上海二手房量价齐跌,千万元“老破小”成降价主力

市场徐凡淋 2022-11-14 09:06:08 来源:中房报

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  上海二手房连续3个月成交量呈降温态势,挂牌量剧增,总价1000万~1700万元“老破小”与“老大旧”成降价主力房源。

  11月8日,在市场走访中多名房产中介机构经理向记者表示:“跟进房源时明显感觉上海二手房挂牌量比往年多了很多,因‘打新热’兴起,‘卖旧买新’群体或公司急需资金周转的业主,出售房源占比高达80%”。

  据上海链家研究院监控数据,10月份上海市共成交二手房1.6万套,环比下降11%,同比增长25%;成交金额539亿元,环比下降11%,同比增长33%;套均总价327万元/套,环比下降1%,同比增长6%;成交均价39567元/平方米,环比持平,同比增长4%。

  记者根据多个机构数据整理发现,上海二手房成交量自7月达成交小高峰1.97万套后,8月以来已连续3个月回落,其中8月成交量1.95万套,9月成交量1.81万套,10月成交量1.6万套,呈逐月下降走势。

  上海中原地产市场分析师卢文曦表示,“老破小”与“老大旧”成降价主力,“老破小”价格普遍降幅5%~8%,部分品质差的降幅达10%,总价1000万~2000万元价位的房源出售较难,尤其20多年楼龄的“老大旧”房源降幅扩大,只有高品质次新房小区价格松动较小。

  “二手房成交量低很重要的原因是新房供应量加大,与二手房形成直接竞争。当新房入围分越来越低,二手房失去了竞争力,成交量减少,价格下滑已经势不可挡”。对于上海第四季度二手房市场,卢文曦认为未来一段时间市场可能出现两极分化情况,品质相对好的房源抗跌,郊区品质差的“老破小”跌幅较大,短期内逆转的可能性不大。

  “打新热”直接抑制二手房市场

  不断加速供应的新房市场直接分流二手房购房需求。

  “几百万元的房子不降价几十万元根本卖不动。”上海虹口区一房产机构中介对记者直言,上海新房上市节奏和步伐之快让人应接不暇,每个月都有上万套新房上市,‘打新热’的兴起直接抑制了二手房市场。

  今年上海共推出6批次新建商品房,记者初步统计共供应69844套房新房,6月开始陆续推出5批次房源,每批次上万套,已有超5万套房源入市,市区新盘与远郊盘布局合理,涵盖上海各大区域。

  新房市场较快的供应节奏和频次,加上认筹入围分不断降低,部分近郊和远郊楼盘已不用积分,这直接分流了购房需求,部分原本打算买二手房的购房者转向新房市场。

  “现在很多房东抛售老房子,要么急于套现,要么急着去市区‘打新’。”上海虹口区一房产机构中介经理表示,很多高积分的房东觉得房子老了、面积小了,下决心置换,导致挂牌量增多。

  在“打新热”背后,部分区域二手房单价、首付比例高也是大多数人选择买新房的原因之一。

  链家地产上海虹口区一门店经理告诉记者,去年开始二手房贷款执行“三价就低”政策后,购买二手房对首付资金的要求明显提高,由于贷款评估价普遍比合同价低,能贷款的额度减少,首套购房者要准备50%~60%购房款,二套购房者要准备80%~90%购房款,购买新房则不需要这么高的比例。

  以合同价500万元二手房为例,“三价就低”后银行评估价为65%~70%,约350万元,按最低评估价350万元申请贷款,可贷额度约120万元,实际首付比例约380万元,为合同价500万元的76%,即便二手房放款提速后,不论刚需或刚改都会分流大量购房客转向新房市场。

  “房东心态是有人要就卖。”上述链家门店店长表示,目前二手房现状是供大于求,从9月份开始上海市场二手房源挂牌量就增加了不少,但是买房客并没有明显增加,部分区域挂牌价格虚高的二手房溢价空间加大,虚高房源普遍降幅在5%~10%,有些急售房源降幅在10%以上。

  千万元二手房成降价主力

  “老破小”和千万元级老房成降价主力。

  以上海闵行区梅陇板块高兴花园为例,由于附近闵行实验景城校区、莘松中学等较强的教育资源,楼市高峰时该小区售价达9万元/平方米。现在,太平洋房产一名房产经理表示,高兴花园由于户型小、楼龄老旧,在附近小区中降幅最大,目前成交价在6.5万元/平方米,降幅2万~3万元/平方米。

  同属梅陇板块2007年左右的次新房小区春城、景城、万科假日花园,价格普遍下降1万多元/平方米,实际成交价为7万元/平方米,高峰期则同样超9万元/平方米。

  对于市场的“打新热”,万冠豪宅房产何经理告诉记者,“我好几个客户去买闵行颛桥的新房紫薇花园了,那里离地铁站近,60分以上积分就可以”。

  二手房降价潮正从中环蔓延到中心城区,以上海市中心城区虹口为例,长期在虹口从事房产交易的国堃房产门店范店长告诉记者,市中心“老破小”的下滑幅度相对较小,300万~400万元老旧“一房一厅”房、“两房一厅”房,面积在40~50平方米的楼梯房或电梯一房,这种房源很受刚需欢迎,买的人较多,下滑幅度不大。

  另外,1000多万元的二手刚需改善住房降幅较大。以上海市虹口区鲁迅公园附近一套145平方米次新房为例,带车位总价1080万元,单价7.4万元/平方米,低于市场价200万元。上述经理表示,该小区此前成交房源均在8.3万元/平方米以上,平均成交均价9万元/平方米,目前降幅较大。

  “疫情后上海的房价一直处于稳定状态,上浮不多,现在又跌回上浮前的价格了”。上述经理表示,6~7月能卖1500万元房子现在是1400万元,普遍降幅50万~100万元。

  对于千万级房源降价且出售难,上海中原地产市场分析师卢文曦认为,购买千万元房子的购房者普遍对房屋品质要求较高、地段好,楼龄20年左右的“老大旧”房源,很难同时满足地段和面积要求。目前市场总价超1300万元的新房选择较多,总价超1500万元的新房选择空间更大,买家放弃二手房去买新房的可能较大,导致这类房源出售难。

  同策研究院资深分析师肖云祥表示,预计四季度上海市二手房市场会有一小波走高趋势,但同比不及往年;今年上海土地供应量较大,未来1年新房供应仍会较大,二手房市场或将继续承压。

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中国城市住房价格288指数

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