“五一”成交短暂回温,整体市场成色一般

市场 2023-05-05 09:02:52 来源:丁祖昱评楼市

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  2023年一季度,整体楼市点状复苏:

  一方面供应缩量显著,恰逢传统春节假期,房企推盘积极性本就不高,加之部分城市因供给节奏问题面临缺货断档,整体推货量创近年来同期新低;

  另一方面,在疫情全面解绑、降首付、降利率等外部利好刺激之下,成交出现了显著复苏:春节期间,苏北、川渝等三四线返乡置业需求蠢蠢欲动,节后多个前期低迷型城市诸如天津、郑州、重庆等项目来访、认购均出现了显著回升,一线北京、上海等热点恒热。而二手房市场成交韧性更强,整体成交表现优于新房,根本原因在于刚需、刚改客群的集中释放对短期成交形成了显著支撑。

  不过步入4月以来,供求皆有转降趋势,重点30城供应显著缩量,降至近5年来同期新低,成交环比下降27%,绝对量基本恢复到本轮行情启动时2月同期水平,同比受去年疫情基数较低影响,增长37%,仅北京、深圳、成都、西安4城环比尚能保持增势。

  2023年一季度全国商品住宅供应疲软,部分城市“以销定产”仅有少量推货,部分城市恰逢供应空窗期“无货可供”,不过3月迎来集中放量,据CRIC监测,一季度100个重点城市新增供应5639万平方米,同比微降1%,基本与去年同期持平。不同能级城市呈现出显著的分化行情,核心一二线推盘量跌幅略好于三四线,一季度三四线累计同比仍大幅下降20%。

  4月,30个重点城市新增供应1333万平方米,环比下降35%,同比下降19%,相较2019-2021年同期更是腰斩。

  究其原因,一方面,3月房企为了抢收客户加速供货,使得部分供应前置,4月面临较大供货压力。另一方面,3月下旬开始一些城市来访、认购等先行指标均出现转弱迹象,市场观望情绪又起,房企的推盘积极性也随之下滑。

  分能级来看,4个一线城市整体预计供应192万平方米,环比下降45%,同比下降42%,前4月累计同比转负。

  北京供应大幅缩水,本月仅有4个项目取证,供应规模低至9万平方米,同、环比均下降90%以上。上海、广州经历上月集中推售潮后,本月供应节奏明显放缓,环比分别下降49%和32%。4城中唯有深圳供应继续改善,环比微增8%,同比翻番,龙岗、光明、龙华依然供给主力区域,供应占全市近7成比重。

  26个重点二三线城市合计供应1141万平方米,环比下降33%,同比下降13%,前4月累计同比增幅收窄至6%。环比来看,近9成城市供应规模有所回调,武汉、天津、昆明等环比腰斩。

  重点二三线城市中仅长沙、郑州、福州供应面积高于上月,譬如长沙4月末2周供应开始发力,房企为备战五一加快推货节奏,其中供货大户岳麓区规模超18万平,占比约3成。同比来看,6成城市供应不及去年同期,南京、南宁、昆明等缩水最为明显,杭州、济南等同比小幅增长,长春、成都等同比增幅较大的城市,大多是因为去年疫情影响取证进度导致供应基数偏低。

  2023年一季度楼市成交止跌,100个重点城市商品住宅成交面积9393万平方米,同比增幅22%,环比去年四季度增长16%。二三线略好于一线,当前市场回暖的共性原因除了疫情管控全面松动,行业政策持续利好之外,主要与房地产自身供求关系、客群变化密不可分。一方面,年初房企推盘积极性不高,多城市处于供给空窗期,造成短期供应紧缺假象。另一方面,积压的刚需、刚改需求集中入市,带来了一波购房需求的集中释放。

  4月整体成交规模由升转降,市场热度恢复到本轮行情启动初期水平。据CRIC监测,30个城市商品住宅成交1642万平方米,与2月绝对量基本持平。变化情况来看,环比下降27%,同比持增37%,虽然单月成交量略好于去年同期,但仍显著低于2019-2021年同期水平,市场复苏动能略显不足。

