京沪人均住房面积不足35㎡,超9%家庭“多代同住一室”

市场编辑部 CRIC研究 2022-10-19 08:42:23 来源:丁祖昱评楼市

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  中共中央宣传部举行的“中国这十年”系列主题新闻发布会上表示,这十年,住房供应规模持续增加,商品住宅销售面积累计132.34亿平方米,是上一个十年的2.2倍。

  七普统计数据显示,2020年中国住房总面积超过500亿平方米,家庭户拥有住房间数达到14.9亿间,总量上已经进入了“不缺房”的时代。

  但受居民收入差异和人口流动等因素影响,仍有较多居民的住房条件有较大的改善需求和提升空间,中国居民住房的结构性需求仍在。

  其中,以北京、上海为主的一线城市仍在普遍存在“缺房”的现象。如广东省城镇人均住房面积最小,只有30.9平方米,北京、上海超9%家庭“多代同住一室”。

  结合各地人均面积及居住改善需求来看,未来北京、上海仍住宅市场更有望保持稳定,持续走出独立于行业的市场行情。

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  “中国这十年”系列主题新闻发布会上,住房城乡建设部副部长姜万荣表示,这十年,是我国历史上保障性安居工程建设规模最大、投资最多的十年,亿万百姓喜圆安居梦想。

  十年来,累计完成投资14.8万亿元,建设各类保障性住房和棚户区改造安置住房5900多万套,低保、低收入住房困难家庭基本实现应保尽保,1.4亿多群众喜圆安居梦。

  可以说,这十年,是我国房地产业发展速度最快、房地产市场规范程度不断提高的十年,人民群众居住条件显著改善。我们牢牢把握“房子是用来住的、不是用来炒的”定位不动摇,因城施策、分类指导,促进房地产市场平稳健康发展。我们稳妥实施房地产长效机制,落实落细城市主体责任和省级监管责任,建立健全房地产市场监管体系,坚定不移稳地价、稳房价、稳预期。

  从商品住宅来看,这十年,住房供应规模持续增加,商品住宅销售面积累计132.34亿平方米,是上一个十年的2.2倍。住房品质逐步提升,新建住房质量更高、配套设施更全、居住环境更加优美。

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  七普统计数据显示,2020年中国住房总面积超过500亿平方米,家庭户拥有住房间数达到14.9亿间。

  据七普统计数据,2020年全国家庭户居住住房总面积为517.2亿平方米,家庭户住房总量较六普增长了34.3%,约132.1亿平方米。

  期间城镇家庭住房面积由179亿平方米增长至295亿平方米,增量达到115.6亿平方米,贡献了期间全国增量的87.5%,也与期间全国商品住宅销售面积相若。

  可以说,从总量上来看,目前已经进入了“不缺房”的时代。

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  虽然从总量上来看“不缺房”,但若从住房来源、家庭住房面积、代际住房间数及现有住房年代分布等方面多层次、多角度进一步深挖,我们发现,城乡居民住房来源结构分布差异明显。

  根据七普年鉴,截止2020年,全国家庭中自有住房的比例已经超过七成以上,其中接近五成左右为共有产权、老公房、自建房等非商品住宅,商品住宅占比不足三成,还有约18.8%的家庭需要租房来解决居住需求。

  城市居民家庭主要依靠购买商品住房来解决居住需求,而在乡镇,自建房等非商品住宅才是居民家庭住房的主要来源,尤其是在乡村,非商品住房的比例高达九成。

  虽然城市中购买商品住宅的家庭占比最高,但租房家庭的比例也高达31%,尤其是在房价高昂、外来人口较多的一线城市,租房家庭的占比可高达四成以上。

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  从需求角度来看,无产权住房家庭一般被视为刚性需求,在当地有自有产权住房的家庭置业需求则多为改善需求。

  从住房来源分布来看,自有房的家庭占比仍然显著超过无房家庭,因此潜在的改善需求规模远超刚需总量,未来或将逐步成为市场需求主力。

  对于在本地自有房屋的人群来说,这部分人的购房目的则以改善当前居住条件为主。刚改客群主要来源于居住于老公房、经适房等群体。相比于商品住宅而言,老公房、经适房的居住环境较差,尤其是老公房,房龄久、面积小、物业管理一般,如上海市区中存在不少一室或两室、房龄超过20年以上的住宅。由于这类房子总价较低,尤其是在一线城市,成为刚需群体上车的主要选择之一。随着家庭人口增加,居住环境也更加逼仄,因此这类群体中存在较高比例的刚改置业需求。

