北京入市住宅用地不“混搭”商办背后:治理大城市病

秦龙2019-11-15 08:39:44来源:中房报

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  11月13日,北京亦庄经济技术开发区,经过多轮报价,最终山西通建、招商各拿下了一块居住用地,总成交金额73.515亿元。

  此次看似平常的土拍背后却掩藏着新的信息,细心的人会发现,这两宗住宅用地基本都是纯住宅地块,只搭配了少量教育用地,未有商办用地。这在以往北京土地交易市场较为罕见。

  同日,北京市规划和自然资源委发布消息,称为了加强区域功能统筹,提升居住环境品质和公共服务水平,今后北京将在土地入市时把住宅用地及商办用地分开单独供应。

  上述两宗土地交易的微妙变化随着上述消息变得清晰起来。

  “北京土地新规会使土地供应市场出现更多纯住宅用地,酒店式公寓、商住项目也会相应减少。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受中国房地产报记者采访时表示。

  “新规出台让房企在开发建设规划前期更加明确、有导向性,比如设计做方案不会再像此前混合用地那么复杂了。”一位TOP10房企土地拓展人士对记者亦坦言。

  北京房地产协会副会长、秘书长陈志表示,这是比较合理、顺应市场要求、顺应改革发展的规定,也能让开发商对市场判断更清晰,市场需求判断更准确。“现在商办办公在城市发展和城市规划当中有时是过度超前的一种建设,是一种供给过剩,也是对企业资金的一种占压。通过这样一种方式让企业更有积极性。

  11月13日,北京市规划自然资源委发布重磅消息,为了加强区域功能的统筹,提升居住环境品质和公共服务水平,今后北京将在土地入市时把住宅用地及商办用地分开单独供应。

  据介绍,此举一方面是根据北京城市新总规中提出的“优化城市功能和空间布局”“科学配置资源要素,统筹生产、生活、生态空间”“着力治理’大城市病’”“增强人民群众获得感”等具体要求,另一方面也是回应和解决群众的呼声,提升群众的满足感、获得感和幸福感。

  今后,北京土地市场供应的居住与公建混合用地类项目将会提前研究规划综合实施方案,重点关注地块所在区域的配套需求、地块与周边交通(地铁、公交场站等)、环境(集中绿地等)的结合,分开安排公建建筑与住宅建筑的布局。另外,公建建筑与住宅建筑分开布局,针对的是大型商业办公等。为了保证群众生活需要,住宅小区配套的小型商业依然还会在住宅地块中规划安排,对居民生活没有任何影响。教育等配套设施也依然会根据配套指标等就近布局安排。对于此前已经入市供应的F1或F2类用地,在条件具备的情况下,也可以按照新规进行方案设计。

  中国企业资本联盟副理事长柏文喜在接受中国房地产报记者采访时表示,对开发商来说,因地块土地性质单一,在规划建设方面将体现专业化和分工化,有利于更加精专的开发商成长。

  对于土地入市时把住宅和商办用地分开单独供应的原因,北京市规划和自然资源委表示,此前北京一些地块为混合用地,大型的商业办公建筑和住宅混合布局在一个地块,不少居民提出,在实际生活中混在一起的商业、办公建筑影响休息;办公人员及车辆的出入也会出现扰民和堵车等纠纷。因此在规划实施上提前考虑,把公建和公交场站集中到离地铁最近的一块地上布置,剩下的地块安排住宅。这样公建、公交场站和地铁优先结合,满足城市通行功能,保障区域的交通便利性。然后,将住宅相对集中,住户的私密性也得到了改善;同时区域内办公、商业、购物娱乐等环境品质也会得到进一步提升,满足人民群众的美好生活需求。

  北京市规划和自然资源委特别指出,公建建筑与住宅建筑分开安排布局,并不意味着供地时序会有所改变。比如原先某个区域有3个混合地块,每个地块有居住也有商业办公,根据新规,会重新划分成两个纯住宅地块和一个纯商业办公地块。至于这3个地块是一起入市还是分别入市,会根据土地市场实际运行状况安排。

  柏文喜对记者分析,此次改变供地规则,将商办用地和住宅用地分别单独出让可在保证职住平衡、产业发展、居住便利与服务的前提条件下,更好的把控不同用途的土地出让节奏和价格、条件以及建设开发进度,可以更高效地利用土地资源和节约社会开发与持有、运营成本,减少资源浪费。因此,这一改变具有十分积极的意义。“因为住宅与商办两种土地的开发经营难度、可以使用的财务杠杆以及资产的流动性不同,因此开发经营模式、投资压力和运营方式也是不同的,导致两种性质的土地在市场中受欢迎的程度乃至市场价值差别极大。两种不同性质地块分开出让的话,将会对北京市土地市场格局带来根本性影响,开发商会因各自资源、能力差异形成专业化分工,反过来可能也会加剧两种不同土地性质的价格分化。”

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