45326元/m2!杭州地价第二高

楼楠2019-04-18 09:38:48来源:每日商报

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  前天,杭州主城区一共出让七宗地块,涉宅用地有四宗:三宗分别位于望江新城、笕桥新城、三里亭单元的纯宅地,和一宗位于牛田单元的商住地。

  其中,最受关注的地块是滨江拿下的望江宅地。该宅地容积率2.7,地块体量约11万方,起价34872元/㎡。开拍10分钟,地价就拍至封顶价进入“竞自持”环节,最终,滨江以“楼面价45326元/m2+22%自持”的代价拿下的。据了解,该地价仅次于凤起潮鸣的45368元/㎡,成为了土拍史上地价第二高。

  一时间,这宗望江宅地的成交结果霸屏了杭州各大房产公号的头条。除了其“地价第二高”的爆点,还有目前杭州土拍热度的传导效应。

 滨江望江宅地创地价第二高的背后:

  2019年杭州土拍热度一路攀升

  为什么滨江竞得的望江宅地能“引燃”杭城?

  要知道,该宗望江宅地的东北侧就是滨江于去年8月27日拿下的滨江金地·御品项目,也是目前望江新城板块内唯一一个新盘,还未开盘。当时,杭州土拍市场正处于低迷期,御品项目的成交地价为29976元/㎡,溢价率仅1.95%,跟前天成交的望江宅地相比,彼时的滨江确实“捡漏”了。

  除了滨江望江宅地拍出“地价第二高”的热度,其余涉宅地的成交结果也不赖。需要配建10%公租房的三里亭宅地跟笕桥宅地,都被绿城竞得,溢价率分别达23.1%和29.7%之高;商业占比高达50%的牛田商住地被越秀补仓,该地块紧挨越秀此前拿的现房项目,尽管体量小、商业比例大,还是拍到了溢价率21.7%。

  其实,在经历了2018年下半年的下行期后,从2019年一开年,杭州土地市场早已有了复苏的迹象。拿主城区来说,今年1月2日大关宅地和笕桥生态公园宅地的成功出让为2019年的土拍开了个好头,跟此前普遍的底价、低溢价率成交相比,这两宗主城区宅地的溢价率达到了11%和20.1%,虽然称不上大热,但也为市场注入了不少信心。

  而在之后的主城区土地出让过程中,市场热度一路攀升。据悉,1月29日成功出让的两宗彭埠单元宅地跟一宗翠苑单元宅地,溢价率分别是17.1%、22.6%和25.5%。到了3月4日主城区年后的首场土拍时,由中南拿下的艮北新城牛田单元宅地溢价率拍到了42.8%,若算上配建10%公租房的成本,该宅地的实际地价高达30923元/㎡。

  4月,主城区又迎来一波“推地潮”,杭州土拍热度仍在持续。在率先拉开这波“推地潮”的4月2日当天,主城区出让四宗地块,涉宅地占两宗,分别是:祥符东宅地和三塘商住地。这也是今年杭州土拍规则改变后的首次拍地,即溢价率上限由50%调整为30%。虽然溢价率上限降低了,但当日祥符东宅地和三塘商住地不仅成交楼面价双双封顶,自持比也均达到了20%以上。土拍市场热度依旧,甚至可堪比2017年时的盛况了。

  1月、4月“分食”主城区集中推地量

  土拍市场虽热,却不及去年同期

  至截稿,杭州主城区今年上半年已成功出让36宗地块了,土地出让金共计428.45亿元,其中涉宅地有15宗(包括2宗人才租赁住房用地),商地有21宗(包括停车场用地)。

  据了解,主城区的大量土地出让日均集中在1月份和4月份,这两个月各自出让18宗地块(包含4月26日即将出让的地块)。其中,涉宅地大量集中在4月份,算上4月26日即将出让的地块,整个4月主城涉宅地块共计12宗,占该月主城所有出让地块总数的66.7%。

  而去年同期,主城区共出让38宗地块,土地出让金共计546.3亿元,其中涉宅地占了22宗(包含4宗租赁用地)。相比之下,去年上半年主城区的大量土地出让日只集中在1月份,有19宗地块,涉宅占11宗;2月、3月、4月分布较平均,分别各自出让7宗、6宗、6宗地块,其中4月涉宅地出让最多,出让的6宗都是(包含4宗租赁用地)。

