受疫情影响较小的大湾区,已有城市率先复苏

市场 2022-06-27 12:13:23 来源:丁祖昱评楼市

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  相较于长三角、环渤海区域,粤港澳大湾区宏观经济和房地产市场是受疫情影响较小的区域。

  目前,湾区“9+2”城整体房地产市场底部趋稳。

  表现在数据层面,2022年3-4月粤港澳大湾区9城商品住宅成交面积同比降50%,3-4月同比跌幅较1-2月收窄2个百分点,前4月累计成交同比降幅为50%,在四大城市群中跌幅最小。

  根据楼市关联性、购房人群特征和经济强弱程度,大湾区9城又可以分为三类。广州、深圳,是大湾区楼市风向标;佛山、惠州、中山、珠海和东莞,楼市以投资和刚需双重驱动;江门和肇庆,属于典型内生型城市,以自住需求为主。

  三大类型城市当前市场热度如何?2022年整体湾区市场能否稳步复苏?本文将聚焦粤港澳大湾区核心城市深度分析。

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  粤港澳楼市整体已缓慢复苏

  作为中国开放程度最高、经济活力最强的区域之一,2020年末粤港澳大湾区9城常住人口共计7801万人,占全国总人口的6%。

  此外,湾区9城房地产开发业共完成投资14204亿元,分别占全国GDP和房地产开发投资额的11%和10%。

  疫情是楼市最大的不确定性。而粤港澳大湾区疫情逐渐稳定,5月以来仅广州受静态管控影响。

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  多方面因素影响下,相比长三角和京津冀,粤港澳楼市整体已开始缓慢复苏。

  CRIC数据显示,2022年3-4月粤港澳大湾区9城商品住宅成交面积同比降50%,且前4月降幅持稳。3-4月同比跌幅较1-2月收窄2个百分点,整体市场小幅复苏,与受疫情重挫的长三角、中西部和环渤海截然不同。

典型城市广州、深圳和东莞4月商品住宅成交面积同比降幅较1月分别收窄14个百分点、20个百分点和46个百分点。

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  粤港澳大湾区由于其独特的政策规划定位和背靠的珠三角产业链,楼市天然具有政策敏感性高、经济基础韧性强和城市间联动性高的特点。

  具体细分,核心城市广州和深圳,受其外围辐射型城市佛山、东莞、惠州、中山、珠海,以及相对独立的江门、肇庆,其楼市在当前格局下各具特色。

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  广深:地市先于楼市复苏

  广州和深圳是大湾区核心城市,地市回暖,但楼市依旧惨淡。

  4月广深两城一二手房合计成交规模分别同比下降53%和38%。主因是相比在地市托市,楼市调控并没有实质放松,购房者仍以观望为主。

  首先从地市来看,深圳土拍大热,广州土拍热度也有回升。

  成交情况来看,深圳“大热”8宗含宅地块(包括纯租赁用地)全部触及最高限价,且其中4总地块竞自持的保障性租赁用房建面到最高,达到“双触顶”,整体溢价率高达15%。

  广州热度则较2021年第三轮略有回升,18宗涉宅地成功出让17宗,其中2宗溢价成交、并且1宗地块以最高限价+竞自持9%成交。

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  与已有明显回暖的土地市场不同,广深楼市销售规模仍处于低谷期,至2022年4月广深两城合计成交一手房98万平方米,同比下降38%。虽3-4月成交规模同比降幅较1-2月有所收窄,但仍处于历史低点。

  5月,两城市场略有起色。

  深圳一手房到访量有所增长。五一假期,深圳有三个项目开盘。其中南山鸿荣源尚璟公馆,首批推售441套住宅,均价约8.9万/㎡,共入围551批客户,5月1日线上选房,去化接近70%,从案场反馈的看房到访、认筹人数等侧面来看,市场信心正在逐步恢复。

  广州新房成交层面,4月小幅升温,环比微增12%,同比降38%,前4月累计降幅扩大至44%,整体复苏程度低于市场预期。楼盘开盘积极性稳步提升,据CRIC监测数据显示,4月全市整体推货量为5207套,环比上升163%,整体去化率回升至28%的年内中位水平。

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  广州则表现为二手房规模回升。成交套数已经有四个月成交量向上(2月春节月例外)。其中,3月成交量更是回升到8373套,是近7个月的最高位,基本回到了去年二手房交易参考价出台之前的成交水平。

  4月广州二手住宅共计网签7274套,环比下降15.92%,不过仍达到半年以来次新高水平。从累计同比数据来看,2021年投资购房需求较为活跃的区域诸如黄埔、天河、南沙、增城等降幅靠前,逐步复归理性。

