楼市再降温,这三个城市走出独立行情

2022-08-04 09:10:37来源:丁祖昱评楼市

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  7月作为传统销售淡季,楼市不可避免再次迎来降温。

  CRIC数据显示,7月重点监测的30个城市成交面积为1723万平方米,环比下降17%,同比下降34%。环比走势结束了5月以来上涨的趋势。

  重点30城中,只有上海、深圳和成都3个城市成交面积同比增加,环比上涨的城市也仅有7个,分别是上海、深圳、成都、西安、合肥、东莞和福州。

  上海、深圳和成都成为7月仅有的三个同环比齐增的城市。

  从1-7月累计成交情况来看,30个城市成交面积同比下降了46%,接近“腰斩”。

  截至7月,30个城市累计成交全部为负增长。其中,重庆累计跌幅最高,下降了73%,而成都和西安均下降11%,成为30城中仅有的两个降幅在20%以内的城市。

  各地楼市仍然面临较大压力,近期政治局会议明确“因城施策用足用好政策工具箱”,预计核心一二线城市调控政策还有放松空间。

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  上海成交创年内新高

  一线城市7月共成交297万平方米,同环比分别增长4%和6%。

  其中,上海成交规模最高,成交面积达到134万平方米,高于北京和广州之和。从增幅来看,上海和深圳同环比均为正增长,且涨幅较大,而北京和广州热度回落。其中广州市场尚处于低位筑底阶段。

  深圳表现也比较亮眼,7月成交面积同环比分别增长了15%和14%。

  30个重点城市中3个同环比齐涨的城市,一线城市就占了两席。

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  一线城市中,上海最为典型。

  上海疫后重启满两个月,供需两端双增也表现出了这座城市的韧性。

  7月,上海新建商品住宅成交面积达到134万平方米,创2021年以来单月成交新高,环比上涨48%,同比大涨72%。从环比涨幅来看,上海自5月以来连续3个月环比上涨。

  从供应的角度来看,上海可谓不断放量,7月三批次集中供应新房上线,新增供应112万平方米,环比增5%,前7月累计同比增12%。

  其中,三批次集中供应房源涉及的40个项目,备案价超10万元/平方米的项目多达5个,面积占比约12.2%。

  这一部分房源入市,撬动了上海中高端需求释放,推动整个楼市热度回升。受此影响,7月上海商品住宅成交金额达到888亿元,同比增长109.6%,达到近五年单月成交之最。

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  成都、西安楼市修复

  26个二三线城市市场热度稳步回落,环比下降21%,同比下降39%,前7月累计同比下降48%,跌幅显著超过一线。

  即便如此,依然有城市走出独立行情,比如成都。

  2022年以来,成都楼市快速复苏,回暖指日可待。7月成都商品住宅成交面积达到168万平方米,环比增长31%,同比增长7%。单月成交面积甚至超过了上海,领先全国。

  2021年下半年至今,受全国市场大环境影响,成都市场同步下行,但成交并未明显滑坡,成交面积基本保持在100万平方米以上,今年5月,成都接连两次放松房地产政策,随后市场加速复苏,6月商品住宅成交面积达到128万平方米,同环比齐增20%左右。

  前7月累计成交面积达到898万平方米,同比跌幅收窄至11%,但前7月累计成交创下2018年以来同期次新高。

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  从去化的角度来看,成都排在调研的重点20个城市首位。7月项目开盘平均去化率为63%,较6月下降了3个百分点,但相较于5月增加了29个百分点,且高于2021年平均去化率水平。

  去化率提升,受益于530政策利好持续发酵,叠加一圈层麓湖生态城、保利中环广场、保利天府时区等改善盘集中入市,弥补了此前供应空白的同时也拉升了整体城市的平均去化率。

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  成都二手房市场也走出独立行情。

  3月成都二手住宅成交量破万套,4月、5月稍有回落,但依旧维持在1.2万套以上的高位,6月成都二手房市场交易尤为活跃,突破1.6万套,7月成都二手住宅成交17296套,环比增长3.6%,同比增386.1%,创下近10年新高。

  实际上,成都房地产市场规模优势来自于强大的人口支撑。截止2021年末,成都常住人口达到2119万,是中国第四人口大市。

  2015年以前,成都是全国唯一一个市场规模达2千万平方米的城市,成交面积排名常年稳居国内第一。2018年-2021年,受供应缩量、调控加码等多重因素影响,成都商品住宅成交规模下滑至1500万平方米上下,全国排名保持在前10位。

  今年上半年,成都GDP达到9965.55亿元,位列全国第七位。

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  其“兄弟”省会城市西安楼市也在快速修复。6月新建商品住宅成交面积同环比齐增20%以上,7月新建商品住宅成交面积环比增10%,同比微降4%。

  实际上,对比成都,西安基本面稍显弱势,但这两年抢人方面也比较突出。尤其是2018年,西安迁入人口高达76.5万人,其中人才落户接近50万人,占比达到60%。

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  9成城市不及去年同期

  楼市下行压力在于,7月重点30城中仍有9成城市同比下降,下降数量达到了27个。

  无锡同比下降幅度最高达到了83%,7月成交面积只有22万平方米。此外,长沙、徐州、福州和海口等7个城市成交面积同比下滑幅度也在60%以上。

  从前7月累计成交面积来看,杭州、重庆、徐州、常州、无锡和厦门7个城市降幅超60%以上,比如,杭州前7个月累计下滑了63%,重庆下降73%。

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  实际上,购房者信心仍在低位,这是市场行情低迷的主要原因。

  从率先复苏的城市来看,宽松的政策对市场复苏起到了很大的促进作用,结合目前从中央到地方多举措保交楼,稳定房地产市场,市场信心将进一步得到修复。

  7月28日,政治局会议定调“因城施策用足用好政策工具箱”,这意味着下行压力较大的城市调控政策尚有松绑空间,后续购房补贴、减免交易税费等刺激性政策力度有望加大。市场下行压力更大的弱二线和三四线城市进一步打好救市“组合拳”。

  政策暖风之下,房地产市场有望筑底回稳,成交同比跌幅或将有所收窄。

  往往面对下行周期,也是检验城市底色的时候。

  分化仍然是未来楼市发展的关键词,比如上海、成都、杭州、西安等城市,市场热度将惯性延续,成交缓慢复苏直至回暖。救市政策力度加码的城市,短期利好刺激或将拉动成交稳中有升。郑州、武汉此类行情低迷的城市,短期市场观望情绪难以缓解,成交或将进入下降通道。

       而更多的三四产城市,还将艰难探底。

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