杭州公寓市场多了许多“神户型”

金萍 许晓蕾2019-08-22 09:16:34来源:杭州日报

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  最近,杭州酒店式公寓市场似乎又闹猛起来,尤其是户型卖点上,以前的LOFT、“双钥匙”都不算稀奇了,60多平方米做“三钥匙”“四钥匙”的产品接踵面市,而且总价几乎都在两百多万元,似乎要给日渐萎靡的酒店式公寓市场再打一针鸡血。

  “多钥匙”户型越来越多

  去年,杭州酒店式公寓中的LOFT产品就掀起了一股“双钥匙”风潮,就是将上下两层分割成独立的两个套房,各自配备独立的厅房厨卫。这种产品的一大推销卖点,就是对投资客来说,支付一套公寓的成本,可将房子分租给两户不同的租客,达到租金收益最大化。像去年的三墩紫荆花城(推广名:浙港国际)、东方世贸城、云潮美誉商务中心(推广名:和昌云潮)等都有类似的产品。

  最近,继“双钥匙”之后,杭州市场上先后出现了“三钥匙”,甚至极致的“四钥匙”产品,颇为惹人关注。上周,我们就实地探访了位于三墩北紫金港科技城的绿城·西溪深蓝(推广名)以及西投滨江·五幸银座(推广名)两个项目。

  号称首创“三钥匙”户型的绿城·西溪深蓝位于浙大网新产业园内,共有500多套精装LOFT,主力户型是33-65平方米,层高4.75米。除了绿城出品这一品牌背书外,“三钥匙”以及性价比是这个项目最大的看点。售楼部现场分别做了两套样板房,一套约34平方米的普通LOFT产品,另一套就是约65平方米的“三钥匙”户型。所谓的“三钥匙”就是进门后除了玄关为公共空间,一楼有单独的厨卫和卧室,二楼则是分割了南北两个带厨卫的套间,可以分租给三个租客,也可以成为楼下办公、楼上休息的小型工作室。

  销售人员表示,单价上60多平方米的产品可能比普通LOFT还低一些,总价控制在200多万元,而30多平方米的产品总价基本在100多万元。据悉,上周末绿城·西溪深蓝已经首批开盘80多套房源,目前去化过半。

  距离绿城·西溪深蓝十多分钟车程、位于紫西花语城(推广名:中国铁建·西湖国际城)对面的西投滨江·五幸银座还没正式开盘,但多套实体样板房已经开放,从20多平方米到60多平方米,层高4.79米。最极致的就是65平方米“四钥匙”户型,做出了5个房间,其中4个房间自带卫生间,但厨房为公共空间,每个房间并不大。除了“四钥匙”,25平方米的小户型也做到了“双钥匙”,双层套间设计,独立水电卫浴,还留出了走入式收纳空间。

  据销售介绍,这批酒店式公寓的总价也会在100万元左右到两百多万元。

 “神户型”背后是大跌的成交量

  今年年中,就有机构给出了杭州酒店式公寓的成交数据,统计显示,2018年上半年杭州市区(不含临安、富阳,下同)酒店式公寓成交19178套,下半年迅速下滑至9348套,而今年上半年,杭州市区酒店式公寓共成交8943套,同比降幅达53.4%,相当于腰斩。

  与此同时,销售酒店式公寓的佣金在上涨。有媒体曝出,今年上半年酒店式公寓成交排名前三的云潮美誉商务中心(推广名:和昌云潮),套均总价120万元左右,大部分房源是中介带看成交,每套房源佣金8万元;而2017年前后,类似的酒店式公寓产品,每套佣金一般不超过4万元。

  我们在走访一些在售的酒店式公寓项目时也发现,几乎所有项目都开启了中介分销模式,而且同时有多家公司进驻,对于意向客户更是采取“人盯人”战术,销售压力显而易见。

  “竞品多、市场下滑、租金回报率低等因素导致现在的酒店式公寓并不好卖。”一位销售人员直言。由于酒店式公寓这类产品以投资类客群为主,租金回报率是他们最看重的,但前几年行情大好,连带酒店式公寓价格上涨,随着租赁市场转冷,收益率下降,不少投资客开始观望;同时,在住宅调控政策趋紧的情况下,许多开发商转向开发酒店式公寓产品,以致市场同类产品一下子多了不少,在行情下行期,去化艰难。

  也正是在这样的背景下,各类让租金收益最大化的“神户型”应运而生。

  租金真的能“翻倍”吗?

  作为最大的卖点,现实中“双钥匙”“多钥匙”户型真的能如销售说辞那样租金翻倍吗?从已经交付的项目租赁情况来看,“双钥匙”租金虽然在同类产品中占优,但却并不如开发商宣传的那么乐观。

  首先,“双钥匙”这个概念还没有真正触动租赁市场。

  三墩紫荆花城(推广名:浙港国际)是紫金港板块的酒店式公寓,其中部分户型为“双钥匙”产品。当我们以租客身份向附近中介了解租金水平时,他一下子就“识破”了,因为真正的租客根本不会提“双钥匙”,只问一室或者两室什么价格。

  他介绍说,现在马上要开学了,周边租赁开始慢慢回暖了,浙港国际2室2厅的租金大概在5000-5200元/月、2室1厅的4000-4500元/月、3室2厅的6000元/月左右。“你说的‘双钥匙’应该就是这批3室的,比其他是贵一点,但是翻倍绝对不可能,毕竟里面每个房间都不大。”

  另一位从事租赁业务超过5年的中介也表示,双钥匙、多钥匙都还是噱头多于实际,租客最关注的点不在这里。“男孩子租房看价格为主,要求高一点的女孩子一般也就只要求套间,条件好一点的直接租单间的酒店式公寓。”在他看来,多钥匙户型就是多个套间,依然没有改变“合租”这个根本属性。所谓“提高私密性”,也只是在同等价位下的一个加分项而已。

  事实上,杭州早就出现过类似“双钥匙”的产品,就是业主自行将LOFT产品分割成两层。但最终由于居住感受差、建筑安全等多种因素,并没有受到市场青睐,不少甚至最终不得不改回原来的样子。

  其次,无论双钥匙还是多钥匙,本质都仍是酒店式公寓。众所周知,酒店式公寓存在不能落户、无法就近入学、不通煤气、商用水电价格贵等问题。而多钥匙产品,有部分还因为要照顾合租用户而违规私接水电分表,存在隐患。

  第三,自杭州成为租赁试点城市以来,租赁市场发展迅速,供需关系正在发生改变。

  市住保房管局公布的第一批住房租赁试点企业培育名单显示,杭州的长租公寓品牌已经超过43家。杭州市住房租赁监管服务平台公布的租赁企业挂牌房源量排行榜中,前三名的总量就超过了18万套(间)。再加上陆续交付的回迁安置房、蓝领公寓、公租房、人才公寓和近年新建的商品房小区等,潜在供应巨大。

  在这样的供需背景下,酒店式公寓的租金水平想要维持在较高水平显然不易。不过也不能“一刀切”看问题,不同区域、不同条件的产品,在后期租赁市场的受欢迎程度存在较大差异。比如滨江部分楼盘因为具有“网红效应”或者一些地铁口、配套全的小区,租金回报率就相对较高。

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