大湾区投资、房地产科技、城市更新升级转型下的房地产投资趋势

李珍 杨槟2019-07-04 15:32:35来源:中国房地产金融

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 保持差异化投资策略的灵活度

  杨宇

  国寿资本投资有限公司董事总经理

  国际金融地产联盟(IFFRE)主办的2019国际金融地产创新峰会,以“升级转型引领变革新时代”为主题,旨在对中国宏观经济、金融地产政策新方向以及房地产市场进行深度解读。

  国寿资本董事总经理杨宇在峰会上指出,在新格局、新形势下,房地产投资需要根据政策、经济地理、商业业态变化及时调整投资策略。

  “我们关注到近期发改委公布的一系列政策,包括京津冀、长三角经济带、粤港澳大湾区,长期看好这些国家重点发展区域,包括最近刚刚提出的成渝经济区,上述区域也是我们商业地产应该布局的领域。”杨宇说,对于投资标的,需要从酒店、商业、写字楼分业态分析,进行不同的投资策略。

  杨宇提到当下关注度高的创新领域:物流地产投资和数据中心。物流地产,近三年年均20%的增长率,过去五年物流租金增长率稳定在4%以上,他认为对长线资本来说,这是能够带来非常好的资产增值收益的物业类型。数据中心,以IT企业非常集中的深圳为例,当地IDC(互联网数据中心)市场供不应求,至少是上百亿美元的未来发展市场。

  杨宇认为,需要根据不同的投资人的需求做差异化的投资策略。“房地产业由增量转向存量市场,使得旧的商业办公有改造需求,商业酒店改造成写字楼,这也是一种差异化策略的发展。”

  “房地产+科技”是未来趋势

  何春兴

  嘉铭投资集团执行总裁、国际金融地产联盟(IFFRE)常务理事

  “中国地产领域已经进入存量时代,在中国的经济进入新格局下,未来最关键的趋势是‘房地产+科技’,同时要做创新和产业的升级。”嘉铭投资集团执行总裁、国际金融地产联盟常务理事何春兴在2019国际金融地产创新峰会上表示。

  中国在整体转型当中,在办公楼投资运营管理领域,地产科技会对行业带来哪些影响?何春兴认为,在租赁物业方面,科技型企业对办公楼会带来新的需求。科技会让地产运营管理效率提升,不只是通过楼宇科技提升管理效益,也包括通过科技手段、平台和工具,提升租户所需要获取的服务,科技带来的便捷性和人性化,带给租户更好的服务和体验。

  “我们发现很多科技企业瞄准房地产行业和房企,他们积极地推动这个事情,但比较缺乏场景和业务本身的流程。所以,我们觉得有很大的合作机会,可以对这些科技型企业做一些投资。”何春兴说,这些投资可以演化成地产与科技深度结合下的增长业务。

  何春兴谈到他们在嘉铭中心的实践,他认为针对具有现金流产出的物业,运营管理非常重要,首先投资人的选址、投资策略肯定得要非常精准;其次,要保持商业资产的品质长期持续,要提升客户的满意度和体验感,让客户的员工感觉在这里工作是愉快的,包括娱乐、健康方面。

  REITs呼声再起,外资加码持有型物业

  王洪辉

  远洋集团副总裁、远洋资本总经理

  从2018年底到今年,以黑石、凯德、基汇等为代表的外资房地产基金在大宗交易市场动作频繁,内资鲜有出手,目前大宗交易在境内的交易额超过900亿元人民币,大多是外资购买。

  “外资和内资机构其实不存在直接的竞争关系,市场足够大,内资外资都能有足够的空间去发展。”远洋集团副总裁、远洋资本总经理王洪辉在“2019国际金融地产创新峰会”上表示,近期外资机构频繁“出手”内地商业办公、物流地产、数据中心等物业,充分体现他们对持有型物业投资前景的看好。

  王洪辉以商办市场为例介绍称,目前国内一线城市的资产回报率与全球市场相比差别不大,但相对国外成熟市场,其租金的增长空间较高,每年3%-5%的租金涨幅。近来,中国资产证券化进程正在加快,真正意义上的REITs呼之欲出,必将进一步推高此类资产的价格。

  王洪辉认为,从发展水平上看,我国的物流地产与西方发达国家存在十年以上的差距,数据中心大概有10-20年的差距,这存在巨大的增长空间,也是外资看好内地市场的商业办公、物流地产、数据地产的原因。王洪辉介绍,远洋资本成立了针对物流地产的美元基金,正在打造轻重资产结合的投资平台。

