中国城市更新迎来微观治理的新时代，城市改造由“拆改留”向“留改拆”迈进，“一刀切”式的大拆大建时代正在告别。

  2017 年推行老旧小区改造试点工作以来，老旧小区焕新备受业内人士及众多居民关注。日前，《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》正式下发，标志着老旧小区改造正式进入全面改造阶段，这项指导意见被业内称为老旧小区改造的路线图和任务书。

  从过去两年15 个试点城市的推进工作来看，2018 年合计改造5.9 万户，2019 年合计改造352万户，2020 年预计改造700 万户。到“十四五”末，全国将完成3500 万户的改造，预示未来五年将继续保持每年700 万户的旧改任务。

  经历三年试点，这项被誉为在“螺蛳壳里做道场”的民生工程，牵动了数千万百姓的关切。既要惠民满足百姓的各方需求，提升小区生活品质，增强居民社区生活的幸福感和获得感，又要兼顾各方利益诉求，平衡好居民、政府、企业及社会主体机构的关系，老旧小区改造显然是于细微处著文章。

  让老旧小区改造做到“要我改”到“我要改”的转变，让社会主体机构看到这一外科手术般的工作中充满机会并乐意参与进来，让金融机构及各方资源倾斜过来，这是当前老旧小区改造试点推进的喜人成就。

  从众多试点地区及成功的案例来看，老旧小区改造虽说是一项政府占投资主体的民生工程，但对各类社会企业而言，在城市更新中也蕴藏着机遇。伴随城市化进程，城市的生长必然要求旧有建筑的更新与改造。如何让居民及更多元的社会主体参与进来，建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制，是此次老旧小区改造推动的核心事项之一。

  从政府主导到居民主导，激发居民的参与意愿，构建老旧小区改造自下而上的组织实施结构，探索全方位的社区组织、建构、治理机制，这些正从政策构想开始在项目改造中付诸实施。

  众多房企近年进入城市旧改这一领域，纷纷成立城市更新公司，扎根城市改造与推进城市进化。作为旧改中的一个细分领域，老旧小区改造与“腾笼换鸟”式的拆迁改造大有不同，在“高周转”主导的时代，微利、长线、重经营的老旧小区改造未必能够创造更大的蛋糕，但一定能够提升房企城市更新与城市治理的能力，升级房企的开发思维到城市运营管理思维。在增量见顶、存量壮大的后地产时代，老旧小区改造或是房企通往未来的一张船票，也是一把开启新空间的钥匙。