租金下跌!北京办公租赁市场需求减弱

市场编辑部 CRIC北京 2023-08-04 10:05:13 来源:丁祖昱评楼市

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  租金下降,空置率上升,成为二季度北京办公租赁市场的关键词。

  CAIC数据显示,二季度北京全市甲级写字楼平均租金环比下降1.92%至10.32元/㎡/天。

  而全市空置率环比增涨0.42个百分点至15.4%。

  从数据上很明显可以看出,北京办公租赁整体需求正在减弱。

  此外,北京重点商务区租金环比一季度几乎全线下跌,仅丽泽商务区租金上涨0.17%。其中,中关村租金降幅最大,望京及酒仙桥区域紧随其后。

  北京比较典型,在这轮企业降本增效而缩减租赁面积影响下,再加上新增租赁需求减少、供应增加等因素,办公租赁市场持续承压。

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  2020年至今,受新冠疫情、部分企业降本增效、新增供应入市影响,北京办公租赁市场承压,甲级写字楼平均租金处于下行趋势中,而空置率波动上行。

  据克而瑞资管监测,二季度,北京甲级写字楼平均租金环比下降1.92%至10.32元/㎡/天。

  纵观近三年变化,北京甲级写字楼平均租金由2020年一季度的12.15元/㎡/天,持续下降至今年二季度的10.32元/㎡/天,跌幅达到15.1%。其中2020年租金跌幅较大,下跌10.5%。

  北京并非个例。

  对比其他一线城市,北上广深四个城市的甲级写字楼平均租金均处下行趋势,2020年至今租金平均跌幅达到10.8%。其中北京和深圳跌幅最大,均下跌15.1%。

  从租金水平来看,二季度,北京甲级写字楼平均租金在一线城市中仍然是最高,上海以7.22元/㎡/天排在第二位。

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  今年二季度,北京办公租赁需求明显减弱,租赁市场继续承压。

  表现在数据上,据克而瑞监测,二季度北京市甲级写字楼空置率环比增涨0.42个百分点至15.4%。

  对比四大一线城市,北京写字楼空置率虽然有所上涨,但整体水平仍相对较低。具体来看,一线城市中广州写字楼空置率最低,为12.14%;上海和深圳空置率均接近20%。

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  二季度,北京写字楼净吸纳量受租赁需求不足等因素影响,导致录得负值,为-2.7万平方米。中关村、亚奥商务区、望京及酒仙桥商务区净吸纳量均录得负值,空置率持续承压。

  这些子市场受互联网企业持续调整及办公整合的影响,空置率增涨明显,租金亦有较大调整。

  在北京重点商务区空置率普遍上升、租金全线下跌的情况下,丽泽商务区持续去化,租赁表现最佳,是唯一一个租金环比增涨、空置率下降的区域。

  据克而瑞资管监测,今年二季度,丽泽商务区甲级写字楼租金环比上涨0.17%至6.4元/㎡/天,空置率环比下降1个百分点至34.3%,同比下降8.2个百分点,持续去化。

  中关村租金降幅最大,环比下降5.02%,同比下降10.81%。其次为望京及酒仙桥区域,租金环比下降4.98%。就连租金水平一直较为坚挺的CBD、金融街商务区租金二季度也出现了下跌,均环比下跌1.10%。

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  可以说,丽泽商务区成为北京办公租赁市场的热点。

  2019年至今,丽泽商务区办公租赁市场活跃,持续去化,入驻企业已超1000家,空置率也由2019年的61.6%下降至2023年二季度的34.3%,而同期全市空置率由11.7%上升至15.4%。

  目前丽泽商务区甲级写字楼租金基本与2019年末水平相当,而同期全市租金下跌16.2%。

  上半年丽泽商务区成为市场净吸纳量最大的区域,共引进约67家企业,其中二季度引进约35家企业。截至2023年6月25日,丽泽金融商务区入驻企业共计1048家,其中金融企业470家,占比44.8%;科技类企业280家,占比26.7%。

  随着区域交通、配套的逐步完善,丽泽商务区将凭借楼宇质量高、承租灵活度高、租金相对较低等优势获得租户的青睐,有望持续去化。预计到2024年,丽泽商务区企业数量将超过1200家,“金融+科技”生态体系逐渐完善,后续该区域租金虽不会有太大提升,但整体表现仍比较坚韧。

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  下半年,北京市预计还有约57万平方米的新增写字楼供应入市,整体市场将继续承压,空置率或继续上行,租金或将继续调整。

  需求方面,疫情影响已经消散,但市场信心恢复和实际需求落地依然需要时间,降本增效、缩减租赁面积依然是市场的主旋律,租赁市场仍处缓慢恢复期。

  头部互联网企业调整以及租赁场地整合等,预计将持续影响2023年写字楼租赁市场,望京、亚奥、中关村等相关子市场的调整态势预计将延续。 

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