北京天龙苑228套现房19.7亿元挂牌待售 原为绿化隔离带项目

冯颖祎 卢志坤2019-07-01 15:39:35来源:中国经营报

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  天津产权交易中心近期挂牌的一家项目公司股权,揭开了外界少有关注的北京绿化隔离带项目的历史遗留问题。

  挂牌信息显示,北京天龙苑房地产开发有限公司(以下简称“天龙苑公司”)100%股权正在挂牌转让,转让底价约为19.7亿元。

  《中国经营报》记者从熟悉此次交易的人士处了解到,该公司的主要资产为北京森林大第家园小区5栋多层板楼、共计228套住宅产品,可售面积约为2.7万平方米。

  上述交易人士表示,该项目的土地性质是划拨用地,如果上市交易的话需要补交土地出让金。之前相关部门会给类似项目90%以上的土地出让金返还,但是现在的政策并不清楚。

  记者了解到,天龙苑公司参与了当时项目所在地东小口镇贺村的还迁工作,项目为北京特有的绿化隔离带项目,享受了政府从资金、审批等多个层面的优惠政策。

  转让单价超过7.3万元/平方米

  接近此次交易人士介绍, 该项目共24 栋多层板楼,其中19 栋已销售入住,目前剩余5 栋还未上市销售,共计228 套住宅。总面积约为2.7万平方米,项目并未缴纳土地出让金。

  项目的转让信息显示,目前房子是现房,房屋所有权证已办理,所有手续齐全。此次转让以股权形式整体转让,项目手续产权明确,股东意见统一,无任何债务债权纠纷。

  记者走访了位于北京市昌平区东小口镇贺村新村的森林大第家园项目。该项目占地面积9.04 公顷、建筑面积12.5 万平方米,为低密度花园洋房小区。

  项目建成于2002年,分为南北区,全区6层板楼,共24栋,其中1~12号楼位于北区,13~20号楼位于南区(不含19栋),19、21~24号楼为贺村还迁房。

  记者走访南区时发现, 15号、17号等数栋楼大门紧锁且严重生锈,台阶上也长了些许杂草。南区内贺村的5栋还迁房与商品房被隔离开来。

  一位住户告诉记者:“南区只有两三栋楼卖出去了,别的都没有卖出去。”

  北京市住建委网站显示,森林大第的预售许可编号为京房售证字1067号,准许销售面积25472平方米,批准预售部位为1~4、6、10、14、16号楼。

  根据现场情况和天津产权交易中心信息,该项目股权转让的部分应为13、15、17、18、20号商品住宅。

  从地图上看,森林大第项目周边绿化较好,紧邻东小口森林公园,也有政府建设的绿化带。

  按照此次标的2.7万平方米面积的现房、转让底价19.7亿元计算,不包含土地出让金部分,收购该项目每平方米的成本约7.3万元。

  记者注意到,周边二手房的价格在6万~8万元/平方米之间。链家网显示,比邻森林大第项目、建成于2009年的华鸿家园,目前单价约为7.1万元/平方米,富力桃园单价约为6.1万元/平方米。与森林大第同样建成于2002年的建材城东二里,目前售价约为6万元/平方米。离森林大第不远处建成于2014年的金隅翡丽铂爵郡,目前售价约为8万元/平方米。立水桥地铁口的招商嘉铭珑原建成于2012年,目前售价约为7.6万元/平方米,建成于2007年的世茂奥临花园售价为7万元/平方米。对于资产的价格问题,上述接近交易的人士表示,具体的情况仍可以商谈。

  绿化隔离带项目

  天津产权交易中心提供的信息显示,该项目为北京市绿化隔离带项目,享受北京市“绿隔”相关优惠政策。

  记者了解到,此种项目历史悠久,可以追溯到上世纪90年代。当时北京为了避免“摊大饼式”的发展,实现城市规划“分散集团式”布局,在城市中心区和10个边缘集团之间,以及各边缘集团之间用约240平方公里成片的大绿带进行隔离,由此形成了城市绿化隔离地区。

  业内人士介绍,由于绿化隔离地区规划面积较大,其房地产项目用地也在北京市的房地产市场占据了一席之地,业界通常将绿化隔离地区的房地产项目称之为“绿隔项目”。

  公开信息显示,2000年北京市政府有关部门成立了绿化隔离带地区建设总指挥部。并确定了把房地产开发同旧村改造、实现绿化相结合的原则,在绿化隔离地区除了建设绿化项目外,还采取了多种形式进行新村建设和旧村改造,完善城市基础设施,并通过释放一定比例的房地产开发,以弥补绿化隔离地区建设的资金不足。

