仅限回暖难言火热 上半年广州一手楼成交超4万宗

罗莎琳2019-07-08 08:58:51来源:信息时报

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  随着6月结束,上半年楼市落幕。根据阳光家缘统计显示,2019年上半年广州一手住宅成交超4万套,同比上升28%。不过,综观近6年同期,该“成绩”仅排在第四位,对比2016、2017年,成交差距在万宗以上。业内人士表示,今年市场只是回暖,难言火热。与此同时,广州市二手住宅成交略下降,但从月度成交走势来看,2019年上半年二手实际成交表现为逐渐回温。

 关键词1 一手楼市

  上半年成交逾4万宗 活跃度明显提升

  据阳光家缘统计显示,总体来看,今年上半年广州一手住宅市场情况同比明显改善,一手住宅网签面积449.31万平方米,同比增加26%;成交42019宗,同比增加28%。

  整体环境优化 买家积极入市

  得益于去年四季度以来一手市场环境优化(包含备案价优化、房贷利率下调、各区加快新批、网签等措施),市场活跃度较2018年同期明显提升。此外,春节后土地市场升温、大湾区规划等利好,亦让买家入市态度更加积极。

  但需要理性看待的是,对比2016、2017年,今年上半年广州一手住宅市场的成交数据差距在万宗以上。因此,中原地产研究发展部高级研究员陈庭宏认为,今年市场只是回暖,难言火热。广州上半年一手市场均价为27364元/平方米,基本与去年年末价格持平,保持稳定。

  回顾今年上半年楼市走向可以看到,得益于去年11月备案价优化,番禺以及中心六区普遍在去年12月落地政策,房企抓紧“冲刺业绩”的最后机会,包括亚运城、珠江铂世湾、广钢保利碧桂园·公园大道、中海花湾壹号在内的项目“抢滩”加推,从而促进1月成交走高。进入2月以后,在大湾区规划纲要正式公布、天河时隔4年再次挂商住地等利好加持下,房企“借东风”推货,南沙、增城等与大湾区概念密切的区域供求活跃,直接促进3至4月成交走红,其中4月网签面积推高至94.95万平方米、8996宗,为2019年上半年峰值。到了五一过后,住建部向市场释放“严管不懈”的信号,因此,虽然今年五一整体推货量大增,但房企各类优惠噱头减少,推货相对低调5至6月表现归于平淡。

  增城成交无悬念排区域首位

  上半年广州一手市场回暖,除天河、黄埔因热点板块供应不足成交回落外,其余9区表现出彩。其中增城成交131.3万平方米、12687宗,“无悬念”蝉联全市成交第一大区,该区大盘科慧花园成交20.47万平方米、2237宗占区域16%的成交,此外永和、新塘等板块亦表现活跃。南沙得益于大湾区利好带来的产业、基建利好,得到越来越多买家关注。此外,由于近年出让地价格提升,加上核心板块(如金洲-蕉门河、黄阁等)供地偏少,不少买家担心后市价格变动,加快入市步伐。此外,由于中心区优质板块除广钢外相对缺货,不少中高端置业需求转移至番禺大石、华南等板块,促进番禺整体成交。上半年藏珑府、珠江铂世湾、星河湾半岛、金地·壹阅府四个中高、高端项目成交表现不俗,累计成交4.59万平方米、335宗,平均每个项目成交1.15万平方米、约84宗。除番禺外,包括黄埔科学城、荔湾广钢、天河东圃等中高端项目成交强势,为上半年重要亮点。

  陈庭宏认为,去年四季度备案价制度优化,释放了大量中高端供求,成交增多标志着压抑多时的改善性需求逐步回流。其次,中高端板块占据着各自区域最优资源,生活配套成熟、近地铁、近商务区产业园是其普遍特征,买家加快对此类物业购置,即认同片区价值。此外,中高端项目主要由中高收入人群、新入户人才购置,此部分成交增多,意味着广州近年“广纳人才”“产业升级”带来实质性作用。越来越多经济能力强,希望扎根广州的买家涌入市场,带动高层次成交。

