四川达州再推“购房补贴”背后:土地频流拍房价已连跌两年

何欣2021-04-27 09:27:22来源:中国房地产网

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  “3号楼8折开盘,送13.9万元置业大礼包,包括全屋基装瓷砖地板、厨房卫浴、装修设计等。另享真金白银双补贴,政府补贴100元/平方米,开发商补贴100元/平方米。”这是达州某一楼盘目前推出的一个购房活动。

  在各地对楼市加码调控时,四川达州楼市刮起了一场政府“购房补贴”打折风,各大开发商也推出了不同力度的购房优惠。

  在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,四川市场除了成都等个别城市楼市表现强劲外,其他城市普遍偏弱。

  “类似购房补贴或其他内容主要是房企遇到了压力和阻力,所以即便不是‘救市’,也说明政府在此类领域给予了较大支持。”严跃进说。

  政府出台购房补贴的背后是2020年达州土地市场遇冷、开发商拿地不积极、流拍现象屡见,以及“以价换量”市场格局在一定程度上打击了品牌房企信心,有些品牌房企已退出达州楼市。

  在研究达州楼市两年的研究员李虎看来,政府延长“购房补贴”更多的是为了给开发商信心,让开发商看到政府还是关注和支持房地产发展的。

  根据安居客发布的数据显示,2021年,达州新房均价呈下降趋势。1月达州新房均价为6741元/平方米,4月新房均价6639元/平方米。

 “以价换量” 品牌房企承压

  为进一步落实中央“三稳”工作要求,以及方便市民“一站式”挑房买房,满足不同消费层次、不同居住区域购房需求,四川达州于4月10日到4月18日举行了2021年春季房产展示交易会,共有20多家达州本土和外地知名房地产企业参加,包括碧桂园、金科集团、绿地控股等。

  会上有开发商推出“可领10000元购房券,一次性享98折、按揭享99折,活动期间认购并按时签约再享99折!除政府补贴100元/平方米外,开发商额外现金补贴100元/平方米”活动,还有开发商推出准现房特价房源,以及购房即送车位优惠券等活动来吸引市民购房。

  截至4月18日19时,本届房交会累计成交商品房638套,销售面积58219平方米,成交金额4.25亿元。

  面对这一成绩及其他开发商降价促销行为,达州某品牌房企项目销售主管李征坦言,“销售压力很大。”

  原因是其所管项目售价比区域其他楼盘高,项目去化率成了李征目前最担忧的问题,“价格没有办法降,导致去化率慢,公司资金压力较大。”

  李征表示,目前降价促销的开发商大部分都是达州本土房企,本土房企为了自保不得不降价,“以价换量”。

  价格是达州人买房最看重的因素之一。

  根据达房网发布的《2020年达州房地产成交统计简报》显示,2020年达州主城区商品住宅成交均价为7070.16元/平方米,比去年同期下浮5.1%。截至2020年12月底,达州主城新房在售均价为6759.51元/平方米;这已是达州主城区新房均价连续2年下浮,同比2018年下浮14%。

  达房网在上述简报中表示,2020年达州主城新房交易量虽不及2018年,但同比2019年却上浮了8.8%,“以价换量”在2020年达州楼市起到了关键性作用。

  在李征看来,导致上述情况发生的原因有三点,一是客户对于区域敏感度比较大,大盘位置相对来说比较偏远;二是小楼盘销售政策比较多,可以随着市场行情快速调整;三是达州客群对于房企品牌意识比较薄弱。

  他表示,即使在同样地段,人们还是会选择价格比较低的小开发商,“对于买房客来说,他投入的越少,风险就越低。”

  根据亿翰智库西南院发布的《2020年1—12月达州市典型房企销售业绩TOP5(全口径)》榜单显示,入驻达州的全国性品牌房企只有一家上榜,蓝润地产以21.29亿元销售金额居于榜首,其次是邦泰集团、碧桂园四川、远达集团和宏义集团。

  “上述销售业绩好的开发商除了宏义集团销售价格高之外,其他几个开发商价格都很低。”李虎表示。

  供需关系转变 有人“退场”

  回看达州楼市近几年发展,2018年是达州楼市“最火爆”一年。

  亿翰智库西南院在2020年7月7日发布的川渝城市研究报告中表示,2017年2月到2018年9月是达州楼市爆发期。在这期间,在土地市场成交溢价大幅上涨的背景下,达州楼市正式开启爆发之路。