  为规范绿化隔离地区建设活动,北京市制定了一系列的配套政策,从而使绿化隔离地区的房地产项目区别于普通商品房的开发,更具北京特色。

  2000年3月,北京市人民政府办公厅印发《关于加快本市绿化隔离地产建设的暂行办法》(京政办发[2000]20号),规定对于经营性绿色产业项目,绿化建设用地面积在10亩以上的,允许有3%~5%的土地用于与绿地相适宜的建设项目,建设农民自住房屋和上市出售的商品房比例为1∶0.5,同时规定金融机构对新村建设给予积极和贷款支持等内容。

  对于自住房屋和商品房的建设比例问题,上述交易人士表示,此次出售的5栋住宅,此前是建设的自住住房。因为当时该公司实行了一部分的货币补偿政策,所以这些房子就留存至今。

  记者了解到,之前采取农民合作建房的主体大多是绿化隔离地区各村委会的农工商联合公司,其实质是农民自己出资改善居住条件,因此其不同于国家建设征地和市区的危旧房改造,其拆迁补偿政策也不适用于城市房屋的拆迁政策,主要由各乡镇、村根据自己的情况和村民的意愿自主决定拆迁补偿办法。

  当时为了加快绿化隔离地区建设,北京市政府给予绿化隔离地区的房地产项目众多的优惠政策。如银行贷款和政府贴息的优惠政策;政府审批手续快捷;土地出让金返还政策;相关费用减免。

  将政府告上法庭

  记者在中国裁判文书网上看到,因“拖欠房租”的情况,天龙苑公司与东小口镇政府曾对簿公堂多年。

  天龙苑公司工商信息显示,该公司成立于2000年,注册地址为北京市昌平区东小口镇贺家村村民居委会。天龙苑公司的法人为阚世英,持有32.53%股份,张连持有34.2%,王学英持有33.27%。

  2011年11月28日,天龙苑公司原股东辽原市裕农业生活资料有限公司、朱又林、王桂兰、王红霞、张连志、鄂秀兰等人退出。

  公开资料显示,天龙苑公司的法人阚世英1963年5月出生,吉林辉南人,曾任吉林省辽源市政协委员、吉林省中山企业家协会常务理事。其名下除了天龙苑公司外,还有一家名为北京隆基大成商贸有限责任公司。1998年左右还曾任职大连经济技术开发区永胜房地产开发有限公司、吉林通达房地产开发有限责任公司参股并任职(两家地产公司已经注销)。

  中国裁判文书网显示,2018年,天龙苑公司以拖欠房租、逾期违约之名两次将东小口镇政府告上法院。

  逾期违约案件显示,2015年10月29日,天龙苑公司与东小口镇政府签订了房屋买卖合同,将位于昌平区建材城东路某房卖予东小口镇政府。按合同约定被告分期付款支付给天龙苑公司,首期款合同签订之日5日内支付,尾款于天龙苑公司将房屋交付后支付。

  天龙苑公司按合同约定2015年8月16日将房屋交付给东小口镇政府。但东小口镇政府迟迟未缴纳房屋尾款,直至2016年4月28日才支付尾款。

  天龙苑公司就上述事项多次与东小口镇政府协商未果,故依法提起诉讼。法院判决,逾期付款违约金约11万元。

  在此之前,东小口镇政府与天龙苑公司也曾因为房屋租赁问题起过纠纷。

  裁判文书记录,自2006年4月至2009年6月,森林大第家园社区“两委”共使用2间房屋,面积70.28平方米;自2009年7月至2010年12月,共使用4间房屋,面积140.56平方米;自2011年1月以后,共使用5间房屋,面积175.7平方米。对此双方均认可,但就租金有所分歧。

  在此期间,天龙苑公司多次找东小口镇政府催要房租,东小口镇政府口头同意解决,至今仍未给予支付。

  经昌平区法院判决,东小口镇政府须支付天龙苑公司房屋租金约208万元。

  对于上述两宗纠纷,东小口镇政府均进行了上诉,但北京市第一中级人民法院给出的终审判决均维持原判。

  记者就相关问题给昌平区宣传部、东小口镇政府发去采访函,但截至发稿时并未收到有效回复。

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