  关键词2 二手楼市

  外冷内温 业主议价空间收窄

  据阳光家缘二手住宅网签数据显示,今年上半年广州市二手住宅共成交53372宗,环比下降7.9%,同比去年下滑22.3%。若从历年二手成交情况对比来看,上半年二手住宅市场略显“寒意”,成交创近四年最低位。但从月度成交走势来看,上半年二手实际成交表现为逐渐回温。与2018年第四季度月均7000至8000套的低位水平对比,2019年上半年(除春节月外)月均成交明显上扬。尤其在“小阳春”销售旺季后,单月成交量更是冲高至11000宗水平,市场交投活跃度显著增强。

  异地客户购房需求逐步释放

  据阳光家缘二手住宅网签数据显示,荔湾、越秀、白云上半年分别成交1227套、1687套、2438套,同比去年下半年下滑32.0%、26.7%、20.8%。而番禺则以成交4617套稳居榜首位置。另外,需要指出的是,上半年花都降幅最小,共成交3993套,环比下滑8.8%。价格方面,2019年上半年二手住宅网签均价基本保持平稳态势,网签均价为26555元/平方米,环比上升2.0%。

  中原地产研究发展部研究员邬炜锋认为,楼市政策环境稳定,观望情绪放缓。目前广州二手楼市政策环境处于稳定期。同时,目前贷款利率较去年有所下降,置业成本下降,促使前段时间处于观望的客户开始逐步着手入市。而市场供应增多,业主放盘积极。据监测统计,2019年上半年,每周录得的新增房源数量相对可观,基本处于千套以上,新增房源数量环比去年增加25%至30%左右。在盘源充足的情况下,客户可选择性增多,入市热情相对较高。

  今年上半年,上门客增多,入市积极度显著增强。据中原大数据显示,上半年二手置业客户入市热情明显较去年下半年高。自3月“小阳春”起,二手带看量整体维持高位水平,环比去年下旬上升20%至25%左右。主要由于“3·30”新政满两周年,不少异地客户的购房需求逐渐被释放,致使上门看房客明显增多。

  记者了解到,从月度成交走势来看,2019年上半年二手实际成交表现为“逐渐回温”。与2018年第四季度月均7000~8000套的低位水平对比,上半年(除春节月外)月均成交明显上扬。尤其在“小阳春”销售旺季后,单月成交量更是冲高至11000宗水平,市场交投活跃度显著增强。目前广州楼市供需两端表现稳定,业主报价相对合理、理性,部分客户观望情绪有所减缓,二手楼市交易环境更趋良性、稳定。据悉,自2019年2月起,广州二手楼市价格开始止跌企稳,环比涨幅保持在0.8%~0.9%的区间微幅回升,逐渐回归至去年同期水平。业内人士预计“价稳”将继续为下半年二手楼市常态。

  业主信心增强 议价空间收窄

  记者从市场中了解到,上半年三房户型的房源成交大增,占比上升至36.4%,环比上升1.5%,同比上升4.0%。而四房以上大户型房源成交占比为7.7%,环比微增0.3%。面积段方面,120平方米以上的改善型户型成交占比逐步上升,截至2019年6月,120平方米以上户型成交占比高达15.3%,同比增加5.1%。地产专家邓浩志认为,现时楼市政策环境稳定,贷款利率亦较去年有所回落,让部分改善客户观望情绪明显放缓,逐渐开始着手入市,大户型房源交投氛围较之前明显活跃。

  值得注意的是,2019上半年,业主对后市信心明显增强,议价空间有所收窄,大部分区域下调报价幅度降低0.8%~1.5%左右。比如天河、荔湾两区,2019年上半年报价下调幅度分别为2.0%、2.4%,环比分别提升1.2%、0.9%,部分二手交投活跃的板块甚至不存在议价空间。由此可见,目前“买方话事权”明显较去年减弱。而业主报价亦更趋理性、合理,盲目报高价现象逐渐减少,二手楼市交投环境逐渐回归平稳状态。

 关键词3 土地供应

  上半年广州供地面积创5年同期新高

  据广州公开土地出让信息显示,2019年上半年广州商住商服用地累计供应298.24万平方米、51宗,供应面积同比增加1.5倍,整体面积创近5年同期新高。此外,上半年广州商住商服用地累计出让金额537.1亿元,比去年同期增加25.1%。

