千万豪宅“日光”,深圳楼市开始升温了?

2022-09-29 08:41:04来源:丁祖昱评楼市

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  豪宅,从来不缺话题。

  近日,深圳一个百亿货值豪宅项目引起广泛关注。该豪宅项目起步总价超1200万元,只用了14个小时便实现“日光”,成为年内深圳第二个“日光”豪宅盘,意外的是该项目6000万级户型被首先抢空。

  在深圳整体市场仍低位徘徊、尚未复苏的情况下,“倒挂”豪宅市场的“坚挺”正揭开楼市限价政策尚存的“不合理”的一面。

  实际上,限价政策下深圳豪宅市场倒挂现象严重,纵观年内深圳两大“日光”盘,其与周边二手住宅均存在50%以上倒挂空间,“买到即赚到”成为两大豪宅项目“日光”的核心动力。

  总价越高,户型越大,倒挂空间也就越大,因此深圳豪宅市场也呈现出“高总价、大户型”走俏的典型特征。

  根据克而瑞深圳区域监测,1-8月,深圳主力成交总价段超8成集中在1200-2000万,但3000万以上成交量逆势上涨,与此同时,200平米以上产品占比提升明显,大户型产品更受高净值客户欢迎。

  从目前情况来看,深圳豪宅全年成交规模大概率将再创新高。

  2022年,深圳已有两个豪宅项目“日光”,这也给平淡的楼市注入一部分信心。

  9月21日,位于蛇口板块的招商玺家园开盘,推出 604 套总价 1244 万元起的豪宅,共吸引1614人抢购,光冻结金额就高达56.5亿元。上一次“日光”还要追溯到5月末,彼时海德园A区239套豪宅共吸引2348人登录认筹,最终686人成功入围摇号,中签率约为34.8%,仅用6小时便售罄,约一分钟卖掉一套房。

  市场疲软的情况下,深圳豪宅为何能开盘“日光”?

  克而瑞深圳区域负责人表示,豪宅盘“日光”有两大原因。首先,从2022年深圳开盘“日光”的两个豪宅项目来看,与其所在周边二手住宅的倒挂空间超单价的50%以上,产生巨大的“利润”空间,产品的金融属性较强;此外,项目价值的稀缺性也是加分项,主要体现在占据城市核心地段、稀缺的自然资源方面。

  以位于蛇口板块招商玺家园为例,项目周边二手房有招商双玺花园、鲸山花园、伍兹公寓等豪宅小区,招商玺家园12万/平方米的均价与周边二手房实际挂牌价存在约8-10万/平方米的巨大价差,且425㎡大户型产品的倒挂空间尤为明显,单套总价较周边挂牌价能达到近5000万的价差。

  再来看海德园,其周边分布有万科瑧山府(挂牌价20万+/平方米)、安峦公馆等高端楼盘,其12.6万/平方米的备案均价与周边二手住宅挂牌价存在7万/平方米左右的倒挂空间。

  整体市场疲软的情况下,“买到即赚到”的心理驱使下,巨大的倒挂空间成为豪宅实现开盘“日光”的核心动力。

  在整体市场疲软的情况下,深圳出现多个豪宅“日光”盘,市场开始回温了?

  实际不然。

  先来看深圳一二手房成交情况,CRIC数据显示,2022年1-8月深圳新房成交面积仅253万平方米,同比下降38%;单月成交规模不足40万平方米,其中8月仅成交31万平方米,同比降幅达到55%。而二手房成交依然低位徘徊,1-8月仅成交15501套,同比下降55%。

  此外,当前的深圳楼市不仅刚需市场分化严重,就连豪宅市场也存在分化现象,“个例”项目有其特殊性,虽能给市场增添信心,但对市场全面回暖的带动仍有待观察。从目前深圳豪宅开盘去化情况来看,部分项目开盘去化率低至50%以下,最低去化率仅为12%。

  在深圳,什么样的产品可以被列为豪宅呢?

  克而瑞深圳区域认为,从面积段来看,深圳豪宅的面积段门槛值在120平方米以上,豪宅项目同时会配有10%-20%不等的200-500平方米大户型。从总价段来看,深圳市场主流成交总价段区间为500-800万元,因此总价段按超10万/平方米单价计,套均总价在1200万以上。

  按照这一标准,2022年以来,深圳豪宅成交情况如何?

  前8月,深圳200平方米以上产品占比提升明显,大户型产品更受高净值客户欢迎。

  CRIC数据显示,从面积段来看,160平方米以上豪宅产品成交占比总计上升13个百分点,其中200-300平方米豪宅成交套数同比上涨137%,面积段占比提升6个百分点,300平方米大面积产品成交突破百套,涨幅明显。

  从总价段看,深圳总价1200万元、单价10万元/平方米以上豪宅共成交2840套,其中总价1200万-2000万元豪宅占比最大,共成交2261套,占比接近8成。

  值得注意的是,1200-2000万总价段豪宅成交套数同比下滑20%,占比同比下滑10个百分点。

  与之对应的是,总价3000万元以上高总价豪宅成交套数逆势上涨。CRIC数据显示,1-8月深圳3000万元以上豪宅共成交332套,同比增长超2400%,该总价段占比提升10个百分点至11%。

  2022年,深圳豪宅市场整体依然延续着2021年的良好势头,全年成交规模或将超越去年创下新高。

  从历史成交数据来看,CRIC数据显示,2021年深圳豪宅共成交3488套,截止到9月26日,2022年深圳豪宅已成交2840套,较去年全年仅差648套。

  值得注意的是,若加上刚实现“日光”清盘还暂未全部备案的招商玺家园,以及四季度待入市的豪宅项目,2022年豪宅成交量大概率将超过2021年。

  从四季度待入市豪宅项目来看,豪宅供应放量。据克而瑞深圳区域不完全统计,四季度,深圳预计将有约10个豪宅项目入市,其中住宅稀缺的南山前海板块预计有5个豪宅项目集中入市,成为四季度豪宅“打新”的主要片区。

  从深圳豪宅成交占比来看,豪宅市场市占率提升明显。

  自2021年以来,深圳楼市持续处筑底僵持阶段,刚需市场成交整体低迷,客户观望情绪浓厚,而豪宅市场表现整体较好。从豪宅市场成交市占率来看,2022年截止到9月26日,豪宅成交市占率达到11.7%,较去年提升了4.97个百分点,创下近6年市占率新高。

  这也意味着,即便是市场整体承压,但深圳豪宅,并不缺市场,后续供应放量还将刺激成交进一步走高。

  在深圳,豪宅市场不缺购买力。尤其是当前深圳整体市场存在压力,部分豪宅项目却依然坚挺。限价政策下使得深圳豪宅一二手房倒挂严重,从而产生了一部分投机炒作行为,从市场的角度来看这种“倒挂”现象存在其不合理性,为了更好规范市场,实际上豪宅市场应尝试逐步放松限价或出台辅助政策,让豪宅产品价格回归市场定价。

  深圳作为核心城市,豪宅产品本就是资源稀缺品,也是高净值群体资产化配置的重要领域,而这部分高净值群体改善需求及资产保值需求依然坚挺,后续红利或将持续释放。

  随着供应放量,预计2022年,深圳将迎来豪宅成交大年。

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