北京今年上半年成交1.6万套新房 “前高后低”稀释二手房需求

王丽新2019-06-28 08:38:05来源:证券日报

扫描二维码分享

  盛夏来临之际,一位一年多没见的长辈突然约记者见面,声称“需要点帮助”。带着疑惑赴约后发现,这位长辈只是要咨询换房事宜。这事儿发生在别人身上并不奇怪,因为在北京楼市已经连续低迷18个月后,此时置业并不需要迟疑。

  但记者的这位长辈不一样,在北京工作多年的他曾坚称“在北京不需要买房”,一是房价高不可攀;二是租房已经可以满足需求;三是他在老家有房数套,且并不打算在京养老。这次产生在北京买房的想法,一是缘于其老家房价已经水涨船高,北京房价却一直备受压抑,换房正当时;二是孩子提出未来要到北京工作生活的要求。

  把二线城市房子卖掉后在一线城市置业的逆向置业者越来越多,其背后折射出一个现象,全国楼市已经进入以换房需求为主的改善时代,北京尤为吸引这些换房置业者。据中原地产研究中心统计,今年上半年,北京新建商品住宅(共有产权房等保障性住房除外)总计成交1.6万套,同比上涨103%。

  “今年上半年,在限价政策之下,千万元量级以上住宅相对比较抢手,这类房产几乎都被改善型置业用户买走。”有业内人士向本报记者表示,卖掉二手房而转向新房市场的购房比例正大幅提升。

 上半年新房成交1.6万套

  “北京今年上半年新房(新建商品住宅)成交1.6万套,二手住宅成交7.2万套。新房成交同比大涨,二手住宅成交却迎来新低。”中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》记者表示,从上半年北京楼市走势来看,整体呈现“前高后低”式波动。

  今年上半年对北京来说比较特殊,自2017年6月份限竞房入市以来,限竞房在北京新建商品住宅市场中所占比重越来越大,纯新商品住宅比重持续走低。从供应角度来看,有业内人士称,限竞房和纯商品住宅供应比例是10:1。两者的区别是,限竞房是政策性商品住宅,限价基础上有限售的限制,一般买到后需要持有8年-10年,在此期间不能随意转卖,但纯商品住宅并无此限制。

  据张大伟透露,今年上半年成交的1.6万套新房中,限竞房将近9000套,剩下的7000套则为纯新商品住宅。去化率较高的限竞房多集中于丰台、大兴、朝阳和石景山区,且多数是高端项目,包括佑安府、泰禾北京院子等。纯新商品住宅成交较高项目则集中在丰台、顺义和朝阳等区域。

  值得一提的是,门头沟区今年新房成交同比翻倍。据诸葛找房数据显示,2019年1月份-5月份,门头沟区新建商品住宅共供应2.74万平方米,比去年同期下降49.35%;共成交10.76万平方米,比去年同期大幅上涨130.90%。

  今年海淀、西城等区域购房需求外溢,导致京西板块新房市场交易量较高。“我们项目的购房者多来自海淀、西城和石景山等区域的改善型客群。”一位处在长安街西延线-西长安新城区域内的中国铁建万科·翡翠长安相关负责人向《证券日报》记者表示,“翡翠长安整体货值达百亿元,于2016年入市,当时市场上还没有限竞房,借助于百里长安街将于今年国庆前贯通通车驱动,以及住宅、商业、写字楼多种业态于一体的综合体优势,加上已经运行的北京首条磁悬浮列车S1线、即将开业的龙湖天街、门头沟体育中心、北京八中京西校区、永定河休闲森林公园等配套,翡翠长安项目吸引了众多私营企业主、企事业高管聚集于此。”

  据上述人士透露,翡翠长安目前在售的住宅均价约为6万元/平方米,主力户型为约168平方米大三居,总价约888万元/套起,准现房,正处在笔者那位长辈考虑的改善住房范围内。

  “目前来看,买我们项目的购房者多是二次以上置业,此前在海淀、西城等地有房龄较高的住宅客户更多。”翡翠长安相关负责人向本报记者表示,在买翡翠长安之前,这类购房者多看过同区域的二手住宅,但都由于单价过高、物业太差等达不到改善目的而放弃,进而投向新房市场,但海淀、西城两区几乎无新房供应、石景山区又多是限竞房,因此最终将目标转向了门头沟新城京西板块的纯新商品住宅。

  稀释二手房需求

  值得关注的是,在对比二手房和新房未来升值空间方面,在目前的市场格局中,存在一种现象,比如买万科、龙湖等注重品质和业主服务的大牌房企的新房楼盘,一般会比周边项目溢价15%-20%之间,在中高端产品线中更为明显。或许,这也是改善客群更倾向于购买新房的原因之一。

  “去年把我们住的一套170平方米房子卖了1600万元,当时不想买房,把钱存在了信托里,今年觉得想合理配置一下资产,所以出来看房。”一位来自于西城的购房者表示,看过门头沟其他房子和一些二手房,觉得还是新城区有发展,最终选在了离自己生活区域很近,可以在2020年交房的翡翠长安。

  “今年由于孩子要上学,想在女儿学校附近买个二手房,看上了璟公阁一套160平方米房子,总价1040万元,觉得装修麻烦,最后还是选择了新房。”一位来自海淀的购房者表示,买房时非常看重物业服务,这是老房子不具备的。

