新一线还能买房吗?

2022-11-21 08:57:11来源:丁祖昱评楼市

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  2022年至今,房地产下行,国家统计局数据显示,2022年10月份,70个大中城市中商品住宅销售价格下降城市个数增加,各线城市商品住宅销售价格环比下降,一线城市同比上涨、二三线城市同比降幅略扩。

  在这样的背景下,不少人提出了一些疑问:房价接下来还会降吗?现在是不是合适的买房时机?刚需、改善又该如何选择?

  11月17日,丁祖昱直播间第三期新一线城市专场“年轻人,新一线你去不去?”,针对年轻人关心的问题,一一解答。

  2022年以来,房地产行业整体销售数据可以用“惨淡”来形容。

  2022年11月16日,国家统计局发布“2022年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”。

  数据显示,2022年10月份,70个大中城市中商品住宅销售价格下降城市个数增加,新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有58个和62个,比上月分别增加4个和1个。

  10月,一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%,降幅与上月相同,自2022年9月一线城市新建商品住宅销售价格首次下降起,已连续两个月出现房价环比下跌。

  二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.3%和0.5%,降幅比上月分别扩大0.1和0.2个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.4%和0.5%,降幅均与上月相同。

  由此看来,整体房价确实在下跌。

  但针对网友们的提问,还需要具体情况具体分析,目前有些城市已经跌到了底部区间,还有一部分城市或地区房价仍在缓慢向下通道中。

  房价有没有到底?

  从购房者的角度来看,70城房价数据只能做趋势性参考,因为这代表了一个城市的均价数据,同一个城市不同板块的价格差距很大,对购房来说,更重要的是自己想要买的具体的某套房子有没有跌,而不是整个市场的数据。

  对购房者来说更需要参考的是想要置业的区域和板块具体楼盘的可比价格,即今年新开的楼盘,对比区域内同品质楼盘开盘价,如果新开盘的项目较去年开盘的项目涨了10%,而整个城市价格只涨3%,那对购房者来说,10%的涨幅才是其需要关注的数据。简单来说,想要买市区的购房者,郊区价格跌不跌,跌多少其实与市区无关。

  2022年11月17日直播现场,00后直播小助理站在年轻人的角度表达出了对新一线城市的向往,一方面相对一线城市而言,新一线城市上车更加容易,另一方面,目前的年轻人“反内卷”,更向往诗和远方,相对于一线城市的快节奏,新一线城市相对来说更加宜居,各种吃喝玩乐都不缺,已成为越来越多年轻人的选择。

  为了更好的了解新一线的情况,丁祖昱评楼市直播间特意连线克而瑞研究中心的各大城市负责人,本次直播间连线的新一线城市分别为:杭州、成都、西安和重庆。

  从置业门槛来看,重庆的房价最低,截至2022年前11月,商品住宅成交均价14679元/平方米,套均总价166.99万元/套,这是4个新一线城市中唯一一个总价200万以内的城市。

  其次是西安和成都,成交均价和总价相差不大,分别为18175元/平方米、249.85万元/套和19608元/平方米、264.51万元/套。

  最贵的是杭州,无论是成交均价还是套均总价基本向一线城市看齐。

  从落户门槛来看,基本上本科学历皆可落户。

  在城市的选择上,最终还是应该要落在对未来的选择和判断上:

  首先是要一个稳定的工作。对于不少刚毕业的年轻人来说,不同的专业和领域可能适合不同的城市,比如互联网专业的年轻人可能在杭州会发展的更好,对于新媒体行业的年轻人来说成都也是一个不错的选择。

  每个城市都有各自不同的产业发展阶段,年轻人在选择的时候首先应该关注的是能不能找到一个稳定且有一定发展前景的工作。

  其次是城市配套是否可以满足日常需求。如今的很多年轻人对生活有着不同的追求,各自也有着不同的爱好,比如喜欢看话剧、喜欢玩密室逃生和剧本杀、喜欢参加小众圈层集会等等,这些需求能否满足在很大程度上可以提高幸福感。当然也有部分年轻人只要有电脑和外卖就可以过的很开心,那他们的选择空间也会更大。

  最后建议先租一段时间感受一下。对于年轻人来说,城市的选择其实并不那么着急,如对00后来说,目前最早毕业的才22岁,在目前的整体市场环境下,其实并不那么急着买房,可以先在中意的城市租一段时间,租了一段时间之后喜欢哪里买哪里。不仅仅是新一线城市,对于绝大部分城市而言,都可以这样选择。

  目前我们对市场的判断:无论是刚需还是刚改,整体而言目前已经到了买房的合适时机,只是何时下手,需要根据区域和项目具体情况来分析判断。

  杭州:市场利好置换人群

  首先是杭州市场,2022年11月11日,杭州取消了实施五年之久的“认房又认贷”的政策,已经结清房贷的用户,首付比例和利率可按照首套贷款标准执行。同时,二套房的首付比例从6成降至4成,也就是说总价400万的房子首付只需160万。在其影响下,杭州双十一至今来访量出现了明显提升。

  对杭州来说,目前已成为新一线的代表城市,核心圈的房价依然坚挺,随着11月11日新政出台后,置换人群明显活跃。

  成都:文化独特安逸首选

  对于成都来说,这个城市有着特有的文化理念,整体包容且安逸,房价水平也相对杭州更加亲民,无论是均价还是总价,基本上压力都不会太大。近几年的人口导入也较好,能够在一定程度上支撑市场发展。

  值得注意的是,受到信贷政策宽松、“531新政”刺激、二手指导价取消,新房交付风险意识强化等因素推动,2022 年至今已达成都二手房销量居近3年高位水平,月均销量超1万套,截止10月年度销量达12万套,高于新房成交。由此可以看出,成都整体市场依然还有一定的需求量。

  西安:西部城市强力城市

  西安的房价与成都相近,在整体市场下行压力下,2022年1-10月成交规模较2021年同期下滑约35%。一方面是受到供应量的影响,房企信心不足,量推货量减少,另一方面客户置业信心不足,疫情的反复,经济的下行,置业者入市愈加谨慎,市场观望情绪浓厚。

  但需要注意的是,西安一直以来都是西部区域非常强力的城市,对整个西部城市都有极大的虹吸效应。尤其是对西北五省来说,西安依然是很多购房者的首选。

  重庆:租金回报率已达3%以上

  重庆是本期直播新一线城市中房价门槛最低的城市,不仅如此,其租金回报率也较高。目前重庆精装房的租金约1000多一个月,对应下来的租金回报率约有3%-4%,这一数据基本上几乎和财务成本持平了。如果是从公寓类项目计算,市场价40万的公寓,可以租到约1800元/月,其租金回报率可以达到5%了。

  对于重庆市场来说,买新房和二手房的区别并不是很大,因为升值预期可能并没有其他城市这么强,但是对于选择在重庆生活的人来说,租房不如买房。

  新一线城市有着相对一线城市更低的置业及落户门槛,同时也有着其他二线城市所不具备的优势和吸引力,对于不少年轻人来说,新一线已经成为他们中很多人的选择。

  我们认为,无论房地产市场发展到什么阶段,置业仍然是人生中最重要的选择之一,年轻人无论选择哪个城市,都需要考虑未来的工作、家庭的发展,生活有“诗和远方”也有“柴米油盐”,买房要谨慎,想清楚买房的理由再做决策,这是买房人应该重点考虑的事情。

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