国家统计局:9月销售新开工同比降幅收窄,10月企稳修复

市场克而瑞研究中心 2023-10-19 09:10:08 来源:丁祖昱评楼市

扫描二维码分享

  2023年10月18日,国家统计局公布了9月宏观经济和房地产行业数据,经济数据表现来看,2023年前三季度国内生产总值(GDP)同比增长5.2%,这为完成全年5%左右的预期目标打下了一个非常好的基础。从四季度经济走势来讲,经济运行将延续恢复向好的态势。

  房地产行业来看,优化政策作用正在持续释放,并有积极的效应。销售面积、金额、新开工等指标环比上涨且同比降幅有所收窄,竣工依然保持高增长,各指标均出现底部企稳修复的迹象。

3

  2023年10月18日,国家统计局公布了9月宏观经济和房地产行业数据,国家统计局副局长就2023年前三季度国民经济运行情况答记者问时表示:房地产是国民经济的重要支柱产业,而且产业链条比较长,所以对经济的增长和运行具有重要的影响。

  关于房地产发展问题,强调了以下三点:

  第一,房地产的调整有利于房地产向高质量发展方向转型。

  从2003年住房商品化改革开始,到2020年,将近20年时间,房地产投资年均增长19.9%,商品房销售面积年均增长10.8%,商品房销售金额年均增长20.3%,这三个指标数据可以看出来,从2003年到2020年房地产持续保持高速增长。

  中国用了不到20年的时间房地产的高速发展,走过了一些发达国家上百年的历程。所以,房地产持续高速扩张,为那个时期的中国经济保持高速增长和中高速增长作出了重要贡献。

  但是,房地产也像其他产业一样,不可能持续保持高增长,到了一定阶段以后,出现调整是很正常的,而且这种调整有利于淘汰落后产能,有利于结构优化,尤其是有利于房地产业高质量发展。所以现在的调整是有利于后期的发展。

  第二,房地产持续高质量发展,还是有很强的支撑的。

  从中国的发展阶段来看,现在处在经济转型升级和高质量发展的阶段,人均GDP刚超过1.2万美元,城镇化率按常住人口统计为65.2%,按照户籍人口统计城镇化率才47.7%。所以,城镇化无论从数量还是从质量来看,都有较大的提升空间,这就意味着刚性需求和改善性需求还是较大的。从这些基本面情况来看,中国的房地产实现高质量发展、可持续发展,仍然有坚实的支撑。

  第三,党中央、国务院高度重视,后期要抓好政策的落实。

  从去年到今年出台了一系列稳定房地产的优化政策,从目前实施的初步情况来看,房地产的优化政策作用在持续释放,有积极的效应。当然,政策的发挥还要有个过程,毕竟房地产总体上还处于调整阶段,所以后期要抓好政策的落实。

3

  国家统计局数据显示,2023年1-9月份商品房销售面积84806万平方米、商品房销售额89070亿元,累计同比分别下降7.5%和4.6%,增速延续3月小阳春后逐步下滑态势,其中商品房销售面积降幅较1-8月扩大0.4个百分点,商品房销售金额较1-7月1.4个百分点。值得注意的是,无论是面积还是金额,累计增速下降的速率正在放缓,一定程度体现了市场预期和情绪的修复,短期行业处在筑底企稳阶段。

  随着核心城市陆续落地“认房不认贷”、降首付、限购松绑等利好新政,房地产市场出现了积极的变化,销售和市场预期均出现边际好转。一方面反映在房地产开发贷款和个人住房贷款保持明显回升态势,另一方面销售单月数据环比增长、同比降幅连续收窄亦能佐证。

  其中,9月商品房销售面积10857万平方米、商品房销售金额10912亿元,环比涨幅分别为47%和42%,单月绝对量仅次于今年3月和6月份,与前八月月均成交相比,9月销售面积、金额高于均值17%和12%。

