买房者“加杠杆”的热情背后

艾经纬2019-08-20 14:54:53来源:中国房地产金融

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 让房地产市场保持健康平稳发展,一端是收紧开发贷,另一端就是个人的购房贷。

  笔者最近开始沪杭双城记,于是在杭州新租了一套酒店式公寓,因为是在互联网科技公司云集的区域,因而租金也是相当贵的。从中介的表述来看,因为旺季的缘故,当前的租金比2个月前大约要高出30%。

  租金在2个月时间内就可以上涨30%,房价也能出现类似立竿见影的上涨。最典型的就是2016年8月,上海青浦区随着几个地王的拍出,二手房房主隔天就把挂牌价调高了,大多数房子房价迅速地蹦了50%以上,甚至翻倍。

  房价上涨是立竿见影,对比来看,房价下跌则是缓慢而小幅的。难怪在曾经的中国房地产多空争论中,多空双方争论不休。虽然近2年来房价上涨整体放缓,但时至今日,房地产市场上多空之争已呈压倒性优势,空头们销声匿迹,只有少数人在谨慎地表态。

  中国房价违背万有引力的背后是有支撑的,这就是买房者的“加杠杆”热情。只要是从银行贷款购买房子,某种程度来讲,都是一种“杠杆”行为。

  央行发布2019年二季度金融机构贷款投向统计报告,笔者更新了追踪五六年的个人房贷数据库。

  截至2019年二季度末,中国个人住房贷款余额27.96万亿元,其中二季度个人房贷新增规模10900亿元,同比增长17.3%,虽然比2019年一季度要少300亿元,但在2017年以来的季度新增规模中排名第二。

  也就是说,房地产市场上,买房者的热情还是很高,这部分新增房贷占居民中长期贷款的79.56%,基本维持在2018年二季度以来的80%的水准。

  如果我们把时间拉长来观察,中国个人住房贷款余额从2014年底的11.52万亿元,用4.5年的时间上涨到27.96万亿元,其间增长了16.44万亿元,增幅高达143%。

  在2015年之前,季度新增房贷保持在5000亿元以下,甚至在2012年二季度只有1900亿元。但在2014年11月央行的双降之后,房贷增长不断刷出新高。2015年之后,只有2017年一季度新增个人房贷为负的900亿元,其余时间每个季度都超过5000亿元的增长,单季度最高的则是2016年的三季度,当季个人房贷增长则达13800亿元。

  对应的是,2014年四季度购房贷款占居民中长期贷款比例从三季度55%飙升至85%,而到2016年一、二季度该数据都已超过90%。也就是说,超过90%的居民借贷都是用于买房。

  2018年中国的GDP是90万亿元,截至2019年年中M2余额是192万亿

  元,大家自行折算一下个人房贷的比例有多夸张。10年前市场上大家激烈地讨论4万亿政策合适与否,但那4万亿是投入到多领域,而最近4年多,中国房地产市场每年的个人房贷增量就高达4万亿。

  其实,除了商业银行的个人房贷余额之外,还有一个被遗漏的统计,那就是中国特色的住房公积金制度。

  截至2018年12月,中国个人公积金贷款余额是49845亿元,如果按照2018年同样的增速,那么截至2019年6月该数据的估算值是52338亿元。

  如此合计下来,截至2019年6月底,中国的个人购房贷款余额将达到331938亿元。

  《财新》杂志最近有篇文章测算,“2018年末,中国居民购房杠杆率(个人住房贷款余额/GDP)升至28.6%,创下新高,较2011年高出15个百分点”。如果按照笔者最新统计的话,该口径算出的值将高达36.88%。

  但需要说明的是,中国居民购房杠杆率(个人住房贷款余额/GDP)这种计算方法是有问题的,确切的是用个人住房贷款余额/城镇居民的可支配收入。

  结合2018年底中国个人购房贷款余额307345亿元(含公积金贷款)、中国城镇常住人口83137万人、人均可支配收入36413元来粗略计算,中国居民购房杠杆率其实高达101.53%。

  101.53%!这个数值其实是说,中国城镇居民在2018年底房贷入不敷出了,但之所以没有社会问题,是因为房贷是分20年来还的,而且这是8亿城镇居民的平均值,但这个数据确实反映不少城镇居民的房贷压力其实相当大的。

  但无论如何,中国居民购房杠杆率已经是非常高了,而且在合规的商业银行个人贷款和个人住房公积金贷款之外,更有各种消费贷资金进入房地产市场。

  笔者以为,高达33万亿元的个人购房贷款余额应该引起央行、银保监会等部门的高度重视了,简单对比商业银行的个人房贷增速和公积金贷款增速就能发现,房地产市场目前是投资属性在主导和驱动,普通群众的刚需其实已得到了满足。

  近期,央行和银保监会对房地产开发贷款有所行动了。中国银保监会近期针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司开展了约谈警示。截至2019年5月末,房地产信托资产余额3.15万亿元,占全部信托资产余额的14.00%;较年初增加1665.97亿元,同比增长15.15%。

  而从央行二季度的数据来看,截至2019年二季度末,房地产开发贷款余额11.04万亿元,同比增长14.6%,增速比上季末低4.3个百分点。应该说也略有收紧。

  给房地产降温,保持市场健康平稳发展,一端是收紧开发贷,另一端就是个人的购房贷。在高杠杆率的红线下,估计另一端的约束很快也会到来了。

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