2022年作为“保租房”体系确立满一周年之际，中国住房租赁行业得到了深入的发展。

  政策层面，从中央层面的政策支持到各地落实于具体措施及规划中，中国住房租赁市场的宏图正慢慢铺开。

  尤其是金融扶持方面，2022年金融扶持住房租赁行业发展力度空前。过去一年，财政部、发改委、银保监等多部门均出台金融政策支持保租房发展，鼓励银行等金融机构创新金融服务，加大保租房金融支持力度，稳步推进保租房REITs试点落地。此外，全国首个住房租赁基金正式成立，以盘活存量房产。

  租赁行业发展迎来新的发展格局。自从2021年确立了保障型租赁体系，目前租赁住房包括市场化程度较高的长租公寓，享受政策扶持的保障性租赁住房（含人才租赁住房、公租房等）。

  未来几年，住房租赁将成为国家发展的重要推动力。

  现阶段的保障性租赁住房从开发到运营均受较多的政策扶持，也是国家从中央到地方“十四五”发展的重点。尤其“租购并举”成为房地产市场平稳健康的长效机制，住房租赁的地位不断增强。

  住建部相关负责人曾公开表示，“十四五”时期，全国初步计划建设筹集保障性租赁住房近900万套（间），相比2021年提出的40个重点城市计划筹集建设保障性租赁住房650万套（间），增加了250万套，预计可解决2600多万新市民青年人的住房困难。

  保租房以小户型、低租金的基本特征，从供应端弥补了市场化租赁产品的不足，优化了住房租赁市场的供给结构。在套型上，保租房户型以建筑面积不超过70平方米为主。

  2021年、2022年，全国共已开工建设和筹集保障性租赁住房约330万套(间)，可解决近1000万新市民、青年人的住房困难问题。

  目前，多地已完成2022年保障性租赁住房筹建任务，比如上海计划2022年筹集17.3万套，其中，前11月便新增建设筹措18万套（间），提前超额完成年度目标任务。

  在政策应道下，市场化租赁项目也愈发健康有序。

  22城供应量大幅下滑，各地开始按需更加理性供应租赁用地。

  截止2022年底，全国范围内共推出涉租赁土地约285块，规划建筑面积达444万方，供地政策上仍然延续“22城集中供地”，三种方式并行供应租赁用地建设保障性租赁住房。

  2022年受疫情及经济影响，土拍市场整体遇冷，各地因城施策对竞拍规则进行了放宽和调整，新增涉租用地同比下滑63.01%。从各批次涉租用地成交情况来看，前三批次成交较多涉租用地，各地第四、五、六批次仅以少量地块成交，涉租用地较少。

  中国住房租赁行业的供应主体主要包含散户、机构运营和政府，因其背景和资源能力的不同，不同主体的市场参与方式也有所不同。散户和机构运营是以市场化操作运营，而政府则担任公共物品提供者以及规则制定者的重要角色。

  目前，散户仍为中国住房租赁市场的供应主体，但散户主体不参与房源的运营管理，市场上机构运营的租赁住房比重约5%。

  1、个人租赁房源供应：供应规模不断下降，但仍是市场供应的主力

  从新增供应来看，近五年，全国55城个人租赁房源新增房源量整体呈现下跌趋势，其中2022年个人房源新增供应仅为2018年的一半。

  由于人口流动和疫情的原因，2022年全年个人房源新增供应量为620.50万间，同比上涨2.65%，新增供应量开始小幅回升，后疫情时代，供应的房源有望开启持续上升趋势。

  2、市场化租赁房源供应：分散式产品大幅下降，集中式产品规模初现且稳步推进

  目前，中国租赁市场最大规模的分散式长租公寓——自如，已经发展至以“百万”为规模计数单位。然而近年来，分散式公寓因“高收低租”“租金贷”等商业模式弊端暴露，遭遇频频爆雷，2019-2020年，蛋壳公寓、青客公寓等下架房源，退出市场，自如和相寓也在逐步控制甚至缩减规模。

