阵地|这座城市的楼市复苏最强劲

市场 2023-04-17 10:28:11 来源:丁祖昱评楼市

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  4月15日,国家统计局发布的3月份70个大中城市商品住宅销售价格月度报告显示,70个大中城市商品住宅销售价格上涨城市个数增加,各线城市商品住宅销售价格环比上涨,一线城市商品住宅销售价格同比上涨、二三线城市同比降幅收窄。

  3月份,70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有64个和57个,比上月分别增加9个和17个。

  一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比上月扩大0.1个百分点;二手住宅销售价格环比上涨0.5%,涨幅比上月回落0.2个百分点。

  二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.6%和0.3%,涨幅比上月均扩大0.2个百分点。

  三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅与上月相同;二手住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%。

  其中,成都新房价格环比上涨0.7%,涨幅与上月持平;二手房价格环比上涨0.8%,涨幅较上月微幅下跌0.2个百分点。截至2023年3月,成都新房、二手房价格环比已经连续上涨了15个月,如此持续稳定上涨的楼市表现,在全国70个大中城市中屈指可数。

  成都楼市的复苏到底有多强劲?

  2023年1月-4月9日,成都新房市场共计71次开盘,去化率大于90%的项目占比46%,去化率大于70%的项目占比66%。

  其中,1-3月,成都主力价格500万以上的高端项目开盘17次,其中13盘次开盘即罄,占比超7成。

  根据克而瑞四川的数据,3月,成都新房供应319.59万平米,环比增313%,同比增长112%,成交面积185.69万平米,环比增长32%,同比增19%。

  二手房的表现更加惊人。3月成都二手房成交套数高达28576套,环比增50%,同比增幅更是高达106%。这个成交量基至超过了深圳二手房2022年21373套的全年成交量,创下成都二手房单月成交的新纪录。

  在许多城市还在讨论楼市“小阳春”热度不足或难以延续的当下,成都楼市的表现足以让全国侧目。

  但仔细研究成都楼市一季度新房和二手房的成交结构和量价表现,成都楼市的热度,也并没有到火热的程度。

  新房方面,成都核心板块市场确实回暖迹象明显,多个项目持续高价热销,但三圈层的成交依然保持低量,持续承压。

  二手房的压力可能更大。虽然成交量创下新高,但3月份新增挂牌量持续上涨,仅低于去年6月成都的二手房挂牌量,达到历史次高位。同时,挂牌均价约1.77万元/平米,是近两年的较低水平。

  也就是说,成都二手房的成交量虽然很大,但还带不动房价。国家统计局的数据中,成都二手房价格指数环比涨幅较上月有微幅下跌,也说明了这个问题。

  今年一季度,成都住宅供应井喷,成交持续上涨。根据克而瑞四川的数据,1-3月,成都新房供应面积482.33万平米,环比降16%,同比增35.9%,共计37930套;成交面积437.13万平米,环比微增0.6%,同比降8%,共计34059套;三个圈层的成交均价均出现小幅微涨,其中一圈层成交均价在3月份已突破25000元/平米。

  成都楼市的“小阳春”启动得比其他城市要早一些。虽然2月份的新房供应只有77.37万平米,环比降9%,但成交面积还是达到了140.32万平米,环比涨26%。

  2月中旬,成都绿城凤起朝鸣取得预售许可证,参考价逼近80000元/平米,达79120元/平米,直接击穿了成都新房的最高价纪录。

  3月,位于成都天府新区的恒大天府半岛6期,仅凭180套房源,就吸引了5.2万组购房者登记。一时之间,“五万人摇号”的盛况,成了成都楼市火爆的最佳证明。

  为什么是成都?

  作为西部重镇、我国西部地区最重要的中心城市之一,成都对西部资本和人才一直都有较强的虹吸效应。

  2022年,成都GDP已经超过2万亿,总人口2126.8万,其中2022年当年新增常住人口7.6万人,人口持续涌入。

  同时,成都持续放松了楼市调控政策,其中包括限购放松,一二圈层1年社保或户口即可购房,三圈层不限购,且父母投靠子女可新增1张“房票”等,吸引了部分四川省内地级市及其它西部城市的客户入蓉购房。