  各能级城市均出现不同程度回落,一线成交韧性较强,自上月集中放量后本月小幅微跌11%,累计同比仍增21%。其中北京、深圳延续同环比齐增,深圳主要得益于供应放量,龙岗、光明等供应量基本都在10万平以上;北京则面临显著的供不应求,刚需热情不退,顺义、房山多个性价比较高刚需盘持续热销。上海、广州成交环比微降,热度略有回落,但同比仍保持增势。

  二三线城市则面临热度转降,一方面整体成交回调幅度大于一线,环比降幅达30%;另一方面,各城市环比跌幅跌多涨少,仅成都、西安等中西部城市行情独立、环比持增。目前来看,回落较为显著的可分为以下三类:一是武汉、天津、重庆等尚有人口优势的强二线城市,本轮行情主要依托刚需刚改自住需求驱动,随着低价房源去化殆尽,整体需求也进入阶段性疲软期。二是长春、南宁、大连、昆明等弱二线城市,整体城市基本面欠佳,高库存问题难解,成交复归理性之后预期还将延续筑底行情。三是徐州、佛山、东莞等三四线城市,随着返乡置业、短期投资投机热情减弱,市场重新复归理性。

  相比于新房市场,2023年一季度二手房市场成交回暖的迹象更为突出。据CRIC数据统计显示,2023年一季度22个重点城市成交二手房4287万平方米,同比上升63%。一线和二三线强市在刚需和刚改的需求推动下成交快速反弹。但值得注意的是,本轮二手房成交回暖主要以房东主动降价为主,积压的购房需求短期消耗后,二季度将面临成交增长乏力。

  4月,17个重点城市二手房成交面积预计为895万平方米,环比下降17%,同比仍增77%。成交环比转跌固然有节假日影响网签的原因,但最主要的还是前期积压需求释放逐渐接近尾声,后续进入平缓释放期,前4月二手房累计成交3116万平方米,累计同比增长76%。

  分城市来看,近9成监测城市二手房成交环比负增,北京、杭州等回调尤为明显,环比跌幅在3成左右。实际上自3月下旬起,杭州二手房带看等指标就在明显下滑,二手房成交也开始逐周走弱,反映市场活跃度持续下降。北京二手房成交在3月底迎来一波放量,随着疫情期积压需求和入学置业需求逐渐释放完毕,清明节后成交渐显疲软。

  同比来看,8成以上城市成交规模均高于去年同期。成都、苏州、东莞等增幅居前,例如成都,4月二手房成交延续强势表现,规模同比翻番,根据统计局数据成都二手房价已经十五连涨,“买涨不买跌”促使刚需购房者加速入市。

  苏州二手房市场经历较长低迷期后迎来反弹,4月成交规模同比增长150%,达到2021年以来单月次高。

  深圳4月末成交明显发力,核心动因在于二手房指导价政策时隔两年迎来调整,中介平台仍需按照指导价展示房源价格,但执行层面不再影响放贷,这意味着指导价降购房杠杆进而抑制二手房交易的机制基本失效,政策利好下市场信心明显提振。

  但反观厦门、舟山等城市,同比增幅已收窄至20%以内,北京、宝鸡更是同比负增。

  总体来看,4月楼市无论供求均迎来“拐点”,绝对量回归本轮行情启动2月时的水平。究其原因,主要源于行业信心尚未完全修复,前期积累的刚需刚改需求释放完毕所致。

  随着月末中央政治局会议召开,再次重申“房住不炒、因城施策”,支持刚性和改善性住房需求,定调延续积极,也算是为后期行情企稳奠定了良好的政策基础。

  展望后市,我们认为,因二季度仍是年内供应高峰期,短期供应量还有上升空间;从需求端来看,刚需疲软、改善缺位是大概率事件,整体成交仍将进一步走低。

  不同城市预期延续分化行情:对于热点恒热的北京、上海、杭州、成都、合肥而言,或将面临供给约束,整体成交还将平稳运行;而对于武汉、郑州、天津等前期低迷型城市,仍面临阶段性的调整期,成交短期内难见明显起色,而对于依托返乡置业驱动的苏北、川渝三四线热度还将持续下滑。

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2023-10-23 更多

中国城市住房价格288指数

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指数环比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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