  回顾2022年，中国住房租赁行业市场化租赁企业开业规模持续增长，TOP30集中式公寓运营企业累计开业规模92.28万间，同比增长15.88%，环比增长1.60%，同环比增速均有所下降。2022Q1至今，租赁企业开业规模持续增长，但受疫情和经济周期影响，增速持续放缓，环比增速从7.86%下降至四季度的1.60%，头部企业开店动作明显放缓。

  3、市场化租赁房源供应：大型租赁社区持续入市，引领行业发展

  自2020年以来，“大型租赁社区”便成为了租赁行业热词。大型租赁社区作为市场租赁房源的重要供给，也是未来租赁产品的主流发展方向。2022年市场上有多个项目以大型租赁社区的形式入市。

  从项目的分布情况来看，大型租赁社区主要布局在租住需求旺盛的核心一二线城市，其中上海布局项目最多。

  2022年全年上海共计有7个大型租赁社区（房源≥1000间）入市，共计提供超1.4万间租赁房源。从运营商品牌来看，具有规模化运营能力的住房租赁品牌在市场上占据优势，以华润有巢为代表，通过轻资产托管或重资产持有的模式在多个城市布局大型租赁社区。

  4、市场租金：个人房源租赁租金呈上升趋势，核心城市集中式公寓租金有涨有跌

  2022年全国55城个人房源平均租金为33.11元/平方米/月，环比上涨3.82%，同比上涨1.48%。

  随着年初疫情的蔓延，2022年个人房源租金波动较大。逐月来看，7-8月毕业季的到来，带来了一波租金的上涨，随后，租赁市场进入传统淡季，租金开始下跌，12月，北上深等一线城市受疫情反复的影响，且处于年末，租赁市场供需出现一定失衡，租金出现异常上涨情况。

  2022年全年来看，八城集中式公寓租金涨跌各异，而分散式公寓同比来看出现不同程度下滑，北上广等一线城市个人房源租金依旧维持上涨。

  5、企业主体：头部企业效应显著，房企系运营商规模亮眼

  从开业规模来看，TOP3头部企业开业规模共计36.54万间，占TOP30企业开业规模的40%。其中，万科泊寓以17万间的成绩遥遥  领先，位居榜首。   

  在管理规模榜中，入榜企业管理规模门槛为10042间，TOP3管理规模共计41.98万间，占TOP30管理规模的34%，企业头部效应依然显著。万科泊寓和龙湖冠寓分别以21.40万间和11.82万间的管理规模持续摘得冠军和亚军席位。

  6、融资：金融创新得到了空前的发展

  2022年住房租赁行业融资热度回暖，整体融资规模回升至500亿元。

  ABS及类REITs的整体发行金额大幅回升，是2021年的4倍多；新增了保租房REITs和住房租赁基金，发行规模分别为50.055亿元和300亿元。2022年公募REITs、类REITs融资热度上升。

  2022年有4只保租房REITs成功上市，分别为红土深圳安居REITs、中金厦门安居REITs和华夏北京保障房REITs、华夏基金华润有巢租赁住房REIT，募集资金约50亿元。

  2022年12月，证监会表示研究推动REITs试点范围拓展到市场化的长租房领域，将进一步促进多元主体进入住房租赁行业，激发市场化企业入手重资产项目。此前通过的四支保租房公募REITs的资产主体基本为央国企，尚未有市场化的民营租赁企业参与保租房公募REIT的发行，现在REITs试点范围的拓展扫清了市场化租赁企业退出路径的障碍，为行业的发展带来新的契机。

  2022年住房租赁行业受到了各方的重点关注，国家和地方政府也在积极推动租赁住房的发展。保障性租赁住房筹建任务在有序展开，部分保租房已入市；市场化项目在政策的引导下也愈发健康有序。

  未来几年，住房租赁将成为国家发展的重要推动力，中央将继续发力完善住房供应端制度政策，完善“购+租”“市场+保障”的住房体系，让更多的新青年新市民 “住有所居”、“住有宜居”。