政策风险已显 长沙商业大平层或将受到冲击

市场赵春林 2021-01-28 09:39:35 来源:中房报

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  市场表面繁荣和缺乏透明度下,扎堆入市的长沙商业大平层市场开始出现恶性竞争。

  由于不限价、不限购,加之项目有商住比比例要求、商业库存高企,长沙商业大平层项目扎堆面市,楼市仿佛迎来了“大平层时代”。但长沙新峰地产研究院近日发布的市场报告提出,未来长沙商业大平层市场要警惕限“小”、限“住”政策风险,以及未来一旦住宅放开限购,商业大平层将首当其冲受到重击市场风险。

  限小、限住将成趋势

  长沙新峰地产研究院报告认为,在长沙商业公寓去化艰难、商业公寓价格向住宅价格理性回归当下,未来长沙商业地块很可能往限“小”及控制小户型比例发展,或出现越来越多商业大平层项目扎堆入市。

  2020年8月28日,长沙市自然资源和规划局发布了《关于进一步明确商业、商务用地兼容的有关问题的通知》(长资规发[2020]162号),规定长沙商业用地上建的服务型公寓,面积占比不得超过30%。

  虽然此通知文件在发布后不久被撤下,但在商业公寓库存高压之下,长沙市政府层面对商业地块限“小”及控制小户型比例的政策意图已初露端倪。

  从近年来广州、南京等多个城市相继出台的“限‘酒’限公寓”等政策来看,商业地块限“小”的趋势也是有迹可循。

  2017年3月30日,广州市出台的“330”楼市新政,要求房地产开发企业新报建商服类房地产项目,最小分割单元不得低于300平方米;2020年2月,南京市下发了《关于进一步加强商业办公类建设项目全过程管理的实施意见》,规定最多可配建不大于地上商办建筑面积30%的酒店式公寓,对于可销售的商办物业,面积最小不得低于300平方米。

  也就是说,商业、商务用地未来将有更多大面积、大户型项目入市。

  不仅是限“小”,限“住”也已是如箭在弦。长沙的商业大平层虽然是商业性质,但打着居住功能的擦边球,也需引起购房者的警惕。

  公开信息显示,北京、厦门分别于2017年3月、2019年8月相继出台规定,明确商业性质不得擅自改变为居住等用途。2019年11月,广州、佛山等地政府部门行文,严打“假公寓”,明令商务用地不可作为居住用途。

  尽管长沙暂未对商业性质能不能改变为居住等用途明文限制,但对于商业大平层的购买仍需谨慎。

  事实上,《长沙市人民政府关于印发长沙市城市规划管理技术规定(2018年修订版)的通知》对居住性质建筑和商业性质建筑已经作出了技术规范:居住性质建筑层高不能超过3.6米,面宽不能超70米,住宅大平层建筑面积≤1500平方米;商业性质建筑层高不能超过4.5米......

  可以预见,未来长沙跟随其他一线准一线城市步伐,对商业性质项目打居住擦边球的行为进行规范,或许只是时间问题。

  市场竞争将趋白热化

  限制服务型公寓比例或限“小”,将直接引导商业公寓转向商业大平层,引发商业市场的竞争加剧;而商业性质物业限制向带有居住功能的物业发展的规定出台后,可提供“居住”功能的商业大平层之路将会彻底被堵。此外,未来住宅一旦放开限购,商业大平层将首当其冲,受到市场重击......

  长沙新峰地产研究院的研究报告,对长沙商业大平层市场发出了上述警示。

  “从两年前的住宅一房难求,转向商业公寓、商业大平层投资,到如今住宅去化一般,无论是改善型居住还是投资,有了更多选择,长沙房地产市场的环境正在发生变化。”当地市场人士表示,与其他一线准一线城市相比,长沙的大平层市场虽然才刚起步,但从户型、配置来看,扎堆入市的商业大平层的市场竞争将趋白热化,其产品未来成长之路还很漫长。

  据长沙新峰地产顾问机构统计,2019年,长沙的大平层(含住宅和商业性质)供销量开始激增,同比2018年分别爆涨了88.6%和186.5%;2020年1-10月,虽然供应同比下降了24.2%,但销量依旧保持增长态势,同比上涨24.9%。目前,长沙大平层市场总供应量约580万平方米,已知存量+待售面积多达140万平方米。

  “使用成本高,教育部门的口径是按有户无房排序入学,谁花个800万元、1000万元去买个商业大平层,还不如到临近长沙的周边花三五百万元买栋别墅,长沙城又不是很大。”在长沙某大型工程机械企业的一高管看来,长沙商业大平层扎堆开发,是当地商业市场发展不得已而为之,市场竞争之剧烈程度,相关开发商早已心知肚明,从开发到出货,一直在跟时间赛跑。

  据透露,两年前推出的单价5.38万元/平方米(含8000元/平方米的精装修)、单套最高总价达6000万元的长沙运达中央广场商业大平层,当时一度热销,迄今仍有尾盘在售。

  长沙新峰地产研究院研究报告认为,从长沙商业大平层产品千篇一律的形象和传统居住属性的营销打法与配置可以看出,与一线城市豪华大平层更趋向“享受品”+“收藏品”+“投资品”的完美结合相比,目前长沙的商业大平层还处在1.0阶段,市场上在认真做产品细节、配套,真正具备圈层的项目微乎其微,且产品形式单一,大部分项目还停留在“大面积居住”的功能上。

  中国房地产报记者通过走访当地楼盘发现,在户型方面,长沙住宅大平层多套间设计,更侧重景观性和私密性;商业大平层阳台优势不明显,玻璃幕墙超宽景观面。此前,一度被视为商业大平层竞争优势的层高,目前也已被以长沙万科文昌阁项目为代表的住宅大平层所取代或超越,其层高也做到了3.5米。

  “山有魂、水有灵、人有情、文有脉。长沙是座山水洲城,无论是住宅大平层还是商业大平层,高端人居在产品打造、情感关怀、文化共融、物业服务四个维度都有严格的标准。”长沙万科文昌阁项目负责人朱红霞说。

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