广州“地王”入市难 成交量腰斩难解套

翁榕涛 童海华2019-06-17 09:06:47来源:中国经营报

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  2016年各大房企在广州土地市场一度掀起激烈的争夺战,导致地王频出楼面价屡破新高,近3年时间过去,当初的地王项目多已开工建设,却迟迟未能入市。

  其中,由保利发展控股集团股份有限公司(600048.SH,下称“保利地产”)拿下的广钢新城的AF040219地块项目,成交楼面价41582元/平方米,成为荔湾区区域地王。

  近日,《中国经营报》记者实地走访广钢新城发现,保利和光晨樾与保利东郡仅相隔一条路,保利东郡的主体工程已经建成,但工程防护网和脚手架仍未拆除。记者问及施工人员保利地产其他项目位置时,对方表示:“广钢目前正在施工的项目有好几个,地方很大 ,一个小时都走不完,有保利的也有其他的开发商,有的项目刚动工没多久。”

  在经历拿地狂欢后,昔日的地王却遭遇入市困境。

 地王项目的入市困境

  据记者调查发现,广州已有多个曾为天价地王的项目“面粉”贵过“面包”,拿地时的楼面价接近周边住宅售价,可能面临高价拿地、难以盈利的处境。

  地王频出也受政府关注。2017年3月30日,广州发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》,收紧限购政策,此后广州楼市便进入了长久的调整期,土地市场迅速降温,广纸石岗路项目保持全市地王纪录至今。

  地产经济学家邓浩志曾分析,该项目盈亏平衡点近8万元/平方米,而周边一手楼售价在5万元/平方米左右,除非两年内全市房价仍保持每年30%左右的上涨速度,否则该项目可能遭受亏损。

  时至今日,广州房价并未出现大幅上涨的行情。与广纸石岗路项目仅一街之隔的金融街融御花园楼盘,目前均价仅在60000元/平方米左右。据记者查询广州住建委阳光家缘网站发现,融御花园自2017年5月拿到预售证以来,共有自编1~5号楼在售,住宅总套数877套,已售套数173套,项目去化率仅约为19.7%。

  限购政策加上价格调控,市场环境的不乐观,也让企业在项目开发上采取“拖字诀”。广州克而瑞首席市场分析师肖文晓表示,地王之后的楼市调控,使得地王难产,地王去化难成为普遍现象。遇到楼市调控,地王首选遇到的问题就是天时,对于开发商而言,要拿地王就一定要做好持久战的准备。

  与石岗路项目于2017年3月29日同日成交的碧桂园岗丰村地块可做借鉴,作为增城区区域地王,该项目成交楼面价23963元/平方米,不同的是,增城区是不限购区域,近年来房价涨幅可观,该地块2018年初开始施工,入市也较为积极,去年7月开盘售价为35000元/平方米,项目去化率高达65.6%。

  早在2016年11月,中冶置业就以30.7亿元斩获江燕路的AH050406、AH050408两个地块,是石岗路项目出现前的海珠区地王,然而项目开发进程却并不顺利。根据广州市海珠区城市管理局的一份文件显示,该项目的开工时间为2017年12月9日,时隔一年零一个月才开工。时至今日,中冶逸璟公馆仍未开盘销售。

  根据广州市2018年4月1日实施的《关于加强土地管理的实施意见》,各类住宅用地须在划拨决定书确定或出让合同约定的土地交付之日起1年内开工建设,规划的配套公共服务设施应同步开工建设。各类住宅用地须自开工之日起3年内竣工。

  随着楼市调控的继续深化,广州楼市成交量处于低迷期,尽管有三四月份的楼市“小阳春”刺激,但最终也难以挽回颓势。据广州市房地产中介协会数据,5月广州一手房和二手房成交面积环比双双回落。其中,二手房成交面积环比下跌9.32%,一手房下跌7.6%,这也给地王入市的前景蒙上了一层阴影。