 整体出让金额537.1亿元

  记者注意到,今年每个月均有用地挂牌,并未出现去年同期2月、6月土地“断供”问题,土地供求高峰集中在5~6月。其中6月供应共计119.78万平方米用地,为上半年供应量最高月份。上半年整体土地成交面积为182.55万平方米,创5年同期新高。其中,“商住两旺”是今年成交的一大特征。

  业界人士表示,随着2月大湾区规划纲要正式落地,加上近年积极进行的产业升级见成效,上半年庆盛枢纽、知识城创新中心、广州第二CBD等重点产业区靓地“顺利出嫁”,吸引包括新鸿基、绿地、万达在内的行业大咖拿地开发。此外,增城派潭旅游用地成功吸引“文旅专家”华侨城落子开发,可预期未来广州东部将诞生与番禺长隆、花都融创文旅城形成“三足鼎立”之势的优质项目。

  据中原研究发展部统计显示,上半年广州商住商服用地累计出让金额537.1亿元(仅统计公开挂牌地块,其中商住地416.9亿元,商服地120.2亿元),同比增加25.1%。此外,今年地块平均溢价率提升明显。上半年整体供地第一大区为增城,该区累计供应商住商服用地71.26万平方米,而番禺凭借挂牌多宗商住地,加上6月末挂牌长隆板块2宗(合计51.7万平方米)旅游用地,总供地量达70.25万平方米,整体与增城“不相伯仲”,两区同属上半年广州供地“第一梯队”区。

  而白云、黄埔、南沙三区供地总量分别为51.64万平方米、37.28万平方米、45.62万平方米,为供地相对集中的“第二梯队”。值得一提的是,上半年黄埔并未挂牌商住用地,但商服地挂牌“可圈可点”,其中包括知识城国际创新驱动中心(绿地,占地15万平方米)、长岭居万达国际医院(万达,占地13万平方米)两宗“巨无霸”地块。

 拿地总额前三名由民企包揽

  “民企表现强势”为上半年土地市场一大特征。从拿地金额来看,合景、星河、龙湖三家民企包揽前三位。排名第一的合景拿下4宗商住商服用地,当中包括以总价37亿元+55%自持拿下黄埔大道东646号“天河靓地”。此外,回顾近5年拿地金额排行榜,“国家队”未能有一家进入三甲实属罕见。从拿地面积来看,深圳房企星河以底价66.8亿元拿下东湾村2019NJY-2地块(占地19.3万平方米),为上半年公开挂牌获取用地面积最多的企业。

  从拿地平均楼面价来看,深圳龙光以26375元/平方米成为上半年综合拿地楼面价最高的房企。中原地产研究发展部高级研究员陈庭宏认为,优质民企从过去两三年“下沉二三线城市”到今年“积极回归广州”,体现了对重磅规划的信心,对广州市场价值的认可。

  预测:增城供应能力减弱

  剔除2019年广州供地计划中上半年已出让地块,下半年剩余可供应用地为184万平方米,其中南沙、花都、白云3区可供应用地面积位居前三。值得留意的是,增城今年计划供地量较往年减少,且上半年已挂牌计划用地中的95%地块,下半年供地能力或将减弱。

  相比之下,上半年集中供应灵山岛用地的南沙,下半年仍有黄阁镇梅山糖厂(20万平方米)、金洲板头石场地块(16万平方米)等巨无霸地块待出让。此外,中心区白云、荔湾有望供应大量商住地,其中荔湾除广钢新城外,广船(12万平方米)、广摩(2.4万平方米)等旧厂改造用地亦已公布,有可能投入市场。今年商服地准备充足,涉及各大产业区,金融城、琶洲西区、白云新城三大中心商务区尚可供应15.3万平方米、18宗地块。另一方面,今年商服地片区出现不少“新面孔”,包括广氮商服区、白云设计之都、航空产业基地等。其中广氮片区去年进行控规修编,定位为“天河智慧城延伸区域”,未来将发力IAB产业,为智慧城发展提供更大空间。

  此外,今年黄埔鱼珠建设“第二CBD”速度加快,上半年挂牌2宗商服地(其中一宗因故中止出让)成功引入“广州日报+开发区金控”拿地开发。根据2019年广州供地计划显示,鱼珠仍有10.7万平方米、4宗商服用地可出让。随着重点规划建设提速,下半年供地的可能性较高。

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