  据悉,远洋资本目前主要投向房地产、股权与债权市场,规模接近1000亿元。

  房地产“长情资本”关注什么

  张平

  中信资本房地产部执行董事、国际金融地产联盟(IFFRE)常务理事

  IFFRE资产证券化与REITs专业委员会副主席

  关于“业态投资趋势”,首先从基本面来看,我们对于中国市场充满信心,认为中国一定是全球房地产投资规模最大的国家,一旦标准REITs市场在中国开放,中国将毋庸置疑成为全世界资产管理规模最大的市场。因此,对于自持型房地产项目的投资,即租金收益型的资产投资持续看好。

  其次,从投资策略角度而言,将会有更多的“长情资本”关注中国核心城市,尤其是北京、上海等一线城市核心地段的投资机会,长钱将更钟情于核心及核心增值型投资策略。

  同时,由于中国也是世界上最大的存量市场,一二线核心商圈仍然存在着很多存量改造甚至是区域重构的城市更新机会,像我所在的中信资本,是具备投融管退全周期真股权投资能力的基金,将依靠自身的专业改造能力、修复能力、创新能力、重新定位及招商运营能力等项目操盘的核心竞争力,加之在资本市场的资金筹措能力、整售或资产证券化退出等资本运作竞争力,深耕中国市场的价值增值型投资机会。

  此外,中信资本正在设立专项的不良资产基金,也证明了我们对于中国市场不良资产投资机会前景的乐观。通过不良资产途径挖掘资产价值被严重低估的投资机会。如果从物业类型角度来讨论投资业态偏好,对于写字楼、购物中心、物流仓储、数据中心、养老地产等细分领域都非常关注。

 掘金亚洲REITs正当时

  SigridZialcita

  亚太房地产协会(APREA)首席执行官、国际金融地产联盟(IFFRE)资产证券化与REITs专业委员会主席

  “在过去的3-10年,亚洲REITs在资本市场表现不错,今年亚洲REITs平均上涨40%-50%,与市场指数相比增长较高。”亚太房地产协会(APREA)首席执行官SigridZialcita在国际金融地产创新峰会上针对REITs在亚洲地区的表现做了分享。

  SigridZialcita认为REITs在亚太地区市场的表现较好,中国香港和澳大利亚在平均线之上。香港房地产市场在过去五年表现很强劲、估值很高。澳大利亚的REITs有20%的回报率,尤其是商业地产的表现非常可观,悉尼和墨尔本办公室空置率不到2%。

  根据亚太地区不同的业态,中国香港、澳大利亚、日本,办公楼的租金也在不断上升。非常有意思的一点,一些非传统的地产表现也非常好,比如学生宿舍,也非常受关注。

  “我们非常关注亚洲REITs未来五年会发生什么。亚太地区仍然是GDP增长最快的区域,比起美国或欧洲这是一个合适的机会,对中国来讲,现在是最好的时机。”SigridZialcita表示。

  “对于地产开发商来说,在这样的特殊时刻,有非常多的机会,我们也希望能够帮助政府,让开发的项目和城市更新项目能够在资本市场获得成功。”SigridZialcita表示。

  今年1月,她被任命为亚太房地产协会(APREA)首席执行官。

 相信科技研发带来的核心竞争优势

  王晓鲁

  国际金融地产联盟(IFFRE)常务理事

  “做共享办公、联合办公很重要的一点,是对服务的关注。梦想加的解决方案更多的是科技创新,我们一直定义自己是家科技公司。”梦想加创始人王晓鲁在2019国际金融地产创新峰会上表示。

  梦想加的经营理念和办公服务与其他品牌有些不同,在竞争对手快速扩张抢占市场的同时,梦想加的重心放在技术和研发上。王晓鲁认为,这样的创新是比较有挑战的事情,短期内不一定会带来利益,但长期会给你带来核心竞争优势,两者需要做一个平衡。

  王晓鲁表示,除了对科技的追求远远不够,关注空间的健康也很重要。“梦想加不止提供空间管理和服务,最近几年我们也非常关注健康,关心每个客户的感受和体验是怎么样的,我们更多的是从科技和健康角度给大家提供全新的感受。”

  其位于成都领地环金中心29层的联合办公空间获得了WELL认证,这是亚洲首个获得WELL认证的联合办公空间品牌。WELL是目前全球唯一关注建筑使用者身心健康的国际标准。

  在当下更多人在谈论996工作制时,王晓鲁认为打造一个轻松愉悦的工作氛围,促进同事间的交流融合,让大家愿意工作,比强制工作的效率会更高。也正如梦想加的Slogan:让员工舍不得下班的办公室。

