重点城市一二手房倒挂项目越来越少了

编辑部 CRIC研究2022-11-11 08:40:45来源:丁祖昱评楼市

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  2022年以来,“打新”这个词在重点城市出现的频次越来越低。

  这意味着,倒挂项目正在不断减少,其背后的逻辑在于一二手房价差快速收窄甚至不复存在。

  国家统计局70城房价数据显示,无论是新房还是二手房价均出现显著回调,房价下跌的城市数量逐月增加,截止2022年9月末已到达7成以上。

  而据CRIC监测的重点城市来看,9月百城新房房价同比涨幅收窄至11%,核心城市二手房价同比负增长已达1年之久。

  北京、上海和深圳倒挂价差已收窄至万元以内。

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  2021年下半年地产行情急转直下,不仅成交显著缩量,就连房价也开始由增转降。

  CRIC监测的百城房价同比涨跌情况来看,截止9月末,百城新房价格同比涨11%,相较于去年6月15%涨幅收窄了4个百分点。

  重点20城二手房价格已连续20个月同比负增长,9月末,二手房价格首次同比转增,增幅只有1%。

  在全国房价加剧下行的背景下,一二手房之间的价差快速收窄甚至不复存在,其中,北京、上海倒挂价差收窄至万元以内,

  杭州和深圳仅个别项目明显出现倒挂。

  具体到新开盘项目来看,重点城市倒挂项目占开盘项目比例持续走低。核心城市北上广深杭五城中,除了北京以外,其余4城倒挂项目占整体开盘项目的比例均降至10%以内。

  以杭州为例,2022年7月共计40个项目新开盘,其中存在倒挂现象的项目有5个,倒挂占比为13%。仅两个月过后,9月51个新开盘项目中,只有4个项目存在倒挂现象,占比降至8%。

  而广州和深圳2022年9月均仅有1个项目存在倒挂现象。

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  实际上,一线城市以及核心二线城市房价面临着较大的下行压力。

  纵观北京、上海、广州、深圳、杭州5个城市2020年以来房价变动,从绝对量变动来看,2020年-2021年上半年整体保持稳中微增态势,2021年下半年呈现出显著的差异化行情。

  具体城市来看,深圳受供应结构影响,呈现出“大涨大跌”行情,房价波幅较大,2021年三季度稳步下行后,年末低位回升直至2022年5年再度进入下行通道。

  北京、上海则主要是在2022年下半年整体房价才有小幅下行趋势,广州、杭州整体房价属于5城中偏低水平,基本在3.5万元/平波动。

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  从近两个月的环比涨跌情况来看,多数城市近2个月以来呈现下行趋势。比如北京、上海、杭州,近两个月环比均呈现下降趋势,且降幅有所扩大,其中杭州9月成交均价环比下降9%,较8月扩大7个百分点。

  从同比数据看,虽然多数城市同比持增,但增幅则有收窄趋势。5城中仅杭州1城,9月新房房价不及去年同期,余下城市同比持增,不过值得关注的是,整体增幅有稳步收窄趋势,广州涨幅保持在17%,北京、上海、深圳、杭州房价持稳,同比涨增幅在5%以内。

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  从5城各区域房价变动特征来看,普遍存在“越贵越涨”特征,即核心区域房价坚挺,而外围远郊高库存区域房价普遍下行。

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  对比新房市场,二手房买方对市场拥有更强的敏锐度,悲观观望下,核心城市二手房实际成交呈现量价齐跌。其中深圳受二手房指导价影响,深圳二手房实际成交价高位回落,北京、广州2022年下半年开始出现明显降温。

  CRIC数据显示,2022年9月,深圳二手房成交均价由2020年末高点7.2万元/平方米下降至6万元/平方米,降幅达17%。上海、北京、广州和杭州二手房全市成交均价则持稳,同比波动均在3%以内。

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  根据二手房成交结构不同,核心5城二手房市场也呈现典型差异化行情。

  上海最为典型。

  从结构性数据分析,上海二手房市场五大新城区域内的次新房房价涨幅最高,其次总价3000万元以上豪宅价格坚挺。而位于市内六区的“老破大”房源则面临价格倒退,部分二手房套均总价降百万元。

  房龄5年以内的“次新房”是房价上涨的主要支撑,近3成2000年以前建成二手房房价跌幅超20%。2022年三季度,上海2015年以后建成的二手房成交可比房价同比上涨12%。2000年以前建成的二手房同比涨幅最小,仅2%。2022年三季度,成交的2000年以前建成的二手房中占比55%可比房价同比下降,其中27%房源同比降幅超过20%。

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  分总价段来看,刚需和豪宅房价坚挺,改善住房价格回落。100平方米以上二手房成交来看,200-400万元代表的刚需和3000万元以上的豪宅房源2022年三季度可比房价均同比上涨。

  五大新城房价激增,比如青浦区2022年三季度二手房成交可比房价涨了9%,奉贤区也涨了3%,其中,五大新城2015年以后建成的次新房二手房可比房价上涨最明显,比如江万科云间传奇,2022年三季度可比房价上涨达20%。

  反观市内六区部分房价倒退,长宁区和黄浦区分别同比下降2%和7%。尤其是2000年以前建成的二手房存在较大降价压力,总价800万元以上的“老破大”相比于“老破小”降价压力更大,2022年以来因为高总价及高房龄因素,2022年逐渐出现“有价无市”的阴跌现象,其中1997年建成的巴黎花园,2022年三季度实际成交可比房价相比2021年同期下降超过1.2万元/平方米,以120平方米主力成交面积段计算,套均降价幅度超百万。

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  整体来看,二手房市场仍将面临较长的调整期。

  房价是否还会继续下调?

  从目前来看,随着年末冲刺季的来临,房企还将持续释放价格折扣,2022年四季度乃至明年,一手房房价还将延续稳中有降的趋势,但是整体降幅仍将控制在10%以内,二手房价格也将面临一段时间调整期。

  随着一二手价差缩小,倒挂项目缩减,对于“买到就是赚到”的打新投机需求而言,抢房现象也将得以缓解。

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