  同比来看,市场底部企稳、修复信号明显。9月商品房销售面积、金额同比下降10.1%和12.9%,分别较上月收窄2个百分点和3.4个百分点,同比双双连续4个月收窄。

  销售层面低位企稳、弱修复得益于政策的推动、供应量回暖、结构改善以及部分项目折扣力度加大。

  整体而言,多重利好之下市场已有筑底企稳的信号,接下来考验政策的落地性和有效性,以及供应持续回暖的程度。从微观层面来看,10月多数城市来访、认购稳中有升,预期10月成交有望延续复苏态势,但幅度有限,当前市场仍保持底部修复、脉冲式上涨的行情。

3

3

  国家统计局数据显示,2023年1-9月份,房地产开发企业房屋施工面积815688万平方米,同比下降7.1%。其中,住宅施工面积574250万平方米,下降7.4%。房屋新开工面积72123万平方米,下降23.4%。其中,住宅新开工面积52512万平方米,下降23.9%。房屋竣工面积48705万平方米,增长19.8%。其中,住宅竣工面积35319万平方米,增长20.1%。

  随着各部门、各地方政策措施出台落实,信贷资金对在建项目建设竣工和住宅销售的支持力度持续增强,带动竣工持续高增长。1-9月竣工面积增速较1-8月增加0.8个百分点,仅次于7月20.5%的高点。

  单月而言,环比较8月下降6%,与前8月均值相比减少了9%。不过同比来看,竣工面积增速依旧强劲。9月竣工面积同比增长25.4%,较8月增加15个百分点,增幅维持在相对高位。

  今年以来始终保持低位的新开工增速也开始出现边际好转的信号。新开工面积降幅连续3个月收窄,1-9月新开工面积降幅较1-8月收窄1个百分点。

  单月数据的变化更能体现底部企稳修复的迹象。9月新开工面积8232万平方米,环比增长19%,同比虽然仍下降15%,但降幅较8月份收窄9个百分点,也是继1-2月份之后,降幅再度缩小至15%以内。

3

3

3

  国家统计局数据显示,2023年1-9月份,全国房地产开发投资87269亿元,同比下降9.1%,降幅较1-8月扩大0.3个百分点。其中,住宅投资66279亿元,下降8.4%,降幅较1-8月扩大0.4个百分点。今年以来房地产开发投资压力颇大,已经连续下降7个月,降幅已经接近去年1-11月水平。从降速来看已有筑底“苗头”,1-9月开发投资降速逐步趋于稳定。

  单月来看,房地产开发投资也有一定的边际修复,呈现环比增长、同比趋稳的走势。其中,9月全国房地产开发投资额达10369亿元,同比下降11.3%,几乎与8月相持平,环比增长13%,绝对量仅次于2023年3月和6月水平(1-2月不计入)。分季度来看,三季度房地产开发投资2.87万亿,较一季度上涨10%,较二季度下降12%。

  新开工保持低位、土地市场低迷仍是开发投资走弱的主要原因。

3

  综上所述,我们认为在核心一二线城市“认房不认贷”、四限松绑等利好政策相继落地、房企加强营销力度积极自救的背景之下,典型城市出现短期来访、认购上升的迹象,且成交基本也已进入筑底阶段,10月大概率企稳修复,在供应增加情况下,四季度整体环比小幅回升。

  各城市仍将延续分化行情:首先,对于京沪蓉等本就市场热度较高的供给主导城市而言,热度能否延续主要取决于二手房市场能否复苏,只有二手房市场活跃度提升,才能刺激置换需求不断释放,进而对新房市场形成有效支撑。其次,经历了前期深度调整,市场基本面尚佳的武汉、天津等目前已经出现了来访、认购上升的情况,短期内成交热度还是有望延续。最后,弱二线和广大三四线城市,诸如南宁、昆明、福州、常州、徐州等,市场修复仍有待核心城市的热度传导。

  行业规模下降、房企资金紧缺,预计四季度土地购置仍将低位运行,仅核心城市能维持热度。短期新开工意愿提升难度较大,四季度销售大概率会有所改善但房企销售回款重心仍在“保交楼”,因此新开工将持续低位运行,在建施工投资等显性指标持续修复也将带动房企开发投资边际企稳。

原创 宏观 政策 市场 公司 土地 观点 金融 海外 产业链
2023-10-23 更多

中国城市住房价格288指数

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指数环比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
返回顶部