地市缩量开始影响下半年供应

市场编辑部 CRIC研究 2023-07-11 08:49:01 来源:丁祖昱评楼市

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  2023年上半年,新房供应可以用“节制”来形容,前5月120个重点城市新增供应10621万平方米,同比下降5%,较2021年同期“腰斩”。在经历了6月年中冲刺的放量后,7月新房供应再度进入低迷期,同环比齐跌,绝对量回归至5月水平。

  造成这样的原因,主要由两部分影响,一方面是在低迷的市场行情下,房企不愿推货,另外一方面则是在2021年及2022年连续两年土地市场成交规模缩量影响下“无货可供”。

  相对于房企推盘的主观意愿,地市缩量的客观制约或在一定程度上影响整体行业规模。

  从目前来看,我们认为,今年全国商品房总销售面积或将在去年基础上下跌5%左右。

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  2023年至今,供需两端制约下,楼市复苏动能持续放缓。

  据CRIC调研,7月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积1019万平方米,同环比降幅预计为24%和29%,前7月累计供应面积将达到8486万平方米,累计同比回落8%。

  当前整体供应略有疲软态势,6月虽有放量但绝对量尚不及3月和4月水平,而7月预期回落至5月水平。各能级供应普降。

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  具体来看,一线高位回落,环比下降31%,同比下降11%。除了广州环比微增4%之外,其余城市较上月均有不同程度缩量。北京、上海降幅较为显著,7月供应量均不及上半年月均,随着短期市场热度转降,房企推盘积极性也略有回落。深圳7月供应量虽不及6月,但同比增幅达32%,前7月累计同比增幅达40%,在4个一线城市中居首。房企推盘热情相对高涨,据不完全统计,7月份深圳将会有10个楼盘上新,近6000多套房源计划入市。

  二线城市虽然同环比齐降,但是跌幅不及一线和三四线。从绝对量水平来看,无城市单月供应超过100万平方米,部分城市供应提速,以长沙、重庆、郑州、天津、福州等弱二线城市为代表,7月环比持增。宁波同样迎来了供应放量期,环比涨幅翻番,显著高于去年同期。相较而言,成都、厦门、南宁等迎来阶段性回调,7月供应规模显著回落,环比跌幅均在7成以上。

  三四线则进入供应低迷期,我们调研了长、珠三角部分重点城市诸如无锡、常州、徐州、漳州、泉州等,仅泉州、无锡两城单月供应规模超过10万平方米,除泉州同环比齐增外,余下城市全线飘绿,低迷的楼市行情也使得房企整体推货积极性并不高涨。

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  房地产市场供应下滑,一方面主要受到成交行情低迷影响,房企推盘积极性不高,另一方面,近两年土地端成交不济也成为了限制供给放量的客观因素。

  CRIC数据显示,市场大环境遇冷背景下,2022年土地市场成交规模较2021年同期有明显下滑。2022年全年,全国300城土地成交建面和成交金额在2021年的基础上再次下降,同比下降36%和32%,成交建面降至近十年新低。

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  分能级城市来看,无论是成交建面还是成交金额,各能级城市土地均不及2021年同期水平。其中,一线城市总成交规模为3644万平方米,较去年同期下降了38%。二、三线城市成交规模同比去年同期分别下降了38%、35%。除西安、宁波、合肥等少数城市成交规模较去年同期有所上涨外,其余的二线城市成交规模大都同比为负,且同比降幅多在40%以上,规模收缩较为显著。

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  不仅如此,据克而瑞研究中心发布的《2022年中国房企总土储货值排行榜TOP100》显示,总土储货值TOP100的房企中,仅有6家房企总土储货值超过万亿,较前两年减少2家,总土储货值低于1000亿元的房企数量快速增加至31家,而且,总土储百强中有六成房企的总土储货值都在3000亿元以下。

  从刚刚过去的2023年上半年土地市场来看,大多数城市没有如期完成上半年的拟供应清单,土地市场成交规模仍较去年同期进一步走低,即便是土地市场表现较好的一线城市,较2022年同期交易量也出现了较大幅度的下跌。

  土地与新房的关系就如同面粉和面包,充足的土地才能支持新房的供应,全国土地成交的连续下滑,目前已经开始在一定程度上制约新房市场的供应。

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  对比2023年各大城市的成交和供应情况来看,城市分化正在持续加剧。各大房企基本选择“以销定产”模式,只有预估去化不错的区域和项目才会加推。

  受其影响,短期内热度较高的核心一二线城市仍将是房企推盘的重点区域,譬如北京、上海、杭州、成都、合肥等,多数企业会选择加快新盘入市抢占市场,尤其是增强改善盘的供给。

  与之形成鲜明对比的当属内陆弱二三线城市,新房供应还将进一步回落,以去库存为主。

  从我们对28个重点城市7月供应的盘点来看,目前改善接棒刚需,成为支撑市场新生力量。不过考量到改善客群存在基数有限,短期内市场观望情绪依旧浓厚,对于成交回暖的促进作用也将十分有限。因而7月整体成交同环比仍将下降,累计增幅也将进一步收窄。

  其中,短期内供给节制,优质产品占比较高的城市,诸如北京、杭州、成都、合肥、深圳、苏州、长春、厦门、福州、无锡、常州等,成交放量程度有限,整体市场热度、去化率水平保持稳中有增。

  弱二三线城市,如长沙、重庆、郑州、天津、昆明、泉州等,7月供应主要还是以主城或近郊的刚需产品为主,考量到这些城市基本在3-4月已经迎来一轮需求集中释放,目前基于刚需购买力消费降级,市场趋于低迷影响信心修复等不利因素,短期内成交难有放量空间。值得关注的是,这些城市后期刚需盘的集中入市也会使得短期内同质化竞争加剧,营销战、价格战无可避免,整体房价或将面临进一步下挫的风险。

  至于那些供应缩量或是供需错配的城市,7月成交大概率延续会降势。

  总体来看,短期房地产市场供给难有放量可能。一方面,在行业销售规模缩量和价格缓增的大趋势下,为保证行业周转指标的安全性,在近一两年内减少土地交易量是大势所趋;另一方面,2023年的预供地清单在2月份方才发布,延缓了大多数城市的供地节奏。因此,我们预计全年土地交易规模仍将维持低位。

  在供给限制、房企推盘积极性不高、市场信心不足等多种影响下,2023年全年,不管是房地产开发投资增速还是新开工,甚至最后的销售情况,都将受到较大影响。

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中国城市住房价格288指数

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2022.121572.1-0.92%-0.11%
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2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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