20城160条松绑措施 长三角“因城施策”稳楼市

苗野2022-09-19 10:44:41来源:中房报

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  长三角各地楼市的放松政策正在加码推出。

  从年初以购房补贴和优化公积金贷款为主,到较低能级城市调整首付比例,再到放松限购、限售、限贷政策,多重突破“四限”的松绑政策逐步蔓延,高能级城市也渐次加入。

  9月13日,苏州再传出台新政,除苏州工业园区外,包括苏州主城区在内的相城区、姑苏区全面取消限购,非本地户籍无需社保可购买一套住房。同日,徐州在救市“十八条”基础上,再次提高公积金贷款额度。9月8日,宁波全面取消限购,买房人仍需申请购房证明,但不做审核。

  根据相关研究机构数据,截至9月10日,长三角地区已有超过20个城市出台了约160条楼市宽松政策。整体来看,三四线城市“因城施策”的政策力度相对较大,但基本面更好的核心一二线城市的政策效果更为明显。

  业内人士普遍认为,各地多轮放松楼市调控政策的背后是仍处低迷状态的市场行情,各地政府试图把握“金九银十”的楼市传统旺季去库存。从七八两个月的市场销量来看,全国楼市仍在筑底过程中,真正回稳还需政策组合拳助力。长三角热点区域的热点城市放松政策,无疑具有信号意义,其他城市会快速跟进。此轮政策调整对恢复市场信心有积极作用,但政策效果显现还需要时间。

  稳楼市成当务之急

  在这一轮房地产政策优化调整中,长三角各大城市上演“大比拼”。

  从最早出台楼市宽松政策的湖州、绍兴等三四线城市,到南京市六合区、溧水区以及苏州常熟市、南通市通州区等经济强市的县区“打头阵”,随后传导至上海、杭州、苏州、南京等热点一二线城市,“因城施策”出台了各种为楼市松绑的措施。

  除合理调整限购、降低首套房房贷利率、提升公积金贷款额度等常规举措外,不少城市还聚焦多孩家庭、人才购房和二手房市场等,并创新性地推出“房票”政策,以促进刚需和改善需求释放,激活当地楼市需求侧潜力。

  “今年以来房地产市场政策端频频释放改善信号,尤其是二季度力度进一步加大,各地调控的方式也比较多元,但具体成效还有待时间检验,市场的信心修复不是很容易。”某房地产咨询人士说。

  9月13日,江苏盐城大丰区出台八项新政,涉及购房补贴,延长土地出让金缴纳期限,提高房地产项目预售资金拨付比例等方面。同日,江苏泰州将住房公积金贷款首付比例下调至20%。

  对限购的放松,是不少城市对楼市松绑的关键举措。

  自9月1日起,常州市二手房全面取消限售。8月18日,苏州下辖的昆山市、太仓市对首套房购房者不再限购。

  事实上,南京、苏州这两个长三角区域内的高能级城市自4月份以来,对限购的门槛和要求持续降低。苏州在一个月内三次调整房地产新政,限购、限售逐渐放开。南京是本轮楼市宽松调控中最活跃的城市之一,在35天内6次松绑楼市调控政策,部分地区已放开限购,主城区还推出“房票”安置新政。

  杭州也被看成是此轮松绑房地产调控政策的分水岭。四个月前,杭州就出台了一揽子楼市刺激政策,主要亮点是放宽限购、降低增值税免征年限、增加“三孩”家庭购房套数等。杭州市富阳区于9月5日出台多项购房优惠政策,涉及限购放松、契税补贴、集体购房优惠等内容。此外,无锡降低了增值税免征年限,还将首套房房贷利率降至4.4%-4.6%。扬州也降低了限售年限、放松了限购。

  相关研究机构人士认为,长三角各城市密集出台楼市宽松政策,体现出政府稳楼市的决心,主要是因为从去年下半年以来楼市陷入了低迷态势。楼市政策的持续优化,有利于改善长三角区域内房地产市场预期,支持刚需和改善性合理住房需求的释放,为楼市的企稳恢复提供支撑。长三角市场对于全国房地产市场具有一定的表率和带动作用,预计未来全国楼市政策宽松力度有望进一步加大,或有更多区域、更多城市跟进出台相关政策。