  澳大湾区投资的四大机会

  孔令艺

  深创投不动产基金管理(深圳)有限公司执行董事、首席投资官、IFFRE资产证券化与REITs专业委员会专家成员

  未来,在全国乃至全球几大湾区中,粤港澳大湾区的优势地位受到政策指引,整体是利好的。

  为了促进港澳融合,以及整个湾区“9+2”城市群的形成,有几个方面重点是有机会的:第一是基础设施领域,包括高速铁路的规划,“5+4”机场的规划,未来会有比较大规模的基础设施投放。由于这个区域整个经济基础比较好,整个基础设施的现金流回报,相对于全国其他区域而言还是不错的。

  第二是长租公寓领域。根据这个区域的特点,以深圳为例,这个区域的流动人口是常住人口的2-3倍,流动人口很充溢的时候,这个区域的流动将会产生对租赁住房的需求。未来“9+2”城市群的规划落定,以及整个流动人口比较多的趋势,在租赁住房领域应该是有机会。

  第三是产业地产。“9+2”里4个核心城市很领先,其他城市好像有点差距,其实不然,以深圳为例,由于深圳房价特别高,包括华为、腾讯等一批企业都开始有外溢的需求。只要周边交通可达性,整个城市服务配套能够跟上,其实有很多核心城市的产业是可以外溢的,这部分外溢的需求,只要提前进去,我们觉得在产业地产的投资上应该就有机会。

  第四是文旅经济。这个区域主题公园也是聚集的,而且一小时车程范围内自驾游频率超过了京津冀和长三角,因此具有文旅投资的机会。

 大湾区未来十年:香港再出发

  黄智亮

  彭博行业研究亚太区房地产研究负责人、国际金融地产联盟(IFFRE)常务理事

  粤港澳大湾区是个非常好的概念,过去五年,大多数人会说“大湾区融合”。值得一提的是,今年有比较清晰的发展纲要。就粤港澳大湾区的概念而言,有大约7000多万人口,每年10万亿元人民币GDP规模,据彭博研究每年大湾区的增长未来十年达到9%。

  为什么大湾区今年的增长这么旺盛呢?其中一个原因是土地,办公楼、住宅供不应求,对公司扩充来说有非常大的影响。未来很多香港保险公司会去大湾区增加投资。对于投资机构来讲,香港的机构非常有兴趣增加投资大湾区。此外,香港的人才也是非常多,最大的问题还是没有空间给他们发展。如果是粤港澳一起发展,未来的方向会是非常好的概念。总的来说,未来十年增长点,我们可以根据大湾区的发展情况来投。

  香港是全球金融市场三个龙头之一,高增值的金融服务业,对大湾区有很大的贡献。根据彭博行业研究员与2000家公司进行的沟通发现,很多公司未来也有计划,要加大对大湾区的投入。香港和深圳有金融行业互联互通,未来的沟通会越来越多。像彭博未来也是加大对大湾区金融业的投入,这是其增长最大的亮点。

  中期来看,未来5至10年,大湾区会有明显的发展,从经济增长和未来发展来看,粤港澳大湾区有非常好的机遇,希望可以把握好。

  英国的城市更新方法论

  张倩瑜博士

  英国伦敦大学学院巴特雷基础设施中心主任

  英国是个很典型的国家,城市发展比较早,伦敦从17世纪到现在经历了多轮城市变迁。它是第一个工业革命的国家,也是第一个面对“都市病”的国家。

  从二战之后来看,1945年到1960年,为了满足居住需求,政府在全英各地兴建房屋,建造过程中因为求快,对于环境、古迹保护基本忽略,造成非常大的抗议。

  由于之后让位于环境保护,矫枉过正,上世纪六七十年代城市更新推进缓慢,直到1979年撒切尔执政之后,伦敦开始城市更新与区域大发展。1990年代新工党主政期间,整个城市更新理念向社区再造方向发展。

  现在看过去,整个城市更新包括三个元素:第一个也是最基本的元素,实体转换、实体改造、实体更新;第二个元素,社区本身的更新再造;第三个元素,是2010年之后,联合政府之后重视的公共空间营造。把这三个重要成分加起来之后形成了现在英国主流的城市更新方法论。

  比如国王十字(King'sCross),我刚来的时候,是破败的混杂区,现在成为一个时尚热点,是大家都喜欢去的地方。国王十字的改造成功,政府在其中的角色掌控非常之好。我感觉城市更新要做得好,首先政府要知道怎么出考题,考题出得好之后,投资方所提出的答卷基本才会符合社会期待。

