贵阳楼市浮沉录

郭少丹2019-06-10 08:50:42来源:中国经营报

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  执行近一年的贵阳土地拍卖熔断机制,在5月的最后一天迎来变化。

  当天出让的一宗地块在触及土地楼面价6000元/平方米的熔断价后,并未触发相应的拍卖终止程序,最终的成交价格停留在了7000多元/平方米的位置上,由此释放的信号颇受外界瞩目。

  作为去年当地市场快速攀升后出台的调控机制之一,土地拍卖熔断机制见证着贵阳楼市的起伏。房价在一年多时间内从每平方米均价6000元蹿升破万元后,调控政策组合拳的出台,市场回调持续至今。

  价格回落

  过去的一年多,贵阳楼市迎来“高光”时刻,10个主要城区中有6个城区的房价由单价6000元/平方米升至破万元。“地段好”“地铁盘” “配套” “湖景” “山景” “空气好”……都成为当地楼盘营销热词。

  观山湖区,是贵阳市下辖的各个新兴城区中,楼盘均价相对较高的热点城区。观山湖区被贵阳市定位为“双核多组团”中的“双核”之一,是贵阳市新兴的政治、经济、金融、文化、交通中心,市级行政中心、“数博会”举办地贵阳国际会展中心、高铁站等多个重大功能设施落户于此。这成为观山湖区各大楼盘推售的最大卖点。

  “这是城市核心,卖一套少一套。”这是九樾府项目销售人员极力向外推售房源时的常见说辞。5月28日《中国经营报》记者在走访九樾府在售房源时了解到,项目户型均在120平方米以上,精装房售价1.33万元~1.4万元/平方米,毛坯房1.3万元/平方米。据项目销售人员介绍,项目曾在去年9月达到1.5万元/平方米的高价,但此后受调控政策影响,价格滑落至当前水平后持续平稳数月。

  从安居客监测的数据看:贵阳市住房均价从2018年1月每平方米7666元一路涨至10月高点每平方米10207元,随后逐月下跌至2019年1月每平方米9628元,2月出现小幅回升之后,继续跌至今年5月的每平方米9367元。记者综合多个房地产线上平台信息获悉,贵阳市目前在售楼盘超过130个,其中住宅项目超过90个;待售项目超过40个。

  2018年12月1日,贵阳市首条轨道交通1号线全线正式开通,全线里程35公里,贯穿贵阳市观山湖区、云岩区、南明区、经济开发区等多个城区。1号线沿线附近间隔不远就有地产项目在建、在售。房地产线上平台信息显示,贵阳地铁1号线沿线在售包括住宅、商住、写字楼、商铺等地产项目超过50个,其中住宅项目近40个;待售项目超过19个。

  “地铁2号线开通后,我们就是地铁房,升值空间很大。” 位于观山湖北京西路与金阳大道交汇处的万科新都荟工作人员表示,带装修高层在售中,户型建筑面积约95~143平方米,均价约12300元/平方米,除最后两栋高层外,其余已经售罄。项目占地面积73万平方米,备案名为“贵阳中航城城市综合体棚户区成片改造项目”,早期由贵阳中航房地产开发有限公司开发,于2018年由万科接盘。

  紧邻万科新都荟的中铁逸都国际项目在贵阳是排名前列的大盘,占地面积120万平方米,除待开通的地铁2号线,项目自建的配套也是其推售的卖点,该项目目前正在建造主体结构,对外售价1.4万元/平方米。

  市场摇摆

  5月底的贵阳楼市,为加快季度回款,各大楼盘纷纷“出招”。

  金科龙里东方推出“五万元抵用券” “赠送2年物业费”等措施;万科新都荟则提出交1万元送车位;5月31日,九宸府的工作人员称收到内部通知,”九宸府浅山组团洋房将于6月1日全面封盘,暂不对外销售;同时为配合小高层推售,剩余的少量洋房价格即将全面上调……”6月5日,该工作人员称,花园洋房每平方米已提价三四百元。