  对此,贝壳研究院的一份报告显示,今年上半年北京二手房市场升温有限,成交同比下降14.3%,新房分流是主要原因之一。

  “今年上半年北京新房供应持续’井喷’,带动新房成交量走高,稀释部分二手房需求。”诸葛找房分析师国仕英向《证券日报》记者表示,二手住宅在春节后释放一波调控抑制的需求,带动二手住宅成交量在3月份迎来回升,之后市场又回归理性。

  值得关注的是,在弃选二手房转向买新房的过程中,有不少人曾纠结于买限竞房还是纯新商品房。从目前供应的库存规模来看,限竞房入市库存高达2.2万套,整体去化率不足45%。而纯新房市场存量较少,价格、配套服务和未来升值空间较大的纯新商品房,很受中高端改善客群青睐。

  截至2019年6月27日,据天朗数据查询显示,北京市建面160平方米以上纯商品房(普通住宅+别墅)库存仅余16572套,2018年纯商品房住宅用地供应仅占全年土地供应总量的1%,其中京西三区(门头沟、海淀、石景山)建面约160平方米-170平方米商品住宅+别墅存量仅为251套。可见这一市场的稀缺,这也是翡翠长安等京西项目近两个月来销售业绩快速提升的原因。

  而对于下半年的北京楼市走向,据国仕英预计,在市场预期不变的情况下,二手住宅成交量不会有太大波动,将会维持稳定态势运行。

  另有分析人士认为,在新建商品住宅方面,随着限竞房的不断入市,纯商品房库存的不断降低,预计下半年纯商品房销售将会更为抢手。

原创 宏观 政策 市场 公司 土地 观点 金融 海外 产业链
  • 27日,海南省新闻办公室举行完善人才住房、购车政策新闻吹风会,对实际引进在海南工作但尚未落户的各类人才,在购房购车方面进一步放低门槛,以鼓励和支持各类引进人才在海南创业就业。
  • 此次回暖以二三线城市为主导。考虑到增长目标和财政压力,部分地方政府正在放宽房地产的调控政策。
  • 大家对房地产已经达到了热捧甚至是崇拜的地步,希望通过投资房地产解决未来的养老问题,以及实现财富的长期储存甚至是代际传承,这很可能是一个幻想:房地产实际储存财富的能力,五年十年可能没问题,不过二三十年后可能有很大的问题。
  • 虚假房源、黑中介、二房东、僵尸房源……长期以来,北京不少租户饱受房地产租赁市场的不规范之苦。
  • 这周,杭州土地市场“大开闸”,两天的时间,萧山区、余杭区、临安区一共出让13宗涉宅地。值得一提的是,在这13宗涉宅地中,浙江本土房企拿了7块地。
  •  25日是第29个全国土地日,深圳从23日起启动“土地日”主题宣传活动周活动,通过举办市民讲坛、媒体开放日、送政策进园区等一系列主题活动,展示深圳在践行生态保护、城市规划建设、保障实体经济发展等方面做的工作和取得的成效。
  • 中原地产研究中心最新数据显示,截至6月25日,6月北京二手房合计签约9229套,预计当月全月成交量在1.2万套左右。据此初步估算,今年上半年北京二手住宅成交规模约为7.2万套。
  • 日前,北京市土地交易市场成交了大兴亦庄、怀柔的3宗住宅用地,建筑规模约32万平方米,成交金额98.76亿元。
  • 6月27日,北京市土地交易市场成交了3宗住宅用地,土地面积约22公顷,建筑规模约42万平方米。
  • 25日提交十三届全国人大常委会第十一次会议审议的土地管理法修正案(草案)二审稿28日迎来分组审议。
  • 本报讯(记者 陈雪柠)编制城市国土空间总体规划和详细规划,应当严格按照城镇人均用地不低于0.1平方米的标准,规划配置养老服务设施。
  • 南都讯 集体经营性建设用地如何入市尚未有明确答案。6月25日,《中华人民共和国土地管理法》修正案(草案)提交十三届全国人大常委会第十一次会议二次审议,二审稿进一步完善了集体经营性建设用地入市程序,明确增加“城乡规划”作为确定集体经营性建设用地的依据,并拟规定:集体经营性建设用地出让、出租等,应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。
  • 一方面,可供开发的土地越来越少,人们生活交通成本越来越高;另一方面,随着近年来房价一路高歌猛进,地价水涨船高,人们居住、生产需要的土地成本越来越高。
  • 6月25日是第29个全国土地日,今年的活动主题是“严格保护耕地节约集约用地”。
  • 6月24日,罕有住宅用地供应的深圳一口气拍卖五宗宅地,吸引超过70余家房企参与,缴纳保证金已估计超过1100亿元,拍地结束后深圳最终揽金224亿元,其中最高楼面价6.7万元每平方米,最多举牌次数153次,竞争激烈。
  • 2011年初,为响应央企退出房地产行业的政策要求,央企中国交通建设集团有限公司(以下简称中交集团)旗下的中交运泽,将持有海景地块的青岛中金海岸实业有限公司(以下简称中金海岸)100%股权挂牌出让。
专 题
返回顶部
扫描二维码分享
返回顶部