东北多城出台政策稳楼市,哈尔滨寻求房企资金流好办法

王迎超 高中华2022-05-12 10:15:44来源:中房报

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  今年以来,全国已有超百座城市出台房地产调控政策,主要涉及调整限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、限售政策修改、鼓励多孩家庭购房、放松落户政策、为房企提供资金支持等方面。

  近期,东北区域的几个中心城市长春、沈阳、大连也陆续出台了相关调控政策“松绑”楼市。

  5月10日,中国房地产报记者又从一位接近哈尔滨市住建系统的人士处获悉,目前黑龙江省和哈尔滨市住建决策部门一直在关注各地方出台的调控政策,也在研究借鉴一些好的经验和做法。

  由于哈尔滨已于2021年出台了“十六条”稳定楼市,其中包括降低预售许可标准、分期支付土地价款、支持房企促销活动、提出对人才和新市民给予购房补贴、放宽二手房公积金贷款房龄年限以及降低公寓居住成本等。今年3月,又发文取消了区域性限售,同时降低公积金贷款条件,放松信贷政策,尤其是二套及以上购房首付和利率标准。“可以说很多政策标准已经放到了最低,没有了继续调整的空间。”该人士介绍,目前政府决策部门拟针对解决房企资金流动性问题发力,近期将与各大商业银行开会研讨,对开发企业适当放开融资额度,银行、房企和政府部门签订三方协议,实施信贷项目资金闭环管理,由政府部门监管资金流向,为优质房地产开发项目提供融资支持。

  东北多地发文放宽楼市调控政策

  “最近很是焦虑,售楼处一直不能开放,总部还三天两头地催着要业绩,可业绩从哪来呢?”4月末,一家总部在南方的哈尔滨房企项目营销总监刘源(化名)无奈地对记者表示。

  刘源的无奈也是东北几个核心城市房地产从业人员的心声。

  受新冠肺炎疫情影响,东北多地楼市开年不力,售楼处关闭,市场几乎陷入停摆。国家统计局数据显示,1̴3 月份,东北地区商品房销售面积为 698 万平方米,同比下降 28.8%;商品房销售额为 549 亿元,同比下降 33.9%。

  近期,随着疫情逐步得到控制,沈阳、大连、长春、哈尔滨陆续解封,社会秩序逐渐恢复正常。为缓解新冠疫情对楼市的不利影响,满足刚性和改善性住房需求,防范化解房地产风险隐患,促进市场平稳发展和良性循环,近期,沈阳、长春和大连纷纷出台相关调控政策为楼市松绑。

  4月29日,沈阳市发文明确,非沈阳户籍居民家庭在沈阳市限购区域内购买新建商品住房的,不再提供自购房申请之日起2年内在沈阳市连续缴纳6个月及以上个人所得税或社会保险证明。4月30日,沈阳房产局连续发布三则利好政策,对三类居民家庭适当放松新建商品住房的限购政策,在满足一定条件下,在沈阳行政区域内已拥有2套住房的,可在限购区域内再购买1套新建商品住房。5月10日,沈阳再次发文,将居民家庭购买第二套住房贷款最低首付比例由50%调整为40%。

  5月5日,长春市发布《关于有效应对疫情影响促进房地产市场平稳发展和良性循环若干措施的通知》,房地产调控政策共二十条,从土地出让金、项目施工、公积金贷款、购房补贴、预售资金监管等角度为楼市松绑。

  5月6日,大连市针对个人住房公积金贷款政策调整进行征求意见,将在吸引和留住人才、加大对军人购房贷款的支持力度方面提供政策支持。同时,拟建立个人住房公积金最高贷款额度动态调整机制。

  其中,长春在楼市新政二十条中明确提出,探索购房补贴转为个人按揭贷款分期补助,营造拴心留人的良好环境。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,类似表述是全国内的第一个,体现了长春在购房补贴方面,不是单纯的资金补贴方式,而是和月供进行结合,有助于购房补贴实实在在地落实到住房消费领域中。

  “长春是本轮疫情受冲击较大的城市,所以此次政策内容也具有非常好的典型性和示范性。此次长春在一些常规政策的基础上,提出了很多创新性的内容,尤其是在预售许可标准的灵活调整、REITs的创新鼓励、购房补贴以补贴月供为方式等,都是全国其他城市没有的政策。”严跃进表示。

  哈尔滨研究政策解决房企资金流问题

  目前黑龙江省和哈尔滨市的行业决策部门一直在关注各地方出台的调控政策,也在研究借鉴一些好的经验和做法。5月10日,中国房地产报记者从一位接近哈尔滨住建系统的人士处获悉,由于哈尔滨已于2021年出台了“十六条”稳定楼市,可以说很多政策标准已经放到了最低,已没有继续调整的空间。另外,自哈尔滨去年10月开始发放购房补贴以来,半年时间里已有1095人领取了共2157万元购房补贴,购房面积达10.6万平方米。

  在决策部门看来,目前楼市低迷固然有着疫情影响带来的消费收缩、信心不足等原因,但开发企业资金流动性承压也是重要因素之一。

  “哈尔滨远郊的某大型开发项目在开盘定价时我们曾测算过成本,高层定价在每平方米6000多元,每年上浮8%,这样持续5年清盘以后,企业的最终盈利才能达到4%左右。但现在市场行情不好,企业缺少流动性资金,只能压低价格,如今已经卖到了每平方米4000多元,光是拿地成本就已经2000多元/平方米了,这样无异于‘饮鸩止渴’;市场环境不好,很多项目都在降价甩卖,企业为了生存也只能跟风赔本甩卖。”一位曾在该项目担任过操盘手的高层人士近日告诉中国房地产报记者,房企面临资金流危机。

  房企为尽快回笼资金选择降价甩卖,不断降价导致楼市预期降低,更多购房者选择持币观望,市场持续萎靡不振,从而陷入恶性循环。

  中国房地产报记者获悉,目前黑龙江、哈尔滨住建系统决策部门拟针对解决房企资金流动性问题发力,近期将与各大商业银行开会研讨,对开发企业适当放开融资额度。相关人士透露,将鼓励各大商业银行在依法合规、风险可控基础上对开发企业放开融资额度,或将先行选择哈尔滨某个区域做试点,针对这个区域的开发项目放款,缓解房企资金流压力,为优质房地产开发项目提供融资支持。

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