上月珠海住宅成交均价23972元/平方米

萧倩苑2018-06-13 08:44:27来源:南方都市报

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  继稳步上升的4月,5月份的珠海楼市延续成交热销的势头,无论是住宅还是商用物业均取得不错的成绩。据合富研究院(珠海)统计显示,5月份珠海新建商品房网签成交4657套,环比上涨61%,同比上涨59%,总成交面积为27 .3万平方米,环比上涨29%,同比上涨83%。从商品房分物业网签来看,各物业均呈现上涨态势,住宅环比上涨31%,商业环比上涨51%,办公环比上涨12%,其他物业环比上涨269%,涨幅最为明显。

  成交价格也走出低位,5月珠海住宅成交均价23972元/平方米,环比上涨12%。业内分析,自2017年4月限购加码后,推售出现大幅下跌,至2018年2月触底后反弹;市场经历1年多的政策消化期,目前房价水平符合政府调控预期,供需端均表现积极。但后市由于潜在供货量增加,开发商竞争或加剧。

  成交量:商品房及住宅均明显上涨

  根据合富研究院(珠海)监测统计,珠海全市5月新建商品房网签成交4657套,环比上涨61%,同比上涨59%;总成交面积27.3万平方米,环比上涨29%,同比上涨83%。从商品房分物业网签来看,各物业均呈现上涨态势,住宅环比上涨31%,商业环比上涨51%,办公环比上涨12%,其他物业环比上涨269%,涨幅最为明显。

  住宅网签方面,5月网签成交呈现上涨态势。其中网签成交1980套,环比上涨31%,同比上涨76%;总成交面积为15.7万平方米,环比上涨34%,同比上涨89%,2月后住宅物业呈现快速增长,5月份成交再达高位。从分区域成交来看,5月全市10个区域呈现上涨,其中新香洲最为明显,环比上涨525%;其次是吉大,环比上涨100%;仅前山区域成交下跌,环比下跌16%。

  从实际情况来看,5月11个项目开盘或加推,“红五月”楼市升温,开发商推盘节奏加快,多个新盘入市表现较好。据统计显示,5月全市开盘及加推共11个项目,总供应2607套,环比上涨43%;成交1457套,环比上涨153%;整体去化率56%,环比上涨76%;项目数环比减少5个,整体推货成交大幅上涨,“红五”呈现暴涨态势。其中,5月南湾4个项目入市,横琴3个,高栏港2个,金湾和唐家各1个;泰禾中央广场、富力优派广场、金汇国际广场、华发广场和碧桂园海悦天镜等属新盘入市;其中灏怡天揽凭借口岸正门和24小时通关铺,当天去化21.7亿,华发广场以全澳景观和3.8公里黄金海岸线,泰禾中央广场以片区品牌开发、小面积低总价等众多优势,入市均表现较好。

 成交价:重回2万元/平方米水平线

  与成交量同步上涨的是价格也走出历史低谷,重回2万元水平线。据上述机构统计在售137个项目成交价格显示,5月珠海新建住宅成交均价为23972元/平方米,环比上涨12%,同比上涨6%,整体价格涨幅较大,主要受到高低区域成交量比拉动上涨,各片区走势较为稳定。从区域在售价格来看,多数区域成交均价呈小幅下跌,跌幅1%-5%;横琴成交均价环比持平,整体较为平稳。

  与此同时,5月珠海价格备案项目12个,整体备案价格25524元/平方米,整体备案价格环比下跌9%。从分区域备案项目来看,主要集中在斗门和金湾;斗门4个项目的备案均价13922元/平方米,环比下跌7%;金湾3个项目的备案均价16678元/平方米,环比持平;主城中心区2个项目的备案均价41665元/平方米,环比上涨12%;横琴2个项目的备案均价51350元/平方米,环比上涨17%;唐家1个项目备案均价32675元/平方米,环比下跌43%。