  根据安居客数据显示,2017年8月至2018年10月间,除2018年2月至3月新房均价有小幅下跌外,其他月份均呈上涨趋势,新房均价也从2017年8月的5436元/平方米涨到7501元/平方米。

  彼时,恒大、碧桂园、中梁地产、绿地控股和蓝光发展进入达州布局市场。

  亿翰智库西南院在上述报告中表示,“一房难求”是该阶段达州楼市的一大特征,积压多年的改善需求基本也在这个阶段释放完毕。该阶段后期,市场供需关系由供不应求逐渐转变成供大于求。

  “达州购房者改善需求也在那个时间段全部释放完。”李虎表示,从2018年之后,达州楼市开发商项目销售情况分化特别严重,有些项目总价低销量特别好,有些项目可能一周只销售几套。

  李征告诉记者,他原本想向公司建议推出项目打折活动,但因审批流程慢和项目开发成本问题,他所负责的楼盘无法像其他楼盘一样推出优惠活动,只能提高项目品质来吸引客户。

  但他同时表示,相比品质低价格对于达州客户更有吸引力。

  亿翰智库西南院报告中表示, 2018年10月至2020年7月,受供需关系转变、需求(刚需)与产品(改善)错配影响,前期达州市场开始出现降温,价格也出现波动剧烈。2019年受供地减少影响,供需关系再次转变;同时市场产品结构逐渐由改善向刚需转变。

  “目前达州市场都是一些刚需客户,对价格比较敏感,这就导致有些销售价格高的项目销售情况不理想。”李虎表示。

  根据亿翰智库西南院发布的报告显示,目前全国性品牌房企入驻达州市场的有碧桂园、绿地控股、蓝光发展、金科集团、中铁建和领地集团,四川品牌房企有邦泰集团和阳光大地。

  值得注意的是,在2017年“入场”的恒大和中梁地产现已退出达州市场。蓝光发展、金科集团和中铁建在2020年无新增项目。

 流拍现象频发 政府出台政策提振市场信心

  李虎认为,销量不理想和售价问题是导致2020年达州楼市土地流拍现象严重的原因之一。

  “去年有一个很奇怪的现象,就是特别核心区域土地很多开发商都不敢参与,他怕拿了后卖不掉。”李虎表示。

  2020年上半年,达州土地拍卖市场呈“冷清”状态,多宗地块流拍。如2020年1月20日,达州出让4宗地块全部流拍;其中,2宗地块因无人报名流拍,2宗地块因未达到政府底价流拍。4月16日,高新区一宗地块因无人报名流拍。6月12日,达州出让2宗地块,1宗地块因未达底价流拍,另外1宗地块因竞买人现场未通过资格审查而取消拍卖。

  据亿翰智库西南院不完全统计,2020年达州土地拍卖市场一共有21宗地块流拍,涉及商住、住宅、综合用地等。

  李虎表示,为了提振市场,2020年达州出让的土地有一部分是由政府平台竞得。

  在楼市交易方面状况也不理想。2021年1月,达州主城区新建商品住宅共成交986套、成交金额6.15亿元、成交面积8.99万平方米,成交均价6755.41元/平方米;相较2020年12月量价齐跌。

  但2月降价后,销售明显上涨。2月,达州市主城区新建商品住宅共成交1227套、成交金额7.77亿元、成交面积12万平方米,成交均价6518.56元/平方米,“以价换量”效果明显。

  3月主城区的总新房成交量相较2月上涨了2612套,环比上涨了约212.88%。成交均价相比上个月有所上涨,3月达州市主城区新建商品住宅成交均价6748.96元/平方米。

  为了促进达州市房地产市场平稳持续发展,达州市政府于4月初发布了延长购房补贴政策。

  记者注意到,这并不是达州市政府第一次出台“购房补贴”政策。早在2015年,达州市住建局和达州市财政局就联合推出了“每套住房受益财政给予购房业主80元/平方米的补助”的购房政策;在2020年年初,达州市人民政府也发布了关于“购房补贴”的政策。

  在李虎看来,此次政府延长购房补贴政策一是为了提振市场信心,原因是目前达州楼市仍处于下滑周期中;二是保持政策延续性,维持市场整体稳定,达州楼市整体库存仍较高,特别是最近有不少新项目入市后,存量会有所回升,延续该政策说明政府也是考虑到现实的“去库存”压力;三是给开发商信心。

  “实际上这个政策执行一年多了,政策影响早就过了,受这个政策影响的居民该买房的也买过了,因此这个政策更多是在给开发商信心,让开发商看到政府还是关注和支持房地产行业发展的。”李虎表示。

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