  但二手房上,深圳仍处于历史低位,月成交规模低于2000套。

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  广深市场虽有所回暖,但购房者“看多买少”、“只看不买”的观望情绪依然浓厚,新房市场虽到访量有所上升,但转化率仍低于7%。

  佛莞5城:需求透支,成交不见回暖

  环绕广深的辐射型城市,包括佛山、东莞、惠州、中山、珠海,楼市受前者强影响下也出现明显下行。2022年5城通过放松限购、限贷、落户等多方面刺激楼市,政策放松程度大于广深,但效果一般。

  比如,东莞放松了限购,并减免了增值税、提高了公积金;佛山放松了限购、限贷,并放宽了落户;惠州取消了两区限购、放松了限贷并为特定人才提供购房补贴等等。

  从5城商品住宅成交走势来看,连续的新政并未刺激楼市成交如期复苏,新房成交规模反而出现回落。

  2022年4月5城商品住宅成交面积共计157万平方米同比下降59%。即使较年内1月和3月也均有下降,较1月下降24万平方米,环比下降14%。

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  4月东莞在售项目整体去化率为32%,珠海和佛山更是降至14%和13%。5城在售项目普遍面临滞销局面。如珠海华发琴澳新城四季半岛新加推去化率仅11%,万科红树东岸更是加推195套,仅得到8套认购。

  重点城市来看。佛山新房成交延续低位波动,4月由升转降,单月成交量仅为46万平方米,单月同比和累计同比降幅持续扩大,已达63%和44%。2022年开年至今项目开盘去化基本持稳在10%左右,4月虽略有回升至13%,但尚属阶段性底部。

  购买力透支下刚需购房者难以置业,购房主力面积端逐渐下降。同时由于市场下行,改善客群也暂时搁置购房计划,观望下市场占比下降。

  购买力透支下虽有政策扶持但难以支撑购房消费。2020年5城房价收入比中珠海、东莞和惠州已超过10年,其中珠海和东莞超过16年,与广州相当(2020年广州房价收入比为15年)。由此可见由于珠海和东莞前期超涨,刚需购房者购买力已透支。

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  江门和肇庆两城与其余7城联动性较弱且外来购房者占比较小,内生购房者为主的需求结构使得两城新房成交规模常年稳定,2022年前4月商品住宅成交规模降幅最小。

  CRIC数据显示,2城合计商品住宅年成交规模持稳于800万平方米,但长期通过“以价换量”来维持去化。

  虽外部行业整体下行,但两城楼市跌幅仍为大湾区内最小。2022年前4月两城共计成交商品住宅233万平方米,同比下降39%,跌幅低于广深和佛山东莞惠州等城市。

  事实上江门和肇庆两城2021年下半年起通过持续的“以价换量”刺激楼市需求释放,从而达到规模稳定的结果。

  从两城商品住宅成交均价走势来看,2021年8月起房价进入第一轮下跌,至11月降至7058元/平方米,较8月高点下降超过1500元/平方米,跌幅达17%。2022年1月起开始新一轮以价换量,2月两城房价较1月环比降9%。

  但需要注意的是,虽然当前江门和肇庆楼市规模降幅小于大湾区其他城市,但由于两城经济发展、居民收入也比较低,因此楼市后续复苏也需要更长时间,将长时间处于低位盘整期。

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  粤港澳大湾区三个类型的城市表现,恰恰是当前楼市的缩影,各城市间分化也将持续加剧。

  针对不同类型城市,政策层面又有不同的表现。核心城市广州、深圳调控政策还有进一步优化调整的空间,虽然限购等严苛政策难以全面退出,但是在降低购房门槛,刺激居民购买力。比如广州,如果能在人才购房政策、首套房的资格认定等利于需求释放的政策着力点有所动作,被压抑的购房热情有望再次被调动,从而促成市场成交转暖。针对三四线城市而言,大概率推出救市政策组合拳,以刺激居民购房消费。

  粤港澳大湾区虽有复苏迹象,但复苏进度弱于预期。

  广州、深圳因城市经济基本面相较优质,人口吸附能力强劲,市场需求及购买力均有较强支撑,房地产市场有望在5-6月率先复苏,预计二季度整体复苏速度还将加快。受各城市联动性较强影响,市场热度会逐步传导至周边的佛山、东莞、惠州、中山、珠海等城市,这些城市楼市有望在下半年迎来触底回升。

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2023-10-23 更多

中国城市住房价格288指数

(2023-02)

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日期指数环比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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