年增长达25% “烂尾楼之都”南阳房价高涨的秘密

何欣2019-12-23 10:38:32来源:中房报

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  “这两年涨的挺快的”,

  “ 不是一般的贵”,

  “ 有点高”,

  “基本1年涨1000元/平方米”。

  说起南阳的房价,南阳当地的老百姓“吐槽”不断。

  据中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布的《中国住房市场发展月度分析报告(2019年10月)》显示,受行情启动时间差、货币化棚改余热等因素影响,南阳在总体市场下滑的背景下仍然上涨较快。9月时,曾上涨19.35%;4月和5月,南阳房价涨幅同比居全国第一;6月,南阳房价涨幅又在全国同比第二名。

  “作为一个工业相对落后、经济欠发达的三线城市,南阳近几年的房价可谓一路高歌猛进。”云估价研究院院长吕捷在接受中国房地产报记者采访时表示,根据云估价研究院的数据监测显示,南阳市房地产市场均价从2014年的4000元/平方米,持续上涨到2019年的9000元/平方米,五年间,房价翻倍,平均年增长率高达25%以上,房价甚至已经超过洛阳。

  另外,此前因南阳房地产市场存在乱象,开发商违规加盖,违章小产权房、烂尾楼较多,有“烂尾楼之都”之称。

  南阳位于河南省西南部、豫鄂陕三省交界处,全市现辖2行政区、4个开发区、10个县。总面积2.66万平方公里,1198.07万人(2018年),在河南省18个省辖市中面积最大、人口最多。

  是什么支撑着这个被称为“烂尾之都”的城市的房价?

  购房者亲历:1年涨1000元

  12月14日,周末的南阳天气有些寒冷。早上6点多,天还没有完全亮,街道上的店面还没有开张营业,但位于宛城区某个楼盘项目的城市展厅(城市展厅为营销中心)已经灯火通明。

  店面门口,穿着黑色羽绒服的工作人员为前来买房验资的购房者发了一张写有数字的贴纸。虽然验资活动是早上8点半开始,但是不到7点钟,李小姐与她的丈夫就拿着身份证、材料来到了这家营销中心。

  即使早来了一个多钟头,李小姐也没有拿到“1”号号码牌。说起南阳这几年的房价,“偏高”是李小姐的答案。“先买了再说,不知道啥时候(房价)会降,万一再升了呢,这也不好说。”

  8点40分左右,路上仍然没有太多的行人,但是这家营销中心的店里却站满了人。

  屋内欢快的音乐声和工作人员、购房者的声音夹杂在一起,前来验资的购房者胳膊上都贴着号码牌,手上拿着资料,排队等着工作人员验资。不一会,购房者的队伍已经排到了店面外的楼梯上。在店面外,工作人员在入口处为购房者发放号码贴纸,已排起了长长的队伍。

  除了上述楼盘较吸引了众多购房者外,记者在当地先后走访了几个楼盘发现房价也在不断上涨中。某一楼盘的销售人员表示,此项目9月22日第一次开盘,价格是7000元到8000元/平方米;10月27日第二次开盘后房子位置好一点的楼层价格已经超过8000元/平方米;11月24日第三次开盘时,价格在7800元到8500元/平方米。

  此销售人员告诉记者,近期还会有楼盘开售,价格方面会有优势。但他同时强调,过完年后,房价就没有“8”字头的价位了。

  根据其项目售楼处一张关于该集团在南阳市已经交付的项目价格涨幅表显示,2016年该集团在南阳开发的一个项目开盘均价为5600元/平方米,现在该项目的二手房均价为11000元/平方米。

  此外,该售楼处还展示了一张关于南阳楼市近四年价格趋势表格,根据该表格显示,2016年,南阳房价为5612元/平方米;2017年,南阳房价为6094元/平方米; 2018年,南阳房价为7012元/平方米;2019年,南阳房价为8600元/平方米。

