泰禾跨越"危局"

杨槟2019-07-19 14:41:00来源:中国房地产金融

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  想尽各种办法化解危机的同时,反思过去投资节奏是否过快。

  "这几年泰禾干的不错啊,没有大家想象的那么惨。"这是泰禾集团(以下简称"泰禾")董事长黄其森面对媒体提出质疑时给出的回答。与此前出现在公开场合衬衫西装不同的是,他装束休闲,脸上带着轻松的笑容。但事实上,泰禾已陷入多事之秋,从去年开始便风波不断,包括高管频繁变动、资金紧张、连遭国际评级机构降级、遭遇监管询问、甩卖资产、债台高筑等引起业内的广泛关注。

  今日"困境"

  倘若并非被逼到墙角,实在"走投无路",相信应该没有哪一家房企会愿意一连串转让、甩卖自家的明星项目,如此背水一战。

  5月17日晚间,泰禾连续发布公告,宣布将旗下苏州淀山湖项目公司20%股权、广州增城项目公司51%股权、佛山泰禾院子项目公司30%股权转让给世茂房地产,总交易对价约为39.72亿元。

  交易完成后,苏州淀山湖项目、广州增城项目将不纳入合并报表范围,佛山泰禾院子项目公司继续纳入合并报表范围。与此同时,近两个月内,泰禾已出让7个项目,接盘方均为世茂,累计回笼资金77.2亿元。

  6月12日,泰禾发布公告表示,为满足经营需要,其全资子公司福建泰信置业有限公司作为借款人,接受兴业国际信托有限公司提供的不超过6.8亿元贷款,期限不超过18个月。泰禾将作为担保方,为上述贷款提供连带责任保证担保。

  近半个月以来,这已经是泰禾发布的第四笔担保融资,累计金额超过60亿元。

  有业内人士指出,目前泰禾面临最大的问题是资金问题。据2018年年报显示,泰禾期内短债共计574.28亿元,期末现金及现金等价物余额115.58亿元,偿债缺口458.7亿元。同样,2018年也是如此,这一问题没有完全被解决,而是不断被反复放大。

  去年12月14日晚间,泰禾发公告称,公司第一大股东及其一致行动人分别质押了所持的部分公司股份,累计约3125万股。从质押公告来看,泰禾第一大股东几乎已将手上的股票全部质押。

  此外,泰禾还公告称,公司将转让间接持有的福州泰航房地产开发有限公司、福州泰福房地产开发有限公司和尤溪泰禾房地产开发有限公司100%股权,受让方为福州运成兴通实业有限公司,转让对价6.35亿元。

  为了解决这一迫在眉睫的问题,泰禾不得不快速回笼资金。也让曾经一掷千金大手笔收并购的泰禾,如今通过质押、转让来渡过资金危机。

  今日之"困境"与往昔的"高调"形成了鲜明的对比。

  销售数据"成谜"

  过去泰禾在规模上的追求颇为激进。掌舵人黄其森曾在接受媒体采访时表示,2018年,企业的销售目标为2000亿元。"豪言壮语"透出泰禾的规模扩张之心。

  根据克而瑞发布的数据显示,2018年泰禾的销售额为1303.4亿元,与2000亿元目标显然有较大差距。

  但事实上,从2015年开始,泰禾就选择不主动披露销售数据。而深交所在此前对泰禾下发的2018年年报问询函中也曾提出需要泰禾披露2018年的销售数据,在最终的回复函中,泰禾依旧选择不予公开。

  由于真实的销售额不涉及财务审计,自愿公开,关于泰禾每年的销售额和销售面积这两个数据,对于外界来说,一直都是谜一般的存在。

  但如今看来,泰禾对未来市场看法更为审慎,不再提那"2000亿的目标"了。

  作为极具典型代表性的闽系房企之一,泰禾2013年的销售规模仅为168亿元,经过了几年时间便跨入了千亿规模的队伍当中,甚至完成了全国布局,跻身中国房企排名的前20强。

  彼时,一位业内人士分析称,过去泰禾能够取得如此业绩,与其纯高端精品的产品方向是分不开的,无论行业整体环境好与坏,始终坚持打造中高端产品,这也是突围而出的原因之一。

  值得一提的是,早期泰禾在土储上积累的优势,成为后续业绩增长的有力推手,对企业未来的规模提供了成长空间。根据克而瑞研究中心数据表明,2017年末中国房企总土储货值排行榜中,泰禾以7429亿元的总土储货值位列第10名,以6609亿元的权益货值,位列第9名。

  "加之,从过去泰禾土储来看,主要是集中在一二线城市核心区域,由于其布局时间较早,拿到的地块价格极低。正好利用低价获取的精品地块,打造精品项目,以主打中式豪宅'院子'系列为主流产品代表。"上述人士也表示,凡事总是具有两面性的,因为主打高端产品"院子系列",也出现周转率、回款率过低的尴尬局面。

  因此,高周转与回款成为泰禾过去一年的核心任务。

  低回款率并非致命的一击,但如果房企本身同时存在高负债或者盈利能力的问题,就是岌岌可危。诚然,黄其森也不止一次在会议上强调回笼资金的重要性。

  所以,在2017年大举并购之后,泰禾明显减少了对外投资力度。从全年来看,2018年,泰禾通过收购和招拍挂方式取得土地10宗,新增土地面积186.78万平方米,新增储备建面209.77万平方米。

  其中,土地投资金额68.96亿元,相比2017年投资总金额552.4亿元大幅下降87.52%。根据公开资料显示,截至2018年末,泰禾持有土储建面460.76万平方米。

  根据克而瑞的数据表明,在2018年末中国房地产企业总土储货值TOP100中,泰禾以4005亿元的总土储货值位列第28名,以3259亿元的权益货值,位列第23名。对比2019年1-5月中国指数研究院公布的数据,泰禾销售业绩为438亿元,位列26名。

  该销售面积为186.6万平方米,位列第43名。

  6月14日,泰禾召开新闻发布会,黄其森在销售额成谜的四年之后,首次披露泰禾销售数据。"公司2018年销售额为1300亿元,未达到其在2017年设定的2000亿元销售目标。"黄其森表示,泰禾2019年的销售目标为1500亿元,未来将趋于谨慎。

  寒来暑往,2019年已过半,希望泰禾在爬坡过坎之后,能同黄其森在媒体面前所言的那样:"最艰难都是被你们说出来的,泰禾本来没那么艰难。"

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