刚需在买什么房?

2022-07-11 08:38:51来源:丁祖昱评楼市

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  最近,各个城市二手房6月成交数据陆续出来了。

  上海成交1.6万套,与今年1月的水平相当,但与去年月均2.3万套仍有一定的差距。

  北京成交1.1万套,较5月环比增加了近三成。

  成交套数过万的还有成都和天津。成都接近1.7万套,天津接近1.2万套。

  重点监测11个城市中,6月二手房成交套数环比上涨了44%。

  二手房复苏进程比我们想象中要快。

  我们拉了周度成交数据,自20周(5.9-5.15)起,11个重点城市二手房成交规模实现四连增,至27周(6.27-7.3)创年内新高。

  在一些重点的强二线城市,二手房成交恢复速度要比新房快很多,比如杭州、南京。

  二手房成交热度正在挤压新房。

  重点城市二手房市场经过了4月和5月筑底,于6月开始显著回升。

  CRIC数据显示,6月11个重点城市二手房共成交约8.9万套,同比去年同期平均涨幅为13%。

  环比来看,重点11城环比均正增长,剔除上海疫情的客观影响,10个重点城市二手房环比上涨44%。

  成都二手房市场回暖最为显著,6月共成交16699套,同比增358%,环比增42%。

  苏州也是重点11城中同环比齐涨的城市,6月苏州市区共成交5430套,同比去年同期增加8%,环比增加63%。

  我们又拉了重点城市二手房周度成交数据,11个重点城市二手房成交规模已连续四周上涨。

  第26周(6.20-6.26)成交规模达155万平方米,较第20周增长49%,并创年内新高。至第27周(6.27-7.3)重点11城二手房成交规模达到152万平方米,基本与26周成交高点时持平。

  3月起密集的调控政策救市下,多城房地产市场积极修复。

  重点11城中,成都、青岛、苏州、南京等9个城市二手房市场恢复速度加快,且快于新房。自20周(5.9-5.15)以来,成都周均成交面积为33万平方米,苏州和南京周均成交面积分别为12万平方米、16万平方米。

  我们把二手房和新房5月和6月周均成交面积做了对比,发现重点城市二手房市场恢复速度明显比新房市场要快。

  比如青岛和杭州二手房成交规模分别上涨149%和112%,苏州、大连和成都涨幅也在20%以上。

  再来看新房市场。6月杭州新房周均成交面积较5月周均上涨26%,与二手房涨幅有86个百分点的差距。

  部分城市新房成交不及二手房。比如大连和东莞。新房市场成交较5月周均分别下降17%和10%,而二手房成交分别上涨35%和6%。

  二手房成交占比也在不断提升。

  以杭州为例,2022年第20周(5.9-5.15),杭州新房成交占总成交规模的七成,二手房只有三成,到了第27周(6.27-7.3),新房成交规模占比下降了13个百分点,而这一部分购房人群转移至了二手房。

  而且新房与二手房之间的剪刀差越来越小。

  大连市场也是如此。

  2022年第20周(5.9-5.15)大连新房成交占比还在六成以上,至27周(6.27-7.3)新房成交规模仅占整体的39%。

  也就是说,有23%的购房人群在过去两个月转移到了二手房市场。

  成交最活跃的群体,还是刚需。

  为什么这么说?

  我们来看一组数据。

  CRIC数据显示,2022年上半年,5个重点监测城市二手住宅成交结构中二房占比达到39.46%,较2021年增长2.04个百分点,二房成交比重显著回升。

  聚焦70-110平米二手房成交情况,对比重点城市2021年和2022年上半年成交结构变化,合肥、南京、重庆和武汉4个城市该面积段二手房成交占比已达到50%左右。

  而且四个城市占比均有不同程度的上升。比如合肥,二手房成交占比提升了2.3个百分点,刚需青睐的合肥琥珀名城和园,2022年上半年共成交99套,套均面积仅98平方米,成交均价1.35万元/平方米,低于全市均价(1.78万元/平方米)。

  南京成交占比也上升了1.4个百分点,重庆和武汉二手房成交占比也提升了0.77和0.64个百分点。

  刚需产品成为上半年二手房成交主力。

  刚需转移至二手房市场原因有二:

  1.重点城市针对二手房交易出台定向利好政策,一部分人重新获得了“房票”。

  比如,杭州针对限购范围内的二手房,将限购门槛降低至落户即可买二手房、非本市户籍连续缴纳社保或个人所得税12个月。

  成都也将购房门槛降低至非本市户籍中心城区连续缴纳12个月社保、近郊区就业即可。

  这一部分重新获得资格的购房人,很大程度会选择买二手房。

  2.新房交付存在不确定性,选择购买二手房以求“落袋为安”。

  当前购房者信心不足,很大一方面原因在于担心新建商品住宅能否如期如约交付。

  2021年下半年起多个民营房企“暴雷”导致全国范围内新建商品住宅项目出现工期延后甚至停工烂尾现象。据统计,截至2021年年底24个重点监测城市中,尚未交付的问题项目总建面约2468万平方米,占2021年商品住宅成交总面积比重达到10%。

  尤其是当前市场信心疲软的情况下,不少购房者也降低购房门槛选择“所见即所得”的二手房。

  进一步分析,“次新房”成为刚需首选。

  CRIC数据显示,今年前6月,2010年后建成的次新房成交规模较2021年同比增长超10%。

  典型如杭州。

  2022年前6月,杭州二手房成交金额TOP10小区中,半数以上为2010年以后建成的“次新房”,且全部位于西湖区、滨江区、拱墅区、上城区等中心城区。其中,上城区和拱墅区(包括原下城区)二手房成交套数占比分别上升了12和9个百分点。

  “次新房”成交大热的内在逻辑主要有三点:

  首先,次新房无需担忧停工烂尾的风险,这是当前购房者最为关心的问题。

  第二,热门次新房往往具有稀缺性,部分板块新房供应稀缺,也进一步促使板块内次新房成为成交热点。

  第三,与新房相比,次新房周边配套完善,而相较于房龄较老的二手房,规划设计更为合理,符合年轻刚需一族的居住需求。

  总的来看,近期杭州、南京等主要城市二手房大火,核心在于政策利好的刺激,以及购房者“避险”心里所致。

  正是基于这个原因,若新房交付问题短期无法彻底解决,仍将有一大部分刚需将转移至二手房,也就是说二手房将成为刚需首选,2022年下半年,重点城市二手房成交还将持续高热。

  而二手房成交大火,势必会对新房成交带来不小的影响。

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