备案价松动传闻后 广州十多个楼盘“喊涨”

曾冬梅2022-02-21 08:45:54来源:中房报

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  刚刚过完元宵节,广州部分项目便已迫不及待的展开新一轮营销攻势了。跟过去几个月大打折扣牌不同,这次一些楼盘举起了“涨价”的旗帜。据了解,目前广州已有十多个在售楼盘打出了类似“2月15日起价格全线上涨2%”“2月16日起全线涨价”等宣传海报。

  从政策面上看,近期广州传出了新房备案价松动的消息,不少项目拿到了比市场预期高的备案价。“涨价也要有一个理由,备案价松动就是一阵‘东风’。”广州某业内人士表示。

  在克而瑞广州区域首席分析师肖文晓看来,对比2021年底业绩冲刺的时候,确实有部分楼盘回收了折扣力度,一方面是房企在政策边际松动后对新的一年行情有所期待,希望可以止止血、多点利润;另一方面也是希望营造一种“买涨不买跌”的氛围,刺激购房者入市。

  “说涨价主要是逼客的推广手法,我们目前是取消了针对现房销售的折扣,其实价格并没有变化。不过,在客户看来这也是涨价。”2月17日,一个宣称将全面涨价的楼盘销售人员道出了玄机。

  “全面涨价”的玄机

  在2021年的最后一个月,降价跑量还是广州楼市的主流趋势,2022年第一个月的成交数据也太不乐观。克而瑞的统计显示,尽管2021年年末广州信贷、限签均出现宽松迹象,带来成交的翘尾行情,但在利好延续,且开年央行投送的降息大礼包刺激下,2022年的开年并未延续去年年末的火热势头,1月份广州一手住宅的网签量为近13月的最低值。其中,网签套数5822套,环比下滑58%,同比下滑54.9%;网签面积62.44万平方米,环比下滑57.8%,同比下滑54.8%。

  在这样的市场基础上,广州的部分项目依然打出了“喊涨”的旗号。地处白云区的保利阅云台宣称“2月14日准时即涨10%起”,位于从化区的时代印象透露2月14日零点起全线产品涨价1000元/平方米,黄埔区的时代天境则是从2月15日起,全盘价格上调2%,番禺区的刚需大盘亚运城亦传出涨价风声,表示2月15号起取消优惠措施,涨价2%。还有不少项目如中海观雲府、时代天韵、时代名著、敏捷·商务中心、景业壹方天地、万科金域悦府、凯德凯荔花园等则只声称全盘价格上调,未披露涨幅。

  亚运城已经连续5年拿下广州单盘销售的桂冠,1月24日,该盘的两大股东雅居乐、世茂集团相继发布公告,将所持股权转让给中海,后者最终以73.33%的股权比例成为第一大股东。在中海入主后,市场都揣测该盘可能会有一些动作,目前看来,营造涨价的预期可能就是第一把火了。不过,据亚运城的内部人士透露,此前该盘推出的一些折扣确实已到时间节点,真实的价格水平其实并未上涨,“还得看市场情况,未来也不排除涨价的可能性”。

  表示要“涨价10%”的保利阅云台也并未认真执行这一价格策略。2月17日,该项目的销售人员对中国房地产报记者表示,目前在售的产品还有部分一口价4.7万元/平方米的特价单位,好一点的户型在5万元/平方米左右。“南向的户型涨了一点,但没有10%这么多。”

  时代中国方面表示,广州个别项目收回了一些折扣,这是跟随大行情,回归市场价值。景业壹方天地亦是类似的说法,“严格来说没有涨价,只是节前有一批特价单位在2月15日到期,2月16日恢复价格,其他的价格都是稳定的”。

  备案价松动的风声

  虽然从成交数据上看不到支撑在售项目涨价的依据,但政策面上还是有一些文章可做。2021年,迫于房价上涨压力,广州从下半年开始从严执行新房的备案价制度,根据周边楼盘情况确定各项目的备案价,并实施动态价格指导。据了解,不少项目的备案价远低于开发商的预期,一部分楼盘选择推迟入市节奏,等不起的则干脆以毛坯出售。进入2022年后,备案价松动的风声开始传出,一些备案价较高的豪宅项目拿到了预售证,部分在售项目的新货也得以突破此前的销售均价。黄埔区某项目本计划2021年第四季度开盘,但因为能拿到的备案价仅有2.87万元/平方米而举棋不定,一直等到了2022年1月份,开盘时的最高售价达3.6万元/平方米,均价亦超过3万元/平方米。

  2月10日,对备案价松动的传闻,广州市住房和城乡建设局没有正面回应,只表示广州一直以来严格实行住房价格指导,实施动态监管,以支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业良性循环和健康发展。

  对于这一表态,一些房企理解为政策放松的利好信号,也有业内人士认为不应过度解读。广州一位机构专家表示:“备案价放松不等于就能够随意涨价,去年很多楼盘,卖的价格比备案价还便宜,影响价格的核心因素还是供求关系。”

  肖文晓认为,涨价真实与否,还是要看个盘,并且要看提价之后的效果,光喊口号是不算数的。如果提价后去化好价格就会站稳,去化不佳还是会重回折扣。“量在价先,从今天的行业环境和市场环境来看,保量还是比保价更为迫切的问题。”他表示,从1月和春节的数据来看,目前广州市场还处于一个非常理性的氛围,购房者观望情绪较多,个盘的营销策略不能一概而论,但从整体来看,现在谈“小阳春”和“涨价”都着急了些,市场的修复要更有耐心。

  贝壳研究院广州分院院长李茂喆也表示,虽然目前地产信贷有所改善,但房企资金紧张的局面并没有根本解决,所以在开年“第一战”上,房企还会有加速去化回笼资金的需求。

  而从市场情况来看,广州楼市的多空博弈也较为激烈。除了部分“喊涨”的项目外,还有不少仍在降价促销,例如,荔湾区某在售楼盘近期推出10多套特价单位,价格低至295万元,相较一年前开盘时的550万元,直降了255万元。

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