昆明松绑楼市背后:新房市场低迷,商用房库存去化超90个月

田傲云2022-04-20 08:57:09来源:中房报

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  继郑州、兰州等后,又一省会城市发布稳楼市新政。

  4月16日,昆明市人民政府办公室发布《关于促进房地产市场稳地价稳房价稳预期工作的意见》(以下简称“意见”),在加快商业商务用房去化、纾解疫情期间房企困难、鼓励多种方式回迁安置等方面共计提出25项意见,意在促进昆明市房地产市场健康发展和良性循环。

  其中“调高住房公积金贷款额度,降低二套住房首付款比例”引发高度关注。当地一位房屋中介人士告诉记者,意见发布后咨询电话不断,“大多是咨询公积金贷款额度调整、首付比例调整及贷款利率情况的,也有客户关心开发商会不会拒绝办理公积金贷款。”

  上述房产中介人士表示,3月以来尽管售楼处带客量有所回升,但客户购买意愿并不高,“此前政策虽然宽松,但支持力度还不够大,都在期待后续有利好政策释放。”

  记者了解到,此前,昆明首套自住房使用公积金贷款的,首付款比例不低于20%;购买、建造、翻建、大修第二套改善型普通自住住房使用公积金贷款的,首付款比例不低于50%。同时,昆明市公积金贷款最高额度为双职工缴存家庭50万元,单职工缴存家庭30万元。

  “调整后的公积金贷款额度大大降低了购房成本。”购房者张继红对记者表示:“现在昆明新房购房门槛大概在100万元左右,如果按照此前规定,双职工缴存家庭公积金贷款额度最高只有50万元,如果不增加首付,一般都是使用‘商业+公积金’组合贷,现在公积金额度提到80万元,几乎就能解决全部贷款需求了。”

  27岁的张继红大学毕业后和妻子双双留在了昆明,工作几年后有了买房的打算。“最近陆陆续续看了些房子,本来是做组合贷,这几天听说出了新政策,调高了公积金贷款额度,这个调整很好。”

  除了调整公积金贷款额度外,二套房首付比例也降至30%。根据最新政策,申请二套房公积金贷款的(含原有一套住房贷款已结清),最低首付款比例由50%降低至30%;首次使用公积金贷款的首付不变,仍为20%。

  “刚性需求是托底市场的力量,改善性需求才是拉动市场的力量。”亿翰智库方面表示,在新冠疫情反复、经济形势多变的背景下,昆明市场表现较弱,短期内购房者多持观望态度,降低二套房首付比例可拉动改善型需求,但政策的落地效果还要看具体的实施细则以及执行力度。

  前述当地房地产人士也表示,早在今年1月份昆明曾出台购房补贴救市,符合条件的硕士、博士首次在昆明购房可享受5万-8万元一次性补贴,但效果并不明显。

  从数据来看,昆明当前市场表现偏弱。

  克而瑞数据显示,昆明新房市场在一季度传统淡季叠加供求信心持续不足,成交规模环比下降超3成;存量缓慢上升,去化周期大致30个月。在国家统计局发布的最新住宅销售价格变动情况中,2022年3月,昆明新房价格环比下降0.3%,同比下降1.9%;二手房价格环比上涨0.4%,同比下降0.5%。

  相关机构数据亦显示,2022年1~3月,昆明房企TOP20商品房销售金额为142.5亿元,同比下降51.4%;销售面积为121万平方米,同比下降45.3%。从3月份成交来看,商品住宅成交面积38.2万平方米,同比下滑52.1%;但环比来看,市场有转暖迹象。

  前述当地房地产人士告诉记者,目前昆明楼市增量需求有限。“2015年开始,受旅居、养老、度假、投资及刚需带动,昆明楼市曾一路走高,有6成房子被外地客买走,导致本地需求提前透支。目前昆明房地产市场低迷,即便政策松绑也难以在短时间内修复市场信心。”

  记者也以意向购房人身份了解到,为了促进销售,当地不少楼盘推出了一些打折促销房,如俊发集团共推出了10个楼盘的特价房、工抵房,单价最低至3999元/平方米;除了有特价房,部分项目还有买房送车位活动。

  值得注意的是,商业商务用房存量较大也是昆明楼市的一个重要问题,意见也将商业商务用房去化放在政策之首,提出要研究出台商业地产去库存和多功能利用支持政策。

  相关机构数据显示,截至2022年3月,昆明商业商务用房市场存量多达1165万平方米,去化周期超90个月,库存高企,去化压力大。

  相关机构高级分析师认为,意见对昆明楼市具有良好的引导作用,方向性、指导性比较明确。在延续“房住不炒”“三稳”政策的同时,根据昆明楼市情况对症下药,有利于稳定房地产市场基本盘。

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