  根据南阳楼市网发布的《2019年8月份在售楼盘行情》显示,南阳宛城区热销的10个楼盘,均价在9500元~12000元/平方米;高新区2个楼盘,均价在8000元~8500元/平方米。

  “一年涨1000。”这是当地人张先生对南阳房价的一个认知,他以自己的购房经历为例告诉记者,去年10月份左右,他以9000元/平方米的均价购买了一套房屋,由于一些原因,今年将这套房子卖出。两个月前,以1万多元/平方米的均价购买了另外一套房屋。

  而两次现场摇号的经历,也给了张先生不同的感受。

  张先生告诉记者,去年10月份那次现场摇号一共有400多套房源,但现场有2000多人摇号;两个月前那次摇号,一共有300套房源,现场近600人左右摇号,一个小时售完。

  张先生告诉记者,他没有想到那次摇号会那么快,“(南阳的房价)算贵了,现在有钱了赶紧买,再不买过两年涨的更多了。”

  人口基数大 优质房源也稀缺

  一位本地人谈起南阳这几年房价变化原因时表示,一是人口变多了,二是房价涨的挺快。

  “南阳房价上涨主要在于人口需求,南阳市常住人口及中心城区常住人口的逐年增加,有利于房地产行业发展。”河南中原研究部负责人巴玉峰在接受中国房地产报记者采访时表示,南阳相对来说是一个比较闭塞的城市,交通不是很发达,但人口基数庞大,为房地产市场提供了稳定的支撑。

  根据河南省统计局发布的《2018年南阳市国民经济和社会发展统计公报》显示,2018年南阳市总人口1198.07万人,常住人口1001.36万人。其中城镇常住人口462.93万人,常住人口城镇化率为46.23%。

  除了人口多外,在吕捷看来,南阳优质房源稀缺也导致了目前南阳房价上涨。

  在当地,南阳还有另外一个名字——“烂尾楼之都”。

  吕捷表示,此前南阳房地产市场存在乱象,开发商违规加盖,违章小产权房、烂尾楼较多,很多住户入住多年仍拿不到房产证。

  关于南阳烂尾楼盘的情况,今年7月1日南阳市房地产领域问题楼盘化解攻坚专项领导小组办公室曾发出公告称,目前,南阳302个房地产专项整治项目中有180个项目已完善手续,其余仍在处理中。南阳“烂尾楼”多的情况也曾引发媒体关注。

  “受烂尾楼影响,南阳购房人开始注重所购房产的安全性和合法性,优质房源凭借其稀缺性使自身房价显高于其他楼盘,带动全市均价上涨。”吕捷表示。

  巴玉峰也表示, 南阳烂尾楼项目影响当地购房者信心。南阳房地产行业信誉受质疑之际,知名房企进驻引入新的理念与活力,南阳市场迎来新的纪元。

  2016年1月20日,南阳商贸领域领军企业大统集团与碧桂园集团正式签约合作,共同开发“碧桂园·南阳首府”地产项目; 2016年,恒大入驻南阳;2018年年末,金科以39150万元的价格拍下了白河南的一地块,叩开了南阳市场的大门。

  根据南阳市统计局发布的《2018年南阳市国民经济和社会发展统计公报》显示,2018年房地产开发投资比上年增长20.1%。其中,住宅投资同比增长 23.9%。商品房施工面积增长4.3%;其中,住宅增长2.7%。商品房竣工面积同比下降 53.7%;其中,住宅下降 53.3%。商品房销售面积增长5.2%;其中,住宅增长1.9%。商品房销售额增长 22.3%;其中,住宅增长18%。

 房企高价拿地 购房者买单

  随着各大开发商入驻南阳市场,南阳不断出现了新的“地王”。

  今年6月13日,当天挂牌出让的G2018-53的住宅地块在经过长达3个半小时、180轮的“厮杀”之后,被南阳三川置业集团有限公司以4.02亿元的总价收入囊中,折合单价984万元/亩,溢价275.7%,楼面价高达6708元/平方米,一举刷新南阳土地单价纪录,成为南阳新“地王”。