  业内人士告诉记者,不定时单价小幅波动几百元是楼盘为给项目增加活力采取的较普遍的销售策略。

  回顾2018年5月,受各路房企扎堆进入,以及棚改货币化安置等因素推动,贵阳楼市一路高歌,均价突破1.1万元/平方米势头迅猛时,贵阳市政府打出了持续执行“新房三年限售” “叠加公积金贷全面收紧” “一房一价”调控组合拳,次月土拍熔断机制开始实施,至此贵阳楼市有所回调后保持平稳。

  记者注意到,今年3月贵阳楼市小幅回弹,但4月再次遇冷量价双跌。贵阳市统计局数据显示:4月份贵阳市住宅成交面积61.05万平方米,环比下降21.83%;住宅成交金额59.94亿元,环比下降23.5%;住宅成交均价9819.07元/平方米,环比下降2.14%。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,贵阳去年管控政策收紧,楼市交易和价格一度回落,而现在经过了一轮相对平稳期以后,部分潜在和观望的购房需求重新进入市场,市场交易和房价有重新回暖的可能。

  同策咨询研究总监张宏伟态度则相对保守,他认为虽然个别城市交易量有回升,但现在整个市场回升的动力并不是很足,市场复苏回暖的力度比较脆弱。对于贵阳,调整状态有可能会持续到年底。

  一家房企内部人士告诉记者,目前贵阳整个市场已止住大幅度下跌趋势,处于平稳滑行期,消费端观望情绪持续。从近期其公司在贵阳的楼盘接待客源看,有30%~40%是来自四川、重庆、长沙等地的外地客户,近60%为本地刚需改善型客户。

  有业内人士年初发文预测,贵阳楼市2019年大概率横盘调整,部分区域的回调幅度可能下探10%~15%。贵阳地产人士认为,稳定房价,贵阳需要吸引人才,转型产业发展,充足的常驻人口和可持续的产业才能让贵阳的发展更加美好,房价上涨才有支撑。

  土拍新象

  5月31日,位于贵阳市白云区都拉乡黑石头村北二环北侧近观山湖区的G〔19〕030号地块竞拍,引来龙湖、万科、华润、中海、雅居乐、美的等多家房企参与争夺,在经过19轮竞价后,由华润旗下成都润盈置业有限公司以23.9亿元价格竞得。据记者了解,该地块总面积13.56万平方米,溢价率达到30.61%,成交楼面地价越过熔断价(6000元),达7053元/平方米。按照楼面价占总开发成本比重40%~60%粗略计算,该地块开盘价预计在1.18万~1.76万元/平方米。

  此次出让地块的价格突破熔断价,也让外界对于执行近一年的土地熔断机制留存问题多有议论。

  业内人士置评,此次成交的价格拉开了贵阳新一轮土地争夺的序幕。有消息传出,在6月中旬观山湖区G〔19〕033号地块的拍卖上,将有15家房企参加。

  6月4日,贵阳市公共资源交易中心挂牌出让位于修文县的4宗商住类用地,总出让面积超过27万平方米。值得注意的是,本次挂牌土地设有保留价,“最高有效报价高于(或等于)保留价的,拍卖成交,最高有效报价低于保留价的,拍卖不成交。成交价款含土地出让金和土地供应补偿费。”

  严跃进分析,设有保留价本质上是为了促进土地交易的公平,防范土地贱卖等风险。对于贵阳来说,当前土地市场交易秩序总体稳定,但也要防范部分房企联合拿地中人为压低地价的行为。尤其是贵阳土地市场从短期和中长期看,都有较好的成长价值。同时也反映了贵阳市对土拍市场的信心。

  根据易居研究院选取的37个大中城市排名及公开数据,2019年一季度房地产开发投资占GDP比中,贵阳以40.1%的比重排名第一。2017年、2018年该指标分别为29%、25%,全国排名分别为第五、第七。在外界看来,贵阳市GDP对房地产开发投资的依赖度有较大压缩空间。

  据了解,2019年第一季度,贵阳共有63宗地块成功出让,其中,纯住宅用地及商业用地供应量分别为2宗、15宗,商住用地为34宗,其余土地用途为17宗。出让总面积达3594637.7平方米,成交金额约106亿元。

  根据贵阳市国土局供地计划,今年贵阳住宅用地供应量将进一步加大:2019年贵阳市计划供应建设用地2302.7491公顷,其中,住宅用地642.3581公顷,总面积与2018年基本持平,住宅用地同比增加近80公顷。

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