新政频出细化调控,北京房地产未来发展格局再升级

第一太平戴维斯2018-10-11 15:04:29来源:中房网

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  全球领先的房地产服务商第一太平戴维斯,近日发布2018年第三季度华北区房地产市场研究报告,重点解读最新发布的房地产相关政策,分析三季度写字楼、零售、住宅及大宗投资市场的表现,并就未来趋势进行展望。第一太平戴维斯华北区董事长麦安东 (Anthony McQuade) 先生表示:9月份北京市政府出台多个最新政策,内容涵盖个人住房公积金、城市规划、产业的禁止和限制等多个方面,预计未来将对北京的房地产市场产生不同程度的影响。住宅市场方面,商品住宅新房成交量在“金九银十”的传统销售旺季出现反弹,表明新的市场供需关系正逐渐形成。甲级写字楼市场整体表现稳定,由于CBD核心区中服地块的写字楼项目再次延期交付,导致核心区未来供应面临短缺,预计全市甲级写字楼租金水平将继续上扬。投资市场方面,近几年不断出台的城市规划政策对中心城区的发展做出了若干调整,使得核心区域存量项目的价值不断提升,此类资产将成为机构投资者重点关注的目标。

  根据第一太平戴维斯研究部市场调研显示,2018年三季度,北京甲级写字楼市场迎来三座新增写字楼供应,全部位于非核心商务区,拉动全市甲级写字楼空置率小幅上升,环比上升0.6个百分点至6.5%。而核心商务区继续受供应缺乏影响,空置率维持在极低水平;非核心商务区则表现活跃,成交多以大面积租赁为主,去化速度较快。全市平均租金实现连续六个季度环比增长,达到人民币每平方米每月366.9元,租金指数环比和同比分别上涨3.7%和11.4%。

  由于CBD核心区中服地块及丽泽金融商务区的写字楼项目在短时间内难以投入使用,预计未来一段时间北京甲级写字楼市场将面临供应缺乏的挑战。受此影响,预计全市的租金水平将继续稳步提升;同时,在最新的城市规划政策的指引下,北京写字楼市场的去中心化趋势愈发明显,部分非核心商务区如望京等将进一步承接来自核心商务区的需求外溢,进而形成新的供需关系。近年来非核心商圈迎来高质量的发展,其楼宇品质、交通通达性有了巨大的提升,而去中心化的趋势及多元化的租赁需求将有效推动非核心区域写字楼市场的成熟与壮大。

  零售市场方面,2018年1-8月,北京全市社会消费品零售总额同比增速为4.4%,继续维持在相对较低水平。尽管零售消费增速略显低迷,但商业零售市场整体表现仍较平稳,本季度零售市场迎来一个新增项目开业,即位于房山的龙湖北京房山天街。根据第一太平戴维斯研究部市场调研显示,全市商业零售市场的平均入住率及租金水平均录得小幅提升,其中全市购物中心入住率环比小幅上升0.2个百分点至93.3%,全市购物中心首层平均租金为人民币每平方米每月940.7元,租金指数环比和同比分别上升1.2%和2.7%。

  住宅销售市场,2018年三季度恰逢楼市的“金九银十”销售旺季,但住宅市场仍受调控政策深度影响,整体成交量较今年一、二季度有明显反弹,整体价格走势则保持平稳。根据第一太平戴维斯研究部市场调研显示,2018年三季度,一手住宅市场新增供应面积为170.9万平方米,环比上升110%;成交面积106.3万平方米,环比上升69%。

  9月份,北京市规划国土委发布了未来计划供应的66宗、约481公顷住宅用地基本情况,从分布上看,土地供应主要集中在城六区的朝阳、海淀,北京城市副中心,以及大兴、顺义、昌平、房山等新城区域。在经历了2017年土地供应及成交的历史高峰后,2018年上半年北京土地供应与成交量明显减少,预计这一批次的66宗地块将会提振土地市场,从供给端有效保障住宅市场平稳有序发展。

  高端住宅租赁市场,2018年三季度,服务式公寓的租赁需求和平均房价均稳中有升。第一太平戴维斯研究部最新市调显示,本季度服务式公寓市场迎来一个新增项目,受此影响,全市服务式公寓整体入住率环比下降0.9个百分点至90.4%,平均租金为人民币每平方米每月254.07元,租金指数环比、同比分别上升4.2%、10.1%。

  在国家“租售并举”政策的鼓励和指引下,长租市场迎来发展风口,多个主体积极布局该领域,也造成了长租市场出现一定的乱象。为保障长租市场平稳健康发展,本季度,北京市出台了规范性政策用于管理住房租赁市场秩序,同时相关部门与多个长租公寓运营商展开会谈,要求后者稳定市场租金并将企业的全部存量房源投向市场,以确保住宅租赁市场的稳定有序。

  投资市场方面,受到《北京市新增产业的禁止和限制目录》影响,北京五环以内主要城区已经极少供应大型商办类用地,直接推动了五环内写字楼、购物中心等商用物业的价值持续提升,此类资产吸引了大量机构投资者的投资意向,本季度的几宗重要成交,如中关村区域的高科岭项目、燕莎区域的北京海南航空大厦等,均反映了机构投资者对存量项目的投资新趋势。

  展望未来,预计至今年年底政府将维持当前楼市调控力度,并辅以极具针对性政策指引与监督,宏观调控进入平稳期。同时,房地产行业的监管范围将进一步扩大,如住房租赁市场、二手房市场、公租房等领域都将被纳入重点监测范围之内,通过严厉打击乱象、规范行业行为来保障当前房地产市场的健康运行。

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