  参与竞拍的企业有鑫苑 、中梁、金科、新城控股 、三川等房企。

  不到8天的时间,南阳地王的宝座便易主。

  今年6月21日下午,位于南阳市宛城区建设路以南的G2019—27地块公开拍卖。占地面积为31135.49平方米,起始价为1.635亿元。最终在经过长达近4小时、161轮的“拼杀”之后,被南阳华清源房地产开发有限公司以5.175亿元的总价成功摘下,折合单价1108.07万元/亩,溢价216.5%,楼面价高达6648元/平方米,打破了6月13日的南阳“地王”纪录。

  根据云估价研究院的数据监测显示,2017年南阳全市住宅用地平均楼面地价为617元/平方米,2018年上涨到895元/平方米;2019年1~11月,南阳全市土地供应量与2018年同期相比虽然下降了两成,但平均楼面地价已高达1354元/平方米,其中2019年9月更是上涨到2700元/平方米的历史新高。

  吕捷表示,以土地财政为主导的南阳市,土地市场交易价格持续上涨,地价持续上涨也是导致南阳房价上涨的原因之一。

  “正所谓羊毛出自羊身上,开发商拿地成本上涨,必然会转嫁到房价上有所体现,最终由购房者来买单。”此外,吕捷认为,南阳房地产逐渐升温,其他城市房价持续上涨,也在不断影响南阳购房者的心理预期,在买涨不买跌的心理下,购房意愿日益增强,进一步加大了市场需求,也促使房价持续攀升。

 新城区规划、高铁开通 带给市场更大反馈

  根据河南省统计局11月5日发布的《三季度南阳市县区经济发展情况简析》显示,三季度,全市实现生产总值(含邓州)3002.23亿元,同比增长7.4%。其中,第一产业实现增加值430.37亿元,同比增长3.0%;第二产业实现增加值1267.10亿元,同比增长8.5%;第三产业实现增加值1304.76亿元,同比增长8.0%。

  在开发商看来,南阳目前的规划和未来发展也是它们入驻南阳市场的主导原因。

  南阳某楼盘项目主管张先生告诉记者,他们是去年入驻南阳,看中了南阳新区规划,有发展潜力。

  “既然有规划在,肯定会给市场带来一个更大的反馈。”张先生表示。

  2016年,南阳定位为国家区域中心城市;2017年,南阳被定位为国家历史文化名城,中部地区重要的交通枢纽,豫鄂陕交界地区区域性中心城市。2018 年,《南阳市新城区发展总体规划 (2018-2035)》(以下简称《南阳新城区总规》)获市政府批复。

  南阳新城区总规表示,以南阳中心城区及周边区域整体空间布局结构为基本框架,结合新城区自身发展特征及条件,形成“一核两轴、三心四廊四组团”的规划结构。

  其中“一核”指鼎盛大道、黄河大道十字交叉处的商务活力核心,以省级商务中心区及领秀云城为主要载体,聚集现代金融、科技服务、总部经济、高端商贸等职能,与白河西岸的行政中心跨河呼应、联动发展,是南阳新城区新动能的龙头引领,也是南阳成为区域性中心城市的重要支撑。

  有的楼盘项目简介上写着,“目前南阳是河南除郑州外,唯一拥有高铁、机场、高速集中建设的城市,南阳CBD的建设,将引领城市能级跨越和升级。”

  目前,南阳境内已经规划3条高铁,郑万高铁、宁西高铁、呼南高铁,其中郑万高铁12月1日已经通车运营。

  “南阳这几年发展比较好,尤其是高铁开通之后,缓解了之前南阳交通闭塞,未来南阳这座城市GDP、 人口都有上升的的空间,有很大的发展潜力。”巴玉峰表示。

  据记者不完全统计,2020年元旦左右,南阳至少有5个盘开售。在南阳市中心的公交站牌广告牌上,不到几分钟的时间,就滚动一次关于南阳楼盘的项目信息。

  在人口的支撑以及区域发展下,南阳楼市正进入一个向好的上升期。

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