  同策研究院研究总监宋红卫认为,今年以来长三角地区大部分城市多次调控政策松动,特征是层层加码,逐步放松,部分城市打出最后的底牌是放松限购。从效果来看,楼市表现与政策呈反比,楼市下行压力大的城市政策松动越明显,但到目前为止效果不明显,也就是说松动政策无效。

  信心修复尚需时间

  在中央层面政策力度显著加大下,各地因城施策稳地产措施仍在进一步发力。

  4月29日中央政治局会议提出“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”,为政策宽松指明方向后,5月以来各地松绑政策呈井喷之势,形式也更加多样。7月末的中央政治局会议提出要稳定房地产市场,因城施策用足用好政策工具箱后,各地因城施策节奏略有加快,一二线城市政策有所跟进。

  “从市场表现来看,除个别城市外,多数城市市场预期恢复有限。”某房企内部人士说,虽然在全国范围内,长三角房地产市场情况相对较好,但是在这一轮市场调整周期中,也出现下滑。

  根据相关研究机构监测的数据,成交方面,今年1-8月长三角主要城市商品住宅累计成交面积同比下降47.2%;价格方面,长三角1-8月新房价格累计上涨0.16%,涨幅较去年同期收窄2.52个百分点;二手房价格累计上涨0.81%,涨幅较去年同期收窄4.53个百分点,市场热度明显下降。

  宋红卫认为,各地楼市放松已是明确的信号,背后原因是稳房价,稳地价,稳预期。目前这三稳均受到冲击,导致后果是楼市成交量大幅下滑,价格有下降的压力,开发商“暴雷”频出,多个项目出现停工,土地出让大幅下降,地方财政压力较大。在上述问题综合影响下,未来会有更多的城市跟进,并且松动的力度会进一步加大。

  业内普遍认为,政策力度仍需再加大。克而瑞提出,改变当前市场的下行态势,现阶段重塑市场信心很关键,建议加快落地更大力度的救市政策组合拳。

  “8月整体市场同环比下降,长三角地区热点城市也有所降温,但上海、杭州相对具有弹性,随着供应放量,成交有望反弹。但部分环沪城市以及靠本地刚需支撑的市场,去化较难。”前述某房企内部人士说。

  以频繁出招的宁波为例,有容基业数据显示,8月宁波市六区成交套数1985套,环比下降22%;成交面积24万平方米,环比下降23%。截至2022年8月30日,宁波市六区库存近3万套,去化周期超过10个月。

  “长三角多个城市商品住宅的成交规模同比下降幅度都在四成以上,整体市场仍未完全企稳,部分城市的房价依然处于下行或底部盘整阶段。”该人士说,政策效力在不断释放,但市场信心面的全面提升很难预估。

  连续16年稳居全国百强县市首位的昆山也面临同样的困境。据克而瑞统计,2022年前7个月,昆山市商品房住宅供应面积为14.95万平方米,同比减少65%,环比减少54%;成交面积为23.02万平方米,同比减少44%,环比减少20%。

  富阳楼市也在持续走低。据中指数据监测,2022年1-8月富阳仅成交31.4万平方米,月均成交不足4万平方米,销供比不足0.5;存量持续累积,截至8月底富阳短期出清周期高达18个月,后续隐性存量高达204.7万平方米,按照前8个月平均去化速度,需要52个月才能全部去化完毕。

  徐跃进认为,随着各项政策不断跟进,房地产市场情绪有望好转,特别是基本面较好、政策优化仍有空间的热点一二线城市,在政策进一步优化调整和“保交楼”政策落位下,市场有望率先进入企稳通道。但对于大多数城市来说,市场企稳仍需要时间,全国市场短期调整态势难改。全年来看,全国商品房销售面积同比下降趋势难改。

  “从目前楼市的三个信心来看,均信心不足,其中最重要的是购房者信心不足,预计楼市下行会持续到明年上半年,届时楼市周期触底,信心修复。”宋红卫说。

  华夏新供给经济学研究院创始院长贾康在接受媒体采访时表示,限购政策的调整对市场会有影响,但因城施策的意义在于,某一个城市的对策不会对其他城市产生多大的影响,因为各个城市的情况不一样。过去几轮调控紧了松、松了紧,被称为“过山车”。从这一轮调整中可以清楚地看到,大趋势是放松,但具体的措施要因地制宜、因城而异。在政策暖风频吹后,房地产回暖是大概率的事情。由于房地产市场各地分化明显,回暖的时间进程不能一概而论。

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