房地产调控“警报”升级

杨槟2020-10-16 15:00:33来源:中国房地产金融

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  房地产调控伴随多城出台政策之后,调控政策有升级趋势。

  7月24日,中共中央政治局常委、国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会,深入贯彻党中央、国务院决策部署,总结房地产长效机制试点方案实施情况,分析当前房地产市场形势,部署下一阶段房地产重点工作。

  韩正强调,要坚持问题导向,高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题,时刻绷紧房地产调控这根弦,坚定不移推进落实好长效机制。会议重申坚持“房住不炒”,不将房地产作为短期刺激经济的手段,强调坚持“三稳”目标,因城施策,要实施好房地产金融审慎管理制度,稳住存量、严控增量,防止资金违规流入房地产市场。

  随着此次会议对下半年房地产调控的定调,近期部分城市对房地产政策的收紧,和金融监管进一步严控对房企的融资,新一轮的房地产调控的“集结号”正在吹响。

  多城拉响调控升级警报

  上半年受疫情影响,楼市交易在2月份呈现断崖式下挫,随着各大行业复工复产,楼市政策相对宽松,资金面也较为宽裕,疫情后又加速复苏,第二季度,市场出现投资、销售双活跃,市场回归上行通道,部分热门城市甚至出现明显的“万人摇”及房价上涨现象。

  下半年“开场”仅一个月左右的时间,楼市的风向标似乎正在发生巨大转变。一改此前纾困、扶持等带来的政策“暖意”,多地密集收紧房地产调控,楼市预期转冷。在房地产工作座谈会举行当天的深夜,东莞甚至连夜发文,加码楼市调控。

  据中原地产研究中心不完全统计,截至8月中旬,全国有11个城市收紧了楼市调控政策。包括杭州、宁波、深圳、南京、内蒙古、海口、阜阳等十余个地方出台楼市收紧政策。其中,东莞在1个月内连发两轮楼市收紧政策。

  多地新政包括升级限购等内容。如:海口发布房地产新政规定,新建商品房买卖严禁滞后网签;取得预售证后,房地产开发企业10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格。安徽省阜阳市收紧住房公积金政策,停止向购买第三套及以上住房者发放公积金贷款;公积金贷款购买二套房,首付比例不低于50%,利率不低于同期首套房利率的1.1倍等。宁波限购区域扩容,由原来的老三区扩大至市五区;东莞首次将二手房纳入限购范围;深圳规定,须在当地落户满3年,且缴纳3年及以上个税或社保才能购房。

  除此之外,多地开启了房地产市场专项整治行动。湖北计划组织本地房地产开发企业、中介机构和物业服务企业对照整治内容认真开展自查自纠,主动查找问题,落实整改措施。

  除此之外,惠州市新一轮的房地产市场专项整治行动也正式开启。针对检查中出现的信息公示不规范,认购书、认购协议不规范,以及夸大宣传等问题要求企业限期整改。此外,对于检查过程中发现普遍存在的电商渠道拓客问题,惠州市住建局相关负责人要求企业规范使用中介电商渠道,制定明确的佣金费用支付方案并进行公示,不得额外收取购房者费用,以规避市场纠纷的出现。

  房企融资再上“紧箍”

  从7月初以来,各地陆续出台政策收紧购房资格,从需求端对房地产市场进行调控:与此同时,针对房企 (供给端)的融资调控,与前期的需求端调控一脉相承。

  中国银保监会主席、中国人民银行党委书郭树清记发表在《求是》杂志《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》一文中指出,房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。金融既满足房地产行业平稳发展的正常需要,又避免因资金过度集中出现更大风险。

  今年以来,房地产金融领域保持强监管态势,开发贷、房地产信托、信用债等融资渠道有所收紧。央行数据显示,二季度末,房地产开发贷款余额11.97万亿元,同比增长8.5%,增速比上季末下降1.1个百分点;房地产集合信托产品募集规模出现大幅下滑。

  与此同时,房企债券违约频现。为了降低杠杆率,防止部分大举负债房企因为资金链断裂爆发危机,监管层再上“紧箍”。

  市场有传相关监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长,设置“三道红线”,负债率过高的房企将会削减发债规模。所谓“三道红线”:就是剔除预收款后的资产负债率大于 70%、净负债率大于 100%和现金短债比小于 1 倍。根据三道红线的触线情况,还把企业分为红、橙、黄、绿四档。以上的指标分别对应整体风险、长期风险、短期风险,是对房企融资端的精准调控。根据300家房地产发债企业看来,若是按照上述来看,只有近三分之一的房企是未触及红线。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示:“由于近期正处于房企半年报发布的关键时期,此类财务指标若是触碰监管红线,很容易引发问题,所以这要求相关房企积极重视。注重下半年融资端口和投资端口的关系,注重对高负债项目的处理。对于一些债务压力大的企业,后续需要不断尝试降低负债,甚至有必要积极降价促销,以回笼资金。”

  众所周知,外部融资是房企的生命线,如果再融资遇阻,房企“高周转、高杠杆”激进扩张模式有如“无水之鱼”,不仅规模扩张戛然而止,偿债风险也会激增。所以严跃进还强调,对于地王等项目需要谨慎,虽然没有特别明确的政策要管控这一领域,但往往金融政策宽松的时候,各类资金会违规进入地王项目,后续拿地方面要防范风险,尤其是热门地块方面。

  可以预见的是,在监管层频繁释放收紧房企融资背景下,市场未来将越发呈现分化效应。对于触及红线房企而言,降低杠杆率,缓解负债情况或将是其未来关注重点;而市场更将利好未触及红线的高度自律房企。而在严峻的融资环境下,房地产行业集中度或将进一步提升。

  也有投资机构人士表示,从融资节奏上来看,房地产基金的股权融资渠道,或许会在当今的融资环境下发挥越来越明显的作用。

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