“老破小”学区房都“不吃香”了 上海4月二手房成交量下滑

市场吴若凡 2023-05-11 10:02:10 来源:中国房地产网

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  “情况不好、非常不好,客户还价厉害,房子出来得又多,业主比较诚心,但客户觉得大环境不好,所以基本都不出手。”没有交易,心烦和忧愁直接写在了经纪人的脸上。

  4月份,上海二手房成交量回落,甚至原先带有学区房属性的“老破小”也黯然失色。来自同策研究院的数据显示,4月上海二手房成交量1.72万套,环比下跌28%。

  成交降温,挂牌升温,房源分化加剧成为当下二手房的主要特点。

  中原地产的数据显示,仅4月第一周,上海二手房新增挂牌量就在1.2万~1.3万套。伴随挂牌量的持续走高,未来数月市场或将进入一个下行的周期。

  成交回落 挂牌量急剧上升

  今年2~3月份,上海二手房市场经历了一波上涨行情后,从3月底开始转冷,整个4月份冷意尤为明显。

  张宏超是上海中原地产新华店负责人,他表示,2~3月份之所以热度较高主要是受疫情等因素影响,消化了之前的积压的需求,但从4月份开始,基本没有什么新客户,好多人为了打新在不断放盘。

  看房客持续减少。

  2023年2月起,上海二手房搜索指数持续回落,这意味着在网上搜房的人减少。“现在的看房客明显少了。”张宏超表示,客户一般先在通过线上平台搜索二手房房源,随后通过线下门店带看。

  从链家的带看来看,考虑到月初受清明节影响,而月末又受到劳动节的影响,若剔除节假日因素,带看量整体仍算平稳。不过近几周的新增客户量出现了下降,预计后续市场可能会在连续几个假日的影响下出现降温。

  受此影响,4月份上海全市二手房成交金额为611亿元,环比下降23%。但价格依旧坚挺,疫情之后二手房的成交价格明显上涨,现在虽然有所回调,依旧没有回到之前的起涨点。

  安居客房产研究院院长张波表示,市场单边一路上扬的行情很难出现,加之春节后二手房市场成交量的快速反弹,已经快速消耗掉一批购买力,市场的短期成交量回调实属正常。

  “老破小”学区房也“不吃香”了

  在4月,“学区房”交易也没有掀起波澜。

  以往这个时候都是学区房交易高峰期,家长们都要赶在报名入学前完成房产交割,以张宏超所在片区的新海小区为例,去年,这个小区放出1~2套房源会遭“疯抢”,但今年小区挂牌待售的就有20来套房源,截至目前,成交量只有个位数。

  “花400万元买30多平方米的学区房,性价比不高。”张宏超说。

  随着“多校划片”等政策的落地,让学区房的光环不再,购房人也越来越理性。同时,在打新热潮下,除了市中心总价较低的房源,买家会刻意回避那些高均价、房龄较长的二手房。这也直接导致原先带有学区房属性的“老破小”黯然失色。

  目前上海市区二手房市场存在“买得起的看不上,看得上的买不起”情况。一些预算不足的购房人往往选择去远郊区打新,而市区的一些置换客,由于原先“老破小”房子没有售出,进而耽搁了后续的购房计划。

  这也导致市面上的“老破大”无人问津。

  张宏超说,他所辖的区域内类似的小区如新华路附近的嘉阳公寓、锦海大厦、新华商务大厦等小区均都是这样的情况。一套2000年以前的电梯房,面积段在120~130平方米,总价基本在1000万元左右。但这类房源的小区品质不高,小区环境一般,又是2梯8户,所以买家较少。

  张波表示,大环境的不确定性因素依然存在,虽然整体经济处于复苏阶段,但由于受到前几年疫情的影响,需求侧的信心并不稳固,加之一些行业依然处于不太景气阶段,市场一旦出现一些风吹草动都会影响到购房者入市的节奏。另一方面,市场依旧存在两极分化的情况,比如2010年以后的次新房和一些地段好的房源,现在的情况是基本没有议价空间。

  链家网数据显示,云锦东方在网上的挂牌均价为22万~23万元/平方米,最近的一次成交发生在今年2月,交易均价为23万元/平方米,此外诸如翠湖天地的部分房源挂牌价格已纷纷站上30万元/平方米。

  “一二手房倒挂的情况依然存在。”张波分析,房价倒挂是主城区市场热度高的主要原因之一,在过去的热点板块,如大虹桥、前滩次新房入市。同时,自住需求对于新房的关注度依然是高于二手房,部分“老破大”的二手房市场的成交周期就会拉长,并且高房龄较长的二手房关注度也呈现阶段性下挫。

  在挂牌量激增的当下,购房者谈价能力强,维持早先的挂牌价则无人问津,而如果降价销售势必会拉低区域倒挂。

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中国城市住房价格288指数

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