不动产新趋势与新机会 浅析当前不动产市场发展的四个转变

侯异2019-07-04 15:34:12来源:中国房地产金融

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 站在历史的拐点眺望,不动产市场新阶段的发展趋势逐渐明晰。

  文/侯异中铁资本有限公司

  自1998年房改以来,我国不动产市场已经历二十年发展,无论是在政策层面还是在市场层面,都发生了巨大变化。特别是2016年以来,与民生密切相关的房地产市场调控不断升级,“房住不炒”政策趋严。站在历史的拐点眺望,不动产市场新阶段的发展趋势逐渐明晰,主要表现为由增量向存量转变、由住宅向商业不动产转变、由开发向运营转变、由融资向投资转变四个特点。

  一、由增量向存量转变

  我国居民新增住房需求主要受城镇常住人口增加和人均住房面积增长两方面因素影响。其中:城镇常住人口增加需求预计在2020年达成“三个1亿人”目标后趋于回落;人均住房面积增长需求或将受高房价、户型改善、物业提质等因素遏制和替代,涨势趋缓。加上当前房地产调控政策可谓历史最严,我国增量不动产高速发展时代进入尾声。

  2017年、2018年全国商品房销售面积同比增幅明显下滑,2018年仅同比增长1.3%,增幅比上年回落6.4个百分点。统计局近日公布的数据显示,今年一季度商品房销售面积2.98亿平方米,同比下降0.9%。

  另一方面,自2010年商品房销售面积突破10亿平方米以后,近十年我国累计存量不动产面积已近三百亿平方米,我国已成为全球最大的存量不动产市场。特别是一线城市,一方面供地面积逐年递减,另一方面存量物业逐步进入老旧期而不能适应城市功能和发展需要,城市更新改造需求预计在2021年棚改结束后逐步增加。房地产市场由增量向存量转变。

  二、由住宅向商业不动产转变

  我国传统意义上的房地产市场通常是指住宅市场,开发企业以往拿地、开发、销售再循环扩张的高周转、快销售的典型经营模式在当前市场环境下已难以延续,住宅市场由黄金时代进入白银时代。

  商业不动产的黄金时代或将到来。据戴德梁行数据显示,2018年中国内地商业地产交易总额达2960亿元(人民币,下同),同比上升9.5%。首先,第三产业发展支撑着零售、办公等商业不动产需求,近年来我国第三产业增加值占GDP比重稳步提升,随着国民经济结构的进一步调整优化,商业地产需求将持续增长。其次,产业结构升级将推动区域腾退低端产业、引入新经济,催生以办公物业为代表的资产升级新需求。最后,消费升级也将使得消费者从必需品消费向体验式消费转变,从而促进零售、酒店与公寓市场的改造提升或业态调整。我国商业不动产特别是一线城市商业不动产面临较大发展机遇,纽约、伦敦、东京就是很好的例证。

  2018年全国一线城市共有3510万平方米楼龄超过10年的存量商办物业,鉴于首次持有型不动产供应高峰在2007-2010年,预计未来三年楼龄满10年的存量物业将加速增长供应,为商业不动产领域打开巨大的发展空间。

  三、由开发向运营转变

  随着不动产业务价值链的后移,传统开发商、销售代理逐步告别高速发展周期,运营商、投资商将迎来战略性机遇。

  先知先觉的开发企业已逐渐由原来的单纯强调开发能力转变为同时重视运营服务能力,如中海、华润、万科、龙湖等开发商,其写字楼、商场、长租公寓等运营板块开始崭露头角。

  中海2018年年报披露,商业物业是其“三大产业群”布局的重要战略板块,持有商业物业面积409万平方米,在开发和待开发面积547万平方米,累计持有已竣工写字楼42栋;商业物业总营业收入达40.6亿港元,同比增长38.1%。万科2018年年报披露,管理商业项目共210余个,总建筑面积超1300万平方米;长租公寓覆盖35个主要城市,累计开业超6万间;物流仓储累计获取项目124个,可租赁建筑面积971万平方米;超过20个城市开展标准办公与产业园建设和运营管理业务,面积约700万平方米。华润2018年年报披露,以购物中心为代表的投资物业是重点发展业务板块,购物中心业务营业额68.6亿元,同比增长29.9%,未来两三年仍将是新建购物中心投入运营的持续高峰期。龙湖2018年年报显示,商场、冠寓、其他业务收入占比分别为87.8%、10.4%和1.8%;已开业商场建筑面积为296万平方米,整体出租率为97.4%;冠寓已开业5.3万余间,整体出租率为50.1%。

 四、由融资向投资转变

  过去的不动产投融资市场重融资、轻投资,信托、银行表内外资金进入市场基本以债务融资为主,由开发企业主导,主要特征表现为高杠杆、高周转。当前住宅销售周转率下降,CMBS、REITs等金融工具不断发展,存量不动产时代到来等因素都决定了当前市场需要真正的投资机构,而不是放贷机构。鉴于此,市场逐渐发展为投资和融资并重的局面。

  相关调查显示,大量机构投资者将2017-2020年作为在我国商业不动产投资的建仓时期,商办物业大宗交易额从2015年以前的每年不到1000亿元逐年上升至2018年的约3000亿元。外资占比不断提高,并且在大宗交易中的占比逐年提升,仅今年以来,就有基汇资本收购上海万象城的四栋写字楼,凯德斥资27.52亿元收购上海浦发大厦约70%面积,吉宝资本联合其他投资者以46亿元收购一方大厦,Brookfield以约20亿美元收购绿地黄浦滨江,黑石以4.8亿美元收购塔博曼旗下西安、郑州购物中心50%股权,领展以66亿元收购深圳市核心商区商场新怡景商业中心,PartnersGroup以13.4亿美元收购北京鼎好大厦多数股权等交易发生。

  当前我国不动产市场新形势下,建议监管机构加快研究制定相关配套政策,合理引导资金流向、支持REITs等产品模式更好服务行业发展,响应存量时代需求。开发商要积极论证商业模式转变,把握存量不动产升级改造机会,战略布局运营服务板块。投资者要改变以往“炒房”的投资思维,挖掘价值投资机会。各市场参与主体应客观全面分析新时期我国不动产市场的发展特点,把握潜在机遇,探索转型之路,拥抱变革共创未来。

  【参考文献】

  1.《房地产周期》,任泽平/夏磊/熊柴,人民出版社,2017年9月。

  2《.REITs,房地产投资信托基金》,机械工业出版社,(美)拉尔夫L•布洛克,2014年10月。

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