中山的二手住宅正常价格水平,由于部分中介公司会采取系列灰色做法,因此实际成交价远超这一数据。然而实际上中山税务局在去年3月份及11-12月份期间,就被曝出两次上调了部分小区的评估价格,尤其以中心城区及部分热门区域如泛城区、南朗等区域的小区价格出现大幅度上调,最高调整幅度高达3-4成,只有少部分镇区的小区评估价暂未出现大幅度上涨。

  非住宅的情况也与住宅类似。据统计,2017年中山二手非住宅的成交金额为84 .62亿元,比2016年的42 .46亿元上涨99 .3%,上涨幅度惊人。但是折算下来二手非住宅的平均成交价只有3535元/平方米,虽然对比2016年的2407元/平方米已经上涨了46 .88%,但与实际情况还是有出入。

 走势:

  4-8月份一度出现成交波峰

  从全年走势来看,2017年的二手房成交主要在4-8月份发力。据统计显示,2017年5月是全年成交最高的月份,二手商品房成交套数为7799套,二手住宅成交套数为6551套,创下各种历史新高记录。而6月份也紧随其后,保持在7千套线上,与5月份成交非常相近。4月份及7、8月份则保持在6千套成交线上,也是比较高的月份。而最少的成交月份不在农历新年跨界的1- 2月份,而是在拥有中秋国庆黄金周的十月份。而二手住宅的走势也与二手商品房情况相近。

  有业内人士认为,实际上二手房成交数据经常出现延迟的情况。二手房成交与一手房能够最快三天内完成交易不同,需要经过一系列的查验、贷款、过户、交房等系列等待环节,即便非常顺利也需要1个多月的时间,大部分二手房需要2-4个月的成交时间,还有部分因为政策而拖延了成交速度,因此4-8月份的成交高峰,其实反映的是3月份前政策成交的波峰值。

  业内预测

  二手中介将出现“大鱼吃小鱼”

  对于2017年二手房市场的表现,二手从业者的看法较一手市场要好,这也与数据表现吻合。“去年中山二手房市场还是相对表现理想的,虽然一度受到3月份调控政策的影响,实际上总体的走势比较平稳,也没有出现大降后急冻的情况”,链家地产中山分公司总经理陈晓华对南都记者表示,他认为中山二手房在2017年的表现还算不俗。

  乐有家中山分公司总经理李功镇也表现了类似的看法,他认为中山此前成交主要集中在3月份这轮政策恐慌期导致大量购房者上车,实际上撇除该月份,中山二手房成交总体趋向平稳,价格也出现了稳定上涨的情况。“挂牌价上涨是普遍的,成交价格也出现一定的上涨,总体量价不会像2015-2016年这段时间挂牌价涨幅大增”,他分析道。

  对于2018年中山二手房是否保持量价稳定上涨的态势,业内则持有不同的观点。陈晓华认为,今年中山二手房市场依旧有可能实现量价齐升,但趋势也是相对稳定,不会出现大幅度上涨的可能。“实际上虽然二手房挂牌价未必跟上一手房,但考虑到税费、中介费等环节,实际上成交总成本极可能与一手房持平甚至高出一些,这使得购房者会考虑一手房,但一手房目前在高位水平,因此还需要看一手楼市的情况才能判断”,他表示,一手楼市是影响二手楼市的一面镜子。

  而李功镇则认为,2018年中山二手房成交量可能会下降,但这并非因为是购房消费力不足引起的。“量下降是因为价上涨得比较厉害,导致了一些原本想入市的购房者在观望,观望的购房者主要是因为目前中山二手房的挂牌价太高,影响了他们想入市的步伐”,他表示,二手房购房者较为挑剔,目前的二手市场放盘量其实在减少,部分小区的放盘量下降非常厉害,因为不少业主继续看好中山未来的楼市而不着急出售,这也影响了购房者购买二手房的意愿。根据他们公司内部跟进的情况统计显示,挂牌房源与愿意购房的人群比例高达1:7,相当于还有不少购房者愿意入市,但要视乎市场总体情况而定,一旦释放就是很大的成交量。

  对于2017年二手中介行业遍地开花,他们都认为,2018年将会是二手中介洗牌的年份。“二手中介未来将会拼服务、拼规模,业绩上二八分化将会更加严重,部分微小型中介将会被淘汰,出现‘大鱼吃小鱼’的可能”,李功镇称,未来5间店铺以内的小型中介生存难度将更大。

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