 城市更新中的“黄花鱼效应”

  孙天立

  大悦城控股创新业务部总经理、国际金融地产联盟(IFFRE)常务理事

  谈及到城市更新,这里打个非常形象的比喻:城市更新就好比在“吃鱼”。表面上看起来像是黄花鱼,但实际上并非如此,一口咬下去才发现嘴里吃的是草鱼,并且特别多鱼刺,叫人苦不堪言。

  关于城市更新中的难点,有两点要协调统一。一是城市发展进程中相关参与者协调统一。包括政府对城市更新的认识和看法、业主和小业主对于城市更新的看法,城市更新操盘运营商之间的协调统一。二是政府有决心。以统一长安街楼宇外立面为例,从提出到执行效果甚是明显。但在真正涉及到城市更新领域,政府还应该进行更强有力的规划,并且业主和运营商之间能够达成高度共识。但是依照现状来看,很多业主仍然没能达到共识。

  因为部分业主只站在自己的角度去看,当然这还需要一定时间,这是目前做城市更新最大的困难。

  在此过程中需要多方面共同呼吁,行业内外都要达成共识。同时还可以为小业主进行培训,小业主做到“自我进升”。这与英国城市更新的案例有异曲同工之处,当真正达到高度共识的时候,城市更新便会加快进程。当下,对于中国而言,城市更新体量非常大,城市更新中的机遇颇多,就像一块巨大的蛋糕。

  确实蛋糕就放在那儿,或者“鱼”放在那儿,却让人无从下手,因为没有达成高度的共识。

 弘扬历史同时要适应未来的发展

  赵冰冰

  伦敦发展促进署大中华区首席代表

  回顾英国过去在城市更新方面走过的一些道路和案例,可以看出伦敦面临的很多问题是与中国很多城市现在所面临的问题如出一辙。现在伦敦人口大约在900万,预计到2030年会增加到1000万。每年以10万人口的数量增长。若是这10万人口需要有5万套住宅,对于当前伦敦来说是供不应求。除增长以外,伦敦一直在“去”和“留”之间寻找平衡,在保存传统的基础上又适应对未来的要求,弘扬历史的同时适应未来的发展。

  伦敦市政府希望到2050年,能够变成一个“零碳城市”。这其实是个挑战,不仅是数字的挑战,也体现在实现的方式上、不同领域中,如垃圾环保、公共交通出行。

  结合我们办公室工作来看,目前在城市更新领域有三大重点领域在推广:一是清洁科技,二是智能出行;三是政务科技。

  所以我们相信,虽然有个非常高的目标,但能帮助伦敦实现到2050年变成“零碳城市”。

  这里举例说明一下,有去过伦敦的人会发现,伦敦大街小巷的立柱、灯柱都让人印象深刻。但鲜为人知的是,迄今为止,很多灯柱已经几百年了。未来不会被拆掉,而是被规划到伦敦5G发展规划中,类似这样的案例在伦敦有很多,伦敦城市基因里就是非常多元化、开放性和规模化,弘扬历史同时要适应未来的发展。

 城市更新,如何做好“募投管退”

  辛勇

  稳盛投资管理有限公司战略发展部总经理、国际金融地产联盟(IFFRE)常务理事

  城市更新的大改革、小改革,面临改造、设计、报批、招商、运营到最后的退出,这一系列的改造手段和方式,与国际房地产私募基金资本增值型策略非常吻合。对于投资人来说,他们是如何看待这一投资机会呢?

  投资人包括:优先级的债权类资本,机构LP投私募基金的资本,REITs中的基石投资人、Pre-IPO投资人、散户等等。在重点核心城市,大家关注点最后还是关注到团队的能力,甚至某一细分业态领域的能力。

  从投资人角度来看,早期的投资人更看重既往的业绩,然而现在除了关注这一核心指标外,很多机构投资人更看重团队与时俱进的操盘能力和运营提升改造能力。

  如何做好募投管退,这是包括稳盛在内的成长性私募基金,共同面对的一个话题,我们也在不断地学习。总而言之,有两个大方向:金融端和产品端很好的互动和结合。

  因为投资周期都比较长,最怕的是投一个项目的时候,资管执行和投资的时候有很大的差异,到项目退出时,这个项目面目全非了。

  中长期的眼光很重要。一方面是培养综合大脑,把项目从投到管到退做好,因为资本的结构是简单的,但需要带着长远的眼光,把核心能力巩固好;另一方面,真正为LP投资人创造价值。当前的中国私募基金,和国际成熟的基金比起来还是有很大的成长和进步空间的。

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