  成交量腰斩难解套

  据广州中原研究发展部资料显示,2019年1~5月广州二手房成交总量18740宗,比上年同期(34182宗)少了45%,成交量接近“腰斩”。

  根据克而瑞研究中心统计,今年5月广州商品楼盘共有38次开盘/加推,比4月份增加了12次,可以看到开发商还是保持了较高的推盘热情。但从开盘去化率来看,5月平均去化率为42%,环比下降了12个百分点。38次开盘/加推之中,有22次去化不足40%,低于预期。

  肖文晓向记者分析,虽然在大湾区规划纲要发布之后,广州楼市以及地市温度都有升高,但是广州的调控政策并没有根本变化,年前积累的需求基本已经在三四月份释放完毕,进入5月份之后市场就缓下来了。另外,近两个月广州不少楼盘纷纷乘势收紧优惠、调高售价,也影响了购房者持续入市的积极性。

  根据易居房地产研究院针对全国百城住宅库存的监测数据,截至2019年3月底,受监测的100个城市新建商品住宅库存总量为45010万平方米,同比增长3.0%。观察历史数据,2018年9月份以来,百城住宅库存量一改此前下降态势,逐渐上升。

  2018年十一国庆节时,广钢新城的保利和光晨樾楼盘由于降价引发一场退房风波。当时有业主在9月购买了房子,均价约5.2万元/平方米,一套总价600多万元。而仅仅过了1个月,一张出现在业主微信群的成交单据引爆退房事件,单据显示,成交单价仅约4.2万元/平方米,降价幅度超过20%。

  保利地产在广钢新城有多个项目,其中保利和光晨樾已在售卖,目前公开售价约为50000元/平方米;保利东郡仍在建设中,该项目半年前已获得预售证仍迟迟未开盘。据2018年财报显示,除上述两个项目以外,保利广钢224项目已于2018年6月动工,206项目、219项目于2019年6月正式开工,三个未命名项目都将于2020年10月完工。

  值得注意的是,今年4月16日保利地产发布公告称,根据存货跌价准备测试, 因可变现净值低于存货成本,需计提相应存货跌价准备,合计共计提存货跌价准备23.41亿元,其中保利广钢219项目、224项目分别计提存货跌价准备3.83亿元、7.13亿元。

  财经评论员盘和林向记者分析,“广钢新城片区从区位来说,还难言是广州核心城区,目前每平方米价格破5万元了。在限购等调控政策下,估计短时间还难以突破到6万元以上。这也许是保利地产对这两个项目分别计提存货跌价准备的原因。”

  两难境地待破局

  对于拿到地王项目的房企而言,正陷入了一种两难境地。一方面房企融资渠道收紧,资金承压,需要尽快推出项目回笼资金;另一方面广州楼市政策调控仍然趋紧,楼市处于平稳状态,高价地面临入市难、去化难的问题。

  进入5月份,房企融资收紧态势体现在数据上,同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资总额共计367.99亿元,创2019年以来历史新低位。这一数据也相较于4月,融资总额下降52.07%。

  肖文晓认为,“地王”作为市场高热期的代表性产物,一旦遇到市场降温,首当其冲地受到影响并不让人意外。规模房企的盘子够大,地王带来的资金难题可以通过其他项目的销售来化解。而中小房企如果拿了一两个难产的地王项目,则很有可能在资金链上出现伤筋动骨之虞。

  事实上,对于高价拿地的地王而言,不少房企选择了建设高端产品寻求破局。记者调查发现,白云区均价达9万元/平方米的地标楼盘,以及位于海珠区的中冶逸璟公馆项目等,均选择建设高端产品入市销售。

  以中冶逸璟公馆项目为例,有业内专家分析认为,该项目别墅群在未来推出市场后,销售单价会高达10万元/平方米至15万元/平方米,而该项目是海珠区唯一的高端别墅群,市场瞩目程度也相对较高。

  记者就地王项目是否可能亏损,如何做好规模扩张和资金成本把控的平衡等问题致函采访保利地产,截至发稿时未获回复。

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