2018年房地产成绩单公布:购房需求仍然强劲,多项指标再创历史新高

曲涛2019-01-21 13:00:43来源:中房网

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  中房网讯(记者 曲涛)1月21日,国家统计局发布的《2018年1-12月份全国房地产开发投资和销售情况》显示,2018年1-12月,全国房地产开发投资120264亿元,比上年增长9.5%。商品房销售方面,在严厉的调控政策和相对悲观的市场预期下,2018年商品房销售数据再创历史新高。商品房销售面积达171654万平方米,比上年增长1.3%。商品房销售额高达149973亿元,增长12.2%。

  从2018全年的各项房地产主要指标来看,均创下历史新高。业内分析人士认为,虽然市场呈现降温态势,但依然出现积极的信号。而从商品房销售数据来看,最近几年一直表现为持续攀升的态势。这意味着在新型城镇化节奏依然加快的情况下,购房需求仍然强劲。

  房地产开发投资同比增长9.5%

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  从房地产开发投资完成情况来看,2018年1-12月,全国房地产开发投资120264亿元,比上年增长9.5%,增速比1-11月份回落0.2个百分点,比上年同期提高2.5个百分点。其中,住宅投资85192亿元,增长13.4%,比1-11月份回落0.2个百分点,比上年提高4个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%。

  从官方公布的数据来看,2018全年房地产开发投资总体在高位运行区间,明显好于预期。易居研究院智库中心研究总监严跃进对中房网(微信号:zhongfangwang)表示,此类投资数据与当前房地产市场调控和调整有所背离,这也从侧面说明,供给端依然亢奋。从这个角度来看,虽然有各类降温态势,但在开发投资这一指标上依然有积极的信号。

  从房地产开发企业土地购置面积来看,2018年,房地产开发企业土地购置面积29142万平方米,比上年增长14.2%,增速比1-11月份回落0.1个百分点,比上年回落1.6个百分点;土地成交价款16102亿元,增长18.0%,比1-11月份回落2.2个百分点,比上年回落31.4个百分点。

  从同比数据来看,企业依然有积极的补库存导向。严跃进认为,土地购置数据和实际观察的情况略有差异。各类市场中确实存在很多土地流拍现象。对于此类矛盾的现象,一个很重要的解释就在于各地供地规模在增加,但是部分土地性价比不好,所以会流拍。尤其是限价土地和配建项目土地,基本上市场不认可。

  房地产开发企业到位资金方面,2018年,房地产开发企业到位资金165963亿元,比上年增长6.4%,增速比1-11月份回落1.2个百分点,比上年回落1.8个百分点。其中,国内贷款24005亿元,下降4.9%;利用外资108亿元,下降35.8%;自筹资金55831亿元,增长9.7%;定金及预收款55418亿元,增长13.8%;个人按揭贷款23706亿元,下降0.8%。

  从到位资金数据看,表现相对较好。严跃进分析认为,部分房企或加快了销售节奏,适当进行降价,资金面会有所改善。此外,随着降准效应的显现和直接融资等方面政策的刺激,部分房企资金上的改善程度也有所体现。从市场周期角度来看,很多企业资金压力还是会被认定为偏紧,至少在2019年上半年会表现相对保守的姿态。

  房地产开发景气指数方面,12月份房地产开发景气指数为101.85,比11月份回落0.09点。

  商品房销售再创历史新高

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  商品房销售方面,在严厉的调控政策和相对悲观的市场预期下,2018年销售数据继续保持了正增长态势。

  国家统计局数据显示,2018年,商品房销售面积171654万平方米,比上年增长1.3%,增速比1-11月份回落0.1个百分点,比上年回落6.4个百分点。其中,住宅销售面积增长2.2%,办公楼销售面积下降8.3%,商业营业用房销售面积下降6.8%。商品房销售额149973亿元,增长12.2%,比1-11月份提高0.1个百分点,比上年回落1.5个百分点。其中,住宅销售额增长14.7%,办公楼销售额下降2.6%,商业营业用房销售额增长0.7%。

  从商品房销售数据来看,最近几年一直表现为持续攀升的态势。在严跃进看来,这是非常积极的信号。他认为最大的逻辑在于新型城镇化节奏依然加快,城镇化背后的购房需求仍然强劲。

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  另外,从商品房单月销售情况来看,中房网(微信号:zhongfangwang)从2018年以来的销售数据分拆后发现,12月份商品房销售面积达23050万平方米,销售额为20465亿元。相比11月份分别出现48.83%和50.54%的升幅,均属于2018年内单月成交最高点。

  库存方面,商品房待售面积继续减少。2018年末,商品房待售面积52414万平方米,比11月末减少214万平方米,比上年末减少6510万平方米。其中,住宅待售面积比11月末减少393万平方米,办公楼待售面积增加93万平方米,商业营业用房待售面积减少166万平方米。

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  据中房网(微信号:zhongfangwang)粗略统计,2018年12月末商品房待售面积已处于近39个月最低值。如果单从住宅待售面积来看,该数值已经处于近51个月低点。严跃进对此分析认为,虽然待售面积走势和预期一致,但下跌的速度越来越放缓。总体来看,2018年基本进入到了去库存的尾声阶段,部分城市库存到了“跌无可跌”的状态,后续依然会有继续反弹的可能。进入2019年,随着供应项目增多和销售数据相对下滑,类似待售面积数据有望见底反弹。

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