  库存量:住宅库存量首次下降

  根据上述机构统计全市在售137个住宅项目库存来看,截至5月末珠海住宅存量220.2万平方米;按照前六个月月均成交16.8万平方米,出清周期约13个月。值得注意的是,这是新政以来,住宅库存首次出现下降。

  同时,根据监测的全市在售30个商务办公项目库存来看,截至5月末珠海存量53.5万平方米;按照前六个月月均成交5 .1万平方米,出清周期约11个月。

  不过,未来的供货量较大,或引发开发商竞争加剧。据数据显示,多个新盘集中亮相,未来半年住宅供应量高达333万平方米,而未来半年商务办公供应量高达106万平方米,横琴和南湾供应近6成。

 供应:新增货量保持稳定

  5月珠海共15个项目取得商品房预售证,新增供应5003套,环比下降9%,同比上涨61%;约40 .39万平方米,环比下降11%,同比上涨31%;5月商品房新增供应小幅回落,整体供应较为平稳。2018年1-5月全市累计新增供应18356套,同比上涨34%;约165.18万平方米,同比上涨17%;18年来开发商推货积极,加快推货节奏,市场供货量持续上扬。

  5月商品房供应以住宅为主,占54%,其次办公占43%;供应集中在横琴和香洲,占比超7成。

  5月全市新建住宅预售供应2193套,环比下跌8%,同比下跌28%;约21.96万平方米,环比下跌10%,同比下跌27%;5月新建住宅新增供应持续回落,受限购持续影响,开发商推售住宅物业放缓。2018年1-5月珠海新建住宅累计新增供应10884套,面积约113.51万平方米,两者同比上涨1%。分析称,相比2017年重启限购和限购加码,2018年经历1年政策消化周期后,供应端有所起色。

  此外,从5月全市新建住宅预售供应分面积段供应看,集中在90-100平方米和60-80平方米,即以两房和三房为主;从5月全市住宅预售供应分区域供应看,主要集中在金湾,占比30%;其次是斗门和金湾,均占比24%;香洲占比22%。

 土地:供应大幅减少 成交溢价下降

  和房价稳定一致的是珠海土地价格也回归理性。据统计显示,从土地整体供应来看;5月挂牌土地4宗,环比下跌67%,同比下跌85%;建筑面积约23.41万平方米,环比下跌56%,同比下跌87%。从土地整体成交来看;5月土地摘牌11宗,环比上涨175%,同比下跌57%;成交面积47 .57万平方米,环比上涨127%,同比下跌45%。

  5月全市1宗商住土地摘牌,面积约4 .59万平方米。2018年1-5月商住土地累计挂牌2宗,同比下跌87%;建筑面积约26 .85万平方米,同比下跌75%;成交4宗,同比下跌71%,建筑面积约40 .98万平方米,环比上涨94%;2018年来,商住土地市场出现明显下滑,供应大幅下滑。5月份只有一宗土地成交,即5月30日中铁建以10127元/平方米+配建3978.82平方米夺得湖心路旁珠国土储2018-08住宅地块,溢价率仅3%。

  业内观点

  对于5月量价走出低谷,业内认为,自2017年4月限购加码后,推售出现大幅下跌,直到2018年2月触底后反弹;市场经历1年多的政策消化期,目前房价水平符合政府调控预期,供需端均表现积极。

  “多数开发商为错开推盘峰值,抢占市场份额,加快项目入市,这使得5月份成交往上走。”合富研究院市场分析师梁文灿分析称,5月推盘去化上涨有因可循,受投资市场热捧。5月推盘项目集中分布在横琴、南湾和航空新城等投资热点市场,且多为兼具不限购不限贷和低总价特性产品,是投资客户首选。此外,标杆项目去化表现好。灏怡天揽因位于口岸正门和24小时通关铺,当天去化21.7亿;华发广场因全澳景观和3.8公里黄金海岸线,当天去化199套;泰禾中央广场因品牌开发、不限购不限贷和低总价,9天去化量大。不过,后市由于供货量充足,开发商依旧面临较大的竞争。

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