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  对比各省市城镇人均住房面积,可见各地家庭户住房的平均水平差异极大。七普统计数据显示,有33%的家庭人均住房面积已经达到了50平方米以上,超过了欧洲发达国家的平均水平。另一方面,也有15%的城镇家庭户人均住房面积低于20平方米,几乎不到全国平均水平的一半。

  31个省市人均住房面积的极差达到了17平方米,其中最高值达到了最低值的1.6倍。其中广东省城镇人均住房面积最小,只有30.9平方米。

  一方面由于广州、深圳两座一线城市集聚了大量外来人口,在高房价、地价水平之下,人口的流入速度与城市的住房建设速度之比,明显会高于其他城市,导致城镇人均住房面积现状和提升水平均相对较慢。

  另一方面,更重要的还是由于劳动力密集型产业的领先发展,为大湾区的三线城市吸引了大量外来务工人群,大大推高了广东省住房需求总量,拉低了广东省的城镇人均住房面积。

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  北京和上海排在第二、三位,大量的外来人口和高企的房价水平,使得两市城镇住房规模一直较为紧张,而大量高收入岗位和优质的城市教育、医疗配套,尤其是相对于广深更加丰富的高等教育资源,使得北京、上海在吸引中高收入家庭落户上有着更加明显的优势。

  值得注意的是,上海、北京虽然人均住房面积不高,户均住房建筑面积也只有75和78平方米,排在全国倒数前三,但是从套型大小来看,平均每间住房面积分别为37.4和36.6平方米,均达到了36.5平方米的全国均线之上。

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  从相关统计结果来看,“多代同住”是住房改善需求最为迫切的一类。上海和北京有超9%家庭“多代同住一室”。其中最严重的是上海,上海市共有10.7%的城镇家庭存在多代同住一室的现象。

  小齐家住上海宝山,他结婚已有6年,目前孩子3岁多,他表示他家就属于“多代同住”,但并没有全部住在一间房里,像他这样的上海人家有不少,他觉得自己属于多代同住有迫切改善需求的典型。

  “我家就是三代同住,在我同学、同事里面,我这样的家庭还挺多的,我家也不是什么好房子,可以称之为老破大,但也不算很大,78平方米的两房,和真正的一室户、亭子间什么的老破小相比,稍微大了点而已,我同学里还有至今全家人挤在一间老破小里面的那种,这算是真正的‘多代同住一室’的情况了,家里特别的乱。”

  小齐告诉我们,如果按人均住宅来看,他们家目前一共5口人,住78平方米,平均应该是只有15.6平方米,但产证上只有他父母的名字,这么算下来还挺多。

  “现在孩子还可以在我们大房间里面睡,等再大一点怎么办?我们应该是刚需中的刚需,但上海这个房价,只能卖掉现在住的房子,然后贷款买更大的,或者搬到更偏远的地方。现在已经上日程了,我们等得起,孩子等不起。”

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  像小齐家这样的情况,在上海的确不少,从改善角度来看,若增加一间房整套建筑面积以增加20平方米计算,相关潜在需求增量高达1800万平方米,达到了上海新房年成交量的1.3倍。

  同样的情况换到北京则达到了其新房年成交量的1.9倍。而天津虽然多代同住的比例较高,但其相关潜在住房需求增量为新房年成交量的0.6倍,远低于北京和上海。

  在大量此类住房改善需求增量的支持下,未来北京、上海仍住宅市场更有望保持稳定,持续走出独立于行业的市场行情。此外,广东、浙江此类家庭数量也较为可观,可为省内热点城市的住宅市场提供充足的需求支持。

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  自1998年以来,中国“房改”已经度过了20个年头,从总量来说已经不缺房,并且相当一部分家庭已经率先实现了“住房富裕”。但是在城镇化快速发展背景之下,家庭户住房条件不免出现较大的结构性差异,为改善居住条件,仍有大量家庭存在着较为迫切的置业需求。

  其中至少有4%的家庭存在“多代同住一间房”的情况,将这部分人群住房改善目标定为“每代人一间房”,那么相关潜在住房需求增量将达到2.8亿平方米。

  也有15%的城镇家庭户人均住房面积低于20平方米,几乎不到全国平均水平的一半,潜在需求增量约为8.7亿平方米。

  从目前来看,“多代同住一间房”及人均住房面积明显较低家庭的改善需求最为迫切,考虑到经济收入水平,部分家庭的住房改善会由保租房完成,但也仍有较大的需求会流向商品房市场,在这其中,广东、上海、北京等地区需求明显较大,浙江、福建、江苏、山东等也存在结构性潜力。

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2023-10-23 更多

中国城市住房价格288指数

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指数环比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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