住房租赁二线城市样本:南京政策、土地、房企齐发力

朱晶晶2018-03-29 17:30:12来源:中国房地产金融

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  无论是政策“保驾护航”,还是企业主动试水,抑或是金融机构鼎力“输血”,越来越多的参与者加入,南京住房租赁市场发展进入快车道。

  2017 年,全国楼市进入新一轮深度调控。在严峻的政策与市场背景下,“租购并举”腾空而出,且有大刀阔斧进行到底的态势。

  从被列入租赁试点城市,到租赁新政正式落地、租赁监管平台上线,再到首幅自持租赁地块成功出让;龙湖、朗诗、万科等龙头房企布局的长租公寓陆续开花落地,2017 年,南京住房租赁市场迎来了翻天覆地的变化,租赁时代正式拉开大幕。

  政策:三连击催生租赁市场大举动

  就在全国楼市限购、限售政策进行得如火如荼之时,2017 年 7 月20 日,住建部等九部委发文要求大中城市加快发展住房租赁市场,并把南京在内的 12 个城市列为首批试点城市。

  相关国有企业转型为住房租赁企业、积极盘活存量房屋用于租赁、增加租赁住房有效供给……通知里的关键词句重点明确,这为南京租赁市场的进展、首批 12 家住房租赁试点企业的出炉等奠定了政策基础。

  8 月 15 日,南京发布《南京市住房租赁试点工作方案》,进一步明确“租购同权”,围绕培育租赁市场主体、建设住房租赁服务监管平台、拓宽租赁住房筹集渠道、加强住房租赁市场监管、加大政策支持力度五大方面列出了 23 项工作任务。

  值得一提的是,方案里明确承租人享受的基本公共服务有多方面内容,包括义务教育、基本医疗、计划生育、公共卫生、健康促进、基本养老、就业服务、社会保障、社区事务、科技申报、住房保障和公积金提取等各方面内容。

  2017 年 12 月,南京住房租赁市场取得突破性进展:自如房源挂牌南京“网上房地产”、“我的南京”等官方平台,此举意味着由官方主导的住房租赁监管平台开始启动。与此同时,包括南京安居集团、东南集团、魔方、未来域、自如等在内的 12 家房屋租赁试点企业也正式出炉。

  土地:竞自持、租赁用地轮番上阵

  一边是政策为租赁发展“保驾护航”,一边是土地市场马不停蹄的发力。去年 8 月《南京市住房租赁试点工作方案》出台后,南京国土局官网即挂出一批拍卖土地,其中,城南G43 商住混合用地出让条件中注明:达到最高限价时停止竞价,改为现场竞争住宅自持面积。该地块最终被中海地产以 43.2 亿元总价竞得,并未达到最高限价。

  岁末之际,南京的首幅租赁用地成功出让。出让的 G69 地块位于仙林,出让条件中规定:竞买企业须为南京市住房租赁试点企业名单中的企业,其中 B 地块可设置酒店式公寓,须全部建设自持型租赁公寓并纳入南京市人才安居计划。最终,该地块被东南集团以底价 2.67 亿元竞得。

  东南集团拿地两天后,“东南国立公司”微信公众号宣布:项目取名为“东南• 仙林青年汇”,将打造35000平方米的青年人才公寓,预计在今年开工建设。

  跨入 2018 年,南京的租赁试点工作依然在有条不紊进行。1 月 4 日,南京市国土局发布了新年土地第一挂:公开出让位于栖霞区和燕路 560号 C、江宁区麒麟科创园中心路以东、江宁区学十四路以西、浦口区江浦街道谢营 1 号、江北新区铁院路以西等5 幅租赁住房用地,用地总面积 17.95公顷,实际出让面积 16.79 公顷,出让起始价总额 10.47 亿元,预计可建设租赁住房 38.52 万平方米。

  从出让条件来看,这 5 幅地块被贴上了“租赁用地”的标签:竞买人须为南京市、区政府所属国有独资公司,竞得土地后须成立全资住房租赁公司进行开发建设和租赁管理。

  房企:公寓品牌接踵 落子金陵

  最早在 2009 年,魔方公寓登陆南京,开启了南京长租公寓的先河,使这里成为国内长租公寓的发源地。

  在高校云集、租赁市场大为可观的整体市场条件下,专业做长租公寓的品牌如未来域、贝客公寓、水滴公寓等陆续成立或进驻南京,渐渐肥沃了南京租赁市场的土壤。而最早在南京涉水长租公寓的地产运营商是银城,其打造的“千万间”品牌,目前已布局超 1 万间房源。

  2017 年对南京的租赁市场而言意义重大,这一年,龙湖冠寓、朗诗寓、万科泊寓先后布局南京,势头最猛的要数已落下 5 子轻资产项目的龙湖冠寓。

  作为地产布局长租公寓的先行者之一,龙湖冠寓在过去的一年里高歌猛进,迅猛扩张,有数据统计:截至2017 年底,冠寓已经进入了 17 个城市,开业房间超过 1.5 万间。

  首个落地南京的龙湖冠寓位于河西大街:2017 年 7 月正式投入运营,共 782 个房间,17 个风格各异的户型,平均月租金在 3000 元左右。冠寓相关负责人表示:“冠寓采取从轻入手、轻重结合、逐渐加大重资产比例的拓展方式布局市场,十分注重前期客户调研,在打造产品前做了大量的市场调研和考察,项目多靠近商业、地铁站附近。”

  冠寓针对不同的目标客群,规划了三个产品线:核桃、松果、豆豆。目前冠寓在南京主打的是松果系列,2018 年冠寓还将全新上线核桃和豆豆系列产品。

  “冠寓在南京有 4 家店共 1637个房间投入了运营。江宁长盛街店519 个房间已全部租满,平均月租金为 1800 元;江宁九竹路店则有 226个房间,平均月租金 2000 元,目前入住率在 80% 左右;2017 年 12 月底新开业的秦淮区万福路店一期共有110 个房间,月租金水平维持在 2300-2600 元。”该负责人表示。

  就在 1 月中下旬,龙湖冠寓囊获河定桥地铁站项目,龙湖相关人士表示:“2018 年,南京冠寓的开业目标将进一步扩大。龙湖集团将推动长租公寓向产品化、精细化的方向进一步迈进。”

  此外,朗诗打造的朗诗寓已在新街口、江宁等地铺开,万科泊寓也在有条不紊地筹备中。政策导向明确、土地市场频频发力、越来越多的房企投入,2018 年南京的租赁市场,值得期待。

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