深圳楼市变局,市场为主转向保障为主

陈淑贞2018-06-07 16:44:03来源:第一财经日报

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  一份文件,打破了深圳楼市的平静。

  6月5日,深圳市发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》(下称《意见》)。

  这时的深圳,新房成交均价已连续19个月保持每个月极微量的下调。2016年四季度开始,调控政策的出台,住房租赁市场的培育,影响市场成交和预期。

  如何建立行之有效的机制和住房体系,来引导房价平稳发展,实现居者有其屋?深圳试图通过《意见》来给答案。

  这是一份全市住房中长期发展规划(2018—2035年),指明未来18年的住房制度发展方向,以及对商品房、人才房、安居房以及公租房的住房供应结构进行明示和调整。至2035年,深圳新增各类住房共170万套,商品房约为70万套。其设计逻辑是,以住房供给侧结构性改革为主线,突出多层次、多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应与保障体系。

  业内对此评价颇高,把《意见》称之为深圳的“二次房改”。不过后续的配套政策何时出台、如何落地和执行尚需期待。

  商品房供应占比4成

  回看《意见》的初衷,深圳市委市政府希望通过完善住房供应与保障体系,让深圳全社会对未来住房有良好的预期,实现住有所居。

  深圳市人口持续净流入、供需矛盾加剧,住房问题可概括为供需不平衡、保障不充分,结构不合理。

  按照《意见》的设计,这个以商品房供应为主的格局将会得到重构。以后深圳的住房供应市场中,商品住房将占住房供应总量的40%、人才住房占住房供应总量的20%、安居型商品房占20%、公租房占总量的20%。

  对此,中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示,这将深刻影响深圳未来多年住房供需体系。

  除了调整住房供应结构和比例外,《意见》还提出多主体供应——

  房企提供商品房,租赁机构提供长租公寓,市和区政府提供人才住房、安居房和公租房,人才住房专营机构筹集人才住房、安居房和公租房,企事业单位筹集人才住房、安居房和公租房,金融机构筹集人才住房、安居房和公租房,社区股份合作公司和原村民通过综合整治提供租赁房、支持社会组织各类主体筹集具公益性的各类住房。

  不过,一家在香港上市的深圳房企负责人对第一财经表示,“深圳近年来,一直在尝试建立多主体供应体系,不是从这个《意见》发布才开始,这份文件只是把深圳近几年的探索进行总结。”

  譬如,2017年10月,深圳便正式发布《深圳市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》,提出到2020年,基本形成供应主体多元、租赁关系稳定的住房租赁体系。

  按深圳市住房和建设局的说法,“在考虑未来新增人口对各类住房的需求基础上,计划到2035年,分近期、中期、远期三个阶段,筹集建设各类住房170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。”

  也就是说,未来18年,深圳的商品房供应总量将不多于70万套。住房市场供应从市场为主,变为保障为主。

  与“高端有市场、中端有支持、低端有保障”对应,高端有商品房、中端通过人才住房和安居房解决,而低端有公租房。

  《意见》另一个亮点在于提出,以公共交通为导向,职住平衡,在深圳关外如龙岗、龙华、坪山、 光明等地和深汕特别合作区等区域建安居社区。这是都市圈合作,发展住房市场的方向。

  购房者仍梦想上车

  目前,《意见》还处于面向社会各界征求意见和建议的阶段,有不完善处实属正常。一个五千亿级别的房企相关负责人点评,“虽然有bug,但总算开始了。”

  市场上,对《意见》的可完善处集中在住房供应总量、人才房和安居房的筹建、分配及运行,以及政策落地力度等方面。

  深圳中原研究中心指出,2018-2035年,深圳新增建设筹集各类住房公170万套,即年均供应约9.4万套。而截止2017年底,深圳的常住人口为1252.86万人,深圳常住人口自有住房率仅34%。“这个供应量对于人口数量还在增加的深圳来说依然稀缺。”

  另一方面,深圳在关外、甚至是市外如深汕特别合作区等区域的尝试和探索,恰恰是(潜在)购房者迟疑之处。

  敦明敏(化名)大学毕业后来深圳打拼5年,一直梦想“上车”,也一直密切关注深圳楼市及相关政策,但强调民生和保障的《意见》发布后,她不喜反忧。

  敦明敏对第一财经表示,如果有可能还是尽力买商品房。“一是,保障性住房多数位置偏远,没法覆盖福田、南山等白领主要通勤区;二是轮候时间过长;三是,同小区内很可能存在鄙视链,譬如商品房业主有车位、有学位,但保障房业主无,也就是说租售同权未能真正落实。”

  值得注意的是,《意见》提出,出售的人才房和安居房仅封闭一定年限,购房人自购房之日起累计在深缴纳社保满15年,可以进入市场流转,但要向政府缴纳一定的增值收益。

  也就是说,人才房和安居房依然存在投资套利空间,尽管投资收益会被打折。但对于敦明敏们来说,既然迟早回归市场,当然是越早越好,或者从一开始便在市场中。

  除此外,在住房用地供应上,《意见》提出:优先安排人才房、安居房用地。并且,从2018年起,在新增居住用地中,确保人才房、安居房和公租房用地比例不低于 60%,新出让居住用地中提高“只租不售”用地比例。

  在香港上市的一位深圳房企负责人告诉第一财经,“未来深圳商品住宅土地市场极度稀缺的供求关系将进一步加剧,开发商通过公开市场获取土地的难度越来越大,土地价格也可能居高不下。”

  “针对这种情况,公司在深圳只能通过更多元化的渠道获取土地资源,包括参与城市更新、股权收并购、与企事业单位或各类机构合作开发;另一方面,公司会加大在环深区域的项目布局和拿地力度,承接深圳楼市的需求外溢。”

  股权收购已成为房企竞逐深圳楼市的主流方式,最近两年,融创、碧桂园、金科、禹洲等外地房企进入深圳均以此方式进入。

  房地产,一个与民生、金融密切相关的行业,在政府主导下,格局的重塑正式展开。

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