深圳楼市艰难:法拍房激增,新房二手房交易不乐观

田傲云2021-12-16 08:58:25来源:中国房地产网

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  12月14日上午10点,阿里司法拍卖平台上一套位于深圳市南山区星海名城98.7平方米住宅开始拍卖,底价730万元,单价7.3万元/平方米。

  由于该小区同面积房源挂牌单价在8.2万元/平方米,其中差价吸引了8人报名,万余人次围观,在举牌64轮后,最终以824万元成交,低于1007.15万元评估价。

  这是当天拍卖的最后一套房源。阿里司法拍卖平台显示,当天共有10套房源进行拍卖,其中成功交易5套。

  实际上,连续调控下,深圳法拍房市场开始逐渐成为购房者重要战场。阿里司法拍卖平台数据显示,截至12月14日中午12点,深圳法拍房挂牌数量达9920套,这个数字还在持续增加中。

  多位受访人士表示,深圳法拍房数量激增的原因是大面积按揭断供,以及不能偿还以房屋为抵押的经营性贷款所引发。不过,在全联并购公会信用管理委员会专家安光勇看来,今年总部在广东的部分房企现金流危机和违约风险陆续显露,也是法拍房数量增加的原因。

  此外,法拍房数量的增加也反映出今年房地产行业的严峻形势。安光勇强调,“法拍房数量激增不足为奇,但这意味着正在建造中的楼宇会受到很大打击,甚至已建好的房地产项目也会面临巨大冲击,即便不会出现短期内房地产价格暴跌现象,也会出现有价无市情况。”

  二手房市场急转直下

  深圳法拍房升温背后是楼市调控正在初显成效。

  “自从深圳二手房指导价政策出台后,二手房几乎卖不动,不知什么时候能好转。”在深圳福田做了5年房产中介的刘磊感叹,短期内业主不认同指导价,也不愿意按照指导价出售,买方也在观望。

  今年2月,深圳市公布了3595个小区二手房参考价,并要求银行按照二手房参考价执行贷款发放。该政策执行后,深圳二手房市场直线降温,成交量连续7个月下跌。

  乐有家研究中心数据显示,4月份深圳二手房成交为4877套,环比减少28.2%,此后呈现连续下滑的低迷态势,且跌势在持续扩大;到9月份跌破2000套关线,到10月份仅成交1605套,创下10年来同期历史新低。

  进入11月份,深圳二手房终于迎来“7连跌”后首次上涨。数据显示,深圳11月二手房成交量2211套,环比增加38%,仍旧在市场底部徘徊。

  市场普遍认为,按照过往深圳二手房成交情况,月度成交量低于2000套说明市场不乐观。“深圳二手房成交量重回至2000套以上水平,意味着市场一定程度回暖。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,在政策暖风下,按照往常逻辑理解,楼市应该走入触底反弹通道。

  尽管从11月份成交数据来看,深圳楼市有回暖迹象,但这背后是卖方在下调价格。据国家统计局数据,11月份,一线城市新建商品住宅销售价格环比持平,深圳持平;一线城市二手住宅销售价格环比下降0.2%,降幅比上月收窄0.2个百分点,其中,深圳环比下降0.2%。

  乐有家研究中心统计,1-6月,成交价偏离指导价10%以内房源占比稳定在10%-15%;7月开始,占比逐渐提升;11月,偏离指导价10%以内房源,成交占比高达56%。

  不过记者注意到,在深圳南山、福田等热门小区,愿意降价的业主并不算多,“你看到的是挂牌价,实际价格并不是如此。”12月14日,记者在某中介平台看到南山某小区挂牌价为8万元/平方米和中介取得联系后,该中介告诉记者,“实际价格要比挂牌价高出83万元,这边小区的业主不降价,如果不着急买房,可以再等等。”

  当记者问道,周围其他小区是否有按照挂牌价卖房时,该中介称,“大多数业主可能不着急卖还没有明确的降价行为。”

  成交量持续低迷下,使深圳二手房中介门店出现大量关停、房屋中介离职现象。刘磊告诉记者:“10月份之后情况稍微好转,已开始有客人。但之前尤其是今年上半年,带看量都下滑了很多,大多数人两三个月才卖出一套房子,不少中介门店都因业绩压力关闭了。”

  新房市场两极分化,归于平静

  二手房市场遇冷,新房市场也一反往年火爆。

  据深圳市住建局数据显示,今年第四季度深圳共计划推出55个新盘,累计推出30726套房源。

  从销售情况来看,开盘即售完的项目寥寥无几;从去化情况来看,数据也不理想,例如置业热区宝安区满京华云著雅庭,开盘推出416套房,但当天仅209人参加摇号,去化不到一半。

  “今年几个新盘开盘后销售情况并不理想,现在很多项目刚开盘就打折。” 一位房产中介表示,11月12日光明区龙光玖瑞府以“前100套92折”优惠开盘,成为片区首个打折的新盘,给原本冷清的市场带来了局部热度。

  销售压力之下,开发商陆续推出各种打折促销活动,但整体去化效果并不理想。数据显示,今年10月,深圳共有11个住宅项目获批,但只有万丰海岸城和深业中城两个项目出现“日光”;11月,18个开盘的住宅项目中,只有海德园和深铁懿府两个项目出现“日光”。

  相关数据显示,11月新房住宅批准上市套数8661套,但成交量只有4870套,处于平稳位置;成交价为59393元/平方米,新房价格持续回落,环比下跌0.15%。

  此外,记者注意到,在12月第一周开盘的7个项目中,去化率最高的约85%,去化率最低的项目仅12%,呈现明显分化。

  深圳某房企营销负责人也表示,目前深圳新盘除了个别项目“日光”外,大部分项目去化率并不理想。“折扣不是很有用,现在很多项目已经在找渠道帮忙进行销售。”

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