海南楼市冰封期:政府严卡预售证 开发商各出招促成交

郑炳巽 赵越 童海华2019-05-20 09:04:56来源:中国经营报

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  编者按/“4·22政策”的出台,将炒房客们隔绝在海南岛外,而“百万人才计划”又为岛外购房者提供了其他的途径。硬性的门槛一方面让购房者止步,一方面也给开发商提供了钻漏洞的可能。“补缴个税保留购房资格”的承诺开始成为部分楼盘新的营销手段。

  随着去房地产化运动推进,先已购房的业主也遭受影响。为解决“先上车后补票”遗留的历史问题,有的企业选择退出海南往内地发展,有的企业则紧跟海南规划,发展特色产业。罗牛山建设赛马小镇,但是推进的过程缓慢,海南产业转型任重道远。

  2019年5月的海南,椰风海韵依旧,游客仍旧熙熙攘攘,但楼市却不复曾经的火爆。当地一邱姓中介人员告诉《中国经营报》记者,至今还怀念2018年初海南楼市的火爆场景,“那时开盘前夜,看房的人都排起长龙,有些人等到第二天才看得到房,然而4月政策一出,楼市就像浇了冰水一样,到现在还没恢复元气。”

  近日,记者走访了海南多个市县的楼盘,发现除了部分低价楼盘还有一定人流之外,绝大多数楼盘门可罗雀,更有楼盘因为拿不到预售证迟迟无法开盘。

  然而,即使在如此严厉限购政策之下,海南客观存在的购房需求和开发商的卖房需求一拍即合,在楼市寒冬之下与政策悄然“博弈”。

  对策

  海南楼市一夜入冬,要从2018年说起。

  2018年4月22日,《中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》(以下简称《通知》)印发并执行,根据该通知,海南实施全域限购。

  限购政策给火热的海南楼市打了一剂强效“退烧针”,2018年销售额比历史最高纪录2017年的2713.72亿元减少了700多亿元。中商产业研究院指出,2019年海南一季度房地产投资为270.43亿元,同比下降34.61%。

  如今距离《通知》发布已一年出头,本报记者于近日前往海南各地走访,发现楼市冷却依旧。

  在省会城市海口,三弦海南与海南天泓共同开发的“三弦·慧府”楼盘于2018年初就开始预售,至今还剩将近六分之一未售出,销售人员向记者强调,受限购政策影响,前来买房的人数少了很多。

  在此背景下,部分售楼处为了留下人才,也不得不提高销售人员的薪资待遇。澄迈华民·椰海温泉嘉苑的一位销售透露,“以前卖一套房顶多挣个800到1000块,现在卖一套可以挣2000块。但以前不愁没单,现在完全没得比。”

  不过,在如此“寒冬”之下,购房者和开发商也在各自想办法促进成交。

  一位卓越·盈滨悦府楼盘的销售透露,据他所知目前海南购房者分成三类取得购房资格。“第一种是本地刚需,各方面都合规;第二种是外地人通过人才引进新落户,找到接收单位及办理手续后也可以;第三种就是先一次性交钱,和开发商签订购房‘君子协议’,开发商给购房者交付现房或期房。同时从现在开始缴纳社保,等到缴纳满两年,购房者拿到资格以后,那些开发商会和购房者签署正式的协议,但由于政策,第三种海口、三亚两地不适用。”

  不过,该销售一再向记者强调,他们楼盘很正规,只能是本地人或者通过正规的人才引进才能购买住宅。当记者继续追问具体哪个楼盘可以用第三种方式交易时,该销售表示“那我也不清楚了”。

  记者继续走访澄迈楼盘,发现海南本地开发商天擎地产的楼盘棕榈水城承认第三种操作。记者告诉销售人员看中一套住宅,但不想人才落户之后购买,对方随即支招,只要交大约15000元,委托办理个税补缴,就可以绕过政策的限制,等记者交了全部房款后,双方会签订一个草签合同,默认已经将房子买下,两年后就可以走网签流程,之后再过两年就可以拿到房本。

  为打消记者的顾虑,该销售人员向记者承诺,费用将全部打款到公司的官方账户,不仅保有网络交易记录,还有收据证明,不需担心届时公司会反悔。

  随后该销售表示,需要记者自己联系具体补缴个税的中介,并暗示记者交款前找到即可。

  不过,此前卓越销售暗示的第三种操作方式风险,他表示,“订立的协议顶多是一个‘君子协议’,不具有法律约束力,如果哪天房价上涨了,开发商反悔让你加钱买房,这还算好的情况,如果楼盘烂尾了,你的钱就全部打水漂了。”

  对此,中伦文德律师事务所张显峰律师认为,这种规避限购政策的买房行为,不会因为违法被认定无效,但是却有着极大的不确定性,因而给买房人带来风险。“虽然目前来看,双方确实达成合意,但在买房人不符合限购政策的前提下,开发商与买房人就只停留在债权的范围内解决问题,一旦遭遇一房两卖、开发商违约、限购周期加长等情况,买房人无法从物权角度寻求保护。”

  同时记者还从裁判文书网上查阅到,同样是在澄迈,有业主曾经在老城区购买中华坊三期海棠园的房子,与开发商金源世纪签订协议,但由于楼盘涨价,开发商单方面撕毁协议,要求退还购房者房款,因此开发商和业主对簿公堂。