  金融支持政策同步跟进,首套贷款利率从之前的4.3%下调至4.1%,第二套房下调至4.9%。首付门槛则降低为高新区第二套房五成,“5+1”区第二套房四成,其他区域三成。可以这么说,成都购房的政策环境已经到了近几年来最宽松的时候。

  基本面持续向好,加上政策利好的支持,之前积压的需求在一季度,尤其是2月份开始集中释放。供应端也快速反应,多个成都核心或高潜板块的项目都积极供货,而且优质房源占比高,也吸引了客户积极出手买房。

  还有一个原因是,与北上广深及多个沿海城市相比,成都的购房门槛相对较低,吸引了部分在一线及沿海城市工作的客户返蓉购房。在一季度多个总价500万以上开盘即罄的高端项目中,这部分客群不在少数。

  成都二手房市场的启动比新房还要更早。从去年下半年开始,成都几乎每个月的二手房成交量都创出历史新高。今年在2月份创出新高后,3月份又再创新高。

  根据克而瑞四川的统计,1-3月,成都二手房成交套数逼近58000套,达57908套。其中3月份二手房成交再创新高,成交的28576套二手房中,仅中心城区就成交了25007套,占比超过87.5%,郊区新城的成交量仅3569套。同时,挂牌均价微涨,但三圈层即郊区新城的价格下滑。

  自去年以来,二手房就一直是成都市场的成交主力,其中成交的核心特征是:总价150万以内、面积90平米左右,这就代表着真实的成都市场的购买力。

  如果把成都的新房和二手房市场拉通来看,可以发现,成都新房市场为纯改善市场,因为二手房的小面积房型选择更多,叠加二手房拥有更为成熟的配套,刚需客群都流入了二手房市场,所以带动二手市场成交规模不断走高。

  二手房热度走高的同时,腾挪出的大量改善置换需求就进入了新房市场。一季度成都楼市去化率90%以上的项目全部位于一圈层核心优质板块,8成以上为国央企开发的项目,基本都是120-200平米以上的改善和深度改善产品。

  但是,二手房成交量不断创下新高的同时,挂牌量也在不断上涨,业主出货情绪很浓。根据贝壳网的数据,成都二手房的挂牌量已经超过19万套,这也是创下历史新高的一个数字。

  二手房的成交量和挂牌量同时创下新高,结果就是,成交量的放大带不动房价,挂牌价格和成交价格都只是稳中微涨的状态。如果分板块看的话,只有部分板块的挂牌价和成交价有所上涨,还有部分板块持平或降价。

  1-3月,大成都已公告出让的涉宅用地面积共计753亩,不到全年计划供应量的10%。涉宅地块的首拍一直到3月才开始,而且一开局就直接“火”了。

  3月,成都共拍卖成交了7宗涉宅地块,其中位于一圈层的5宗地块均达到最高限价,溢价率也都超过14%;剩余两幅二圈层的地块则底价成交,热度明显分化。

  3月22日,锦江区、高新区、龙泉驿区和新都区的4宗地成功出让。其中,锦江区地块与高新区地块举牌均达到最高土地限价,进入抽签环节,成交楼面价分别为18500元/平米、18000元/平米。

  锦江区地块有26家企业参与抽签,高新区地块则有高达32家的企业参与角逐,参拍企业以“央国平”为主,也有少量实力民企参与。

  3月28日,天府新区与金牛区的3宗地成功出让,而且全都达到最高限价,进入抽签环节。其中天府新区的两幅地块分别被邦泰集团和保利发展竞得,金牛区地块的竞争者是杭州椿实置业。

  根据克而瑞四川的统计,1-3月成都房企拿地金额排名前16的企业中,只有4家民企,分别是邦泰集团、杭州椿实、杉杉商业和四川华筑,其余的均为国央企。其中拿地金额最高的是四川本地的国企四川发展,拿地金额18.6亿元。

  根据目前项目释放的信息看,预计成都将于二季度新开或加推的项目达56个,供应持续活跃,这些项目中,有66%位于一圈层,且大多都在核心或高潜力板块,因为地段好,有望持续带动成都楼市的热度。

  同时,成都今年在限价上有所放松,入市项目的新推售价大多有所上调,部分项目的售价已经超过40000元/平米,较前期明显上涨。

  加上接下来一圈层核心及高潜力板块房源入市及成交占比提升,也将带动成都新房价格结构性上涨。

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2023-10-23 更多

中国城市住房价格288指数

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指数环比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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