  值得一提的是,虽然今年开年以来,杭州主城区土拍市场热度一路攀升,但前提是对比去年下半年低迷时期的市场行情,跟去年同期时的“如日中天”还是不可比拟的。

  去年同期(1月—4月)时,杭州主城区土拍市场可以说是“拍一场火一场”。在22宗涉宅地中,有10宗纯宅地和1宗商住地均拍至封顶楼面价,自持比也大都在20%以上,祥生于去年1月8日竞得的之江宅地,自持比更是高达50%,即如今的祥生·湛景云境项目。即使是没有拍至地价封顶的涉宅地,溢价率也都在20%以上。

  因此,从今年以来土拍行情的横向比较看,杭州主城区的土拍热度是上去了;但从去年同期土拍行情的纵向比较看,市场热度却不似从前。

 接下来

  主城区还有这些土拍大战:

  “钱塘新区”成立以来首推宅地 楼面起价超板块内近期宅地封顶地价

  接下来,在4月26日和5月17日,主城区还将迎来两场土拍大战。

  据了解,4月26日主城区将出让7宗地块,总体量66.4万方,总起价109.9亿元。其中,涉宅地有5宗,分别位于下沙、彭埠单元、艮北新区和文晖单元。

  值得关注的是下沙中心单元宅地,地块出让面积61284㎡,容积率2.8,建筑面积171595㎡,起价346880万元,起始楼面价20215元/㎡。这也是自大江东、下沙合并为“钱塘新区”以来,下沙推出的首宗宅地。

  这宗下沙中心单元宅地位置颇佳,东至海达南路绿化,南至海通街,西至下沙南路,北至天城东路。与地铁1号线金沙湖站步行距离600米左右,交通便利;跟北面的金沙湖公园仅隔着一条天城东路,风景怡人;步行至西边的浙大医学部附属邵逸夫医院也只需800米左右;附近有龙湖金沙天街、金沙印象城、银泰百货等商业配套;周边还有下沙实验幼儿园、景苑小学、景苑中学等教育资源。堪称“宝地”。

  据悉,该地块周边近几年并未有宅地成交。而板块内最近一次成交地块是在去年1月12日,龙湖以“封顶楼面价16480元/㎡+自持比20%”竞得了一宗大学城北单元宅地。该地距离即将出让的下沙中心单元宅地较远,直线距离达6公里,且周边配套设施还不完善。而下沙中心单元宅地的楼面起价就已超过龙湖大学城北项目的封顶楼面价。

  文晖单元推大型商住地

  地铁5号线上盖、杭氧杭锅综合体加持

  此外,5月17日主城区还将出让8宗地块,包含了3宗宅地、1宗商住地、1宗租赁住房用地和3宗商地,总体量70.5万方,总起价124.3亿元。其中,3宗宅地分布于祥符板块和丁兰板块,商住地位于文晖单元。

  其中,最大的亮点是文晖单元商住地。地块出让面积98053㎡,容积率2.34,起始楼面价22839元/㎡,体量近23万方。据了解,这是下城区今年推出的涉宅地中体量最大的一宗。

  不过,这块地并不好“啃”。据悉,文晖单元商住地由多个地块组成:XC0402-28、XC0403-07、09、33、XC0404-07地块。东至胜南路、南至杭锅支河、西至中舟路、北至杭氧街,规划为住宅、商业、服务、城市轨道交通、社会停车场用地。

  其中,XC0403-07地块、XC0403-33地块内住宅建筑面积不大于地块地上总建筑面积的75%;XC0402-28、XC0404-07地块地下停车位除满足自身配建需求外,还需解决杭锅工业遗产区块的配建停车位缺口,数量不少于725个;XC0403-07、XC0403-09、XC0403-10、XC0403-33地块地下停车位除优先满足自身停车配建需求外,还应配建杭氧老厂区旅游博览综合用地的配套停车场及人防防空工程,配建不少于800个地下停车位;另外还配建不少于300个社会公共停车位。

  值得肯定的是,文晖单元商住地自身条件足够优秀。交通方面,该地块为地铁五号线杭氧站上盖,未来交通便利;同时,项目内会配建商业商务设施,后续各类生活配套将较为齐全。而且,地块所在的杭氧杭锅综合体将结合地铁上盖物业和配套物业开发,打造多功能于一体的国际旅游综合体;加之地块内也会配建商业部分,后续各类生活配套将十分齐全。与此同时,未来这里还将是整个下城区的核心配套。

  这样的宝地将吸引多少开发商前来争夺?拭目以待。

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