  冲击

  事实上,根据“4·22政策”,岛外居民在海口、三亚、琼海以外的区域购买住房,须提供至少一名家庭成员在海南累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

  不过,不同于限购限贷限户口的住宅,商业属性的公寓不限购也不限贷,这样简单的手续,让公寓相比住宅,逐渐升温,受到限购人群的青睐。

  在万宁走访楼盘时,世茂华亚海岛假日的一位销售就对记者直言,他们公寓销售情况不错,“我们一个五一就卖了十几套。”同时他表示,不久前的新政策表明,目前海南规定住宅面积不应小于100平方米,这样购买住宅的消费者就越来越倾向于本地刚需,外地来过冬的候鸟群体则越来越倾向于公寓,因为过冬也不需要100平方米以上的房子。

  另外,海口的大型楼盘鲁能·海蓝公馆也在售公寓,该楼盘的销售表示,“因限购带来的信心冲击,咨询投资的业主更多在观望,销售难度比以前大很多。”不过,当记者询问该楼盘在限购之后开盘的公寓销售情况如何时,该销售坦承,95%都售出了,就剩几套了。另外,记者观察可选择的公寓,发现也仅剩几套。

  逃离

  相比通过正常或非正常手段购买海南房屋的购房者,海南楼市另外一种趋势也在隐现。

  品房阁中介人士向记者直言,如果记者执意买住宅,不考虑公寓的话,还有另外一种选择。该中介表示,大多外地人来海南这边买房,是冲着海南气候和海景房来的,如果是这个需求,广西那边也可以。“北海的金滩和银滩一样美。”该中介强调。

  同时,他还表示,最近已经有几位没有购房资格又想买住宅的客户,被他们劝说到了广西看房,“有的客户还真买了。”该销售表示。

  另有中介公司的工作人员向记者透露,自从限购政策出台之后,公司不得不把部分业务从海南撤离,逐步向广西北海、云南昆明等城市布局,因为海南政策太紧了。“谁能想到,我们上个月的业绩达到4000万元,比之前还增加了一倍。”该工作人员还表示,“不止我们,很多其他中介公司也都向内地这类城市转移了。”

  另外,海南在去地产化大旗之下,政策逐渐趋紧,地产商拿预售证的时间也在加长。

  记者走访发现,海口“海南天泓·华府蓝湾”的楼盘进入建设尾声,只剩部分安全网还未拆除,但却处于停售状态,大堂工作人员告诉记者,原因在于还未取得预售许可证。

  而海口西海岸规模较大的楼盘鲁能·海蓝公馆,一方面是多栋取得预售证的楼号即将售罄,另一方面是马上建成的多号楼仍未取得预售证,该楼盘销售人员谈到未取得预售证的楼号时感叹,“就算想卖也卖不了。”

  一位房产中介人士向记者表示,去年限购政策之后,不仅购房者资格被严控,开发商办理预售证的难度也在增加。据他所知,很多开发商目前早该下来的预售证迟迟未下。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,海南地产需求外溢体现在两个层面,一种是购房需求外溢到北海、防城港等北部湾城市,部分外溢到昆明、大理、丽江等城市。“不管是海南本地还是全国性的开发商,都面临扩展业务的压力。购房需求的变动,带动了开发商向内地城市转移,甚至像湛江等城市也成为投资的重点区域。”

  根据安居客的统计数据,大理今年5月的房价每平方米均价12157元,环比上涨0.51%,较去年同期上涨18.70%;昆明5月每平方米均价12319元,同比上涨15.08%;北海5月每平方米均价6920元,同比上涨10.24%。

  根据克而瑞发布的《2019年1季度广西北部湾房地产排行榜》,第一季度北海市场热度上涨,主城区经营性用地新增供应4幅,总建面为60.94万平方米,同比大涨2078%。土地市场供应放量明显,成交也异常火热,第一季度经营性用地成交4幅,总建面56.62万平方米,同比上涨1924%。其主城区成交楼板价每平方米3259元,同比上涨16.87%。

  而锐理数据显示,2018年昆明土地供应225宗,面积11062亩,同比增长39%;楼面均价达每平方米3179元,同比上涨3%;溢价率为8.37%,同比上涨14%;地价增至每亩649万元,同比增长31%。吸引了大波一线品牌开发商的入驻,前十拿地房企大部分为外来房企。

  另外,2018年昆明新增预售井喷,一年内共376块预售证公布产品明细,预售新增面积1327万平方米,同比上涨17%。房价较2017年每平方米上涨3030元,均价达13814元,同比增长28%。

  海口市房协秘书长王路指出,“海南限购会迫使一部分在经营能力、土地布局、人才储备方面不达标的企业进行转型,但是离开海南实际是一个被动的行为。这一过程把海南积累下来的客户资源带到了不太成熟的旅游地产市场,强化了当地的竞争,阶段性扩大当地的容量。但海南的自然资源属性、客群的分布跟其他城市有所区别,简单的复制短期有效,长期还需因地制宜。”

  深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉指出,“北海、大理等市场不比海南,需求释放的空间是有限的。一旦遭遇调控,可以预见市场萎缩的程度要比海南大得多。”

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