深度研究丨2023不动产数字化转型15大发展趋势

市场 2023-10-23 10:02:55 来源:丁祖昱评楼市

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  回顾不动产行业数字化的起步,克而瑞科创伴随着数字化发展,打造了地产行业和科技行业的沟通平台,已连续举办了六届CIOC不动产数字化峰会,成为不动产数字化发展的重要推动力量。作为行业的积极推动者,我们回顾6年来数字化发展的进程,希望提出有价值的行业趋势,为不动产行业数字化发展提供有价值的观点。

  在AI、VR/AR、云计算、大数据、区块链等新技术的推进下,地产数字化行业发展已从信息化阶段走入了数字化阶段,地产运营线上化率较高,数字化产品不断迭代,数字化已成为不动产开发、建设、营销、运营的重要支撑。目前企业精细化管理、降本增效等效果明显,为企业高层决策、一线业务赋能提供支撑。我们必须正确评估技术发展对不动产行业带来的影响与益处,充分利用新技术所带来的机遇并推动趋势发展。为此,我们整理了不动产数字化转型15大发展趋势,展望行业前景。

  2023年,政府工作报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,是地产行业回归产品本质的推进年。在多地限购政策松绑的背景下,我们认为今年是地产行业止跌回升的转折点,数字化发展伴随行业发展的提速,正在逐步缓慢上扬。通过调研和访谈行业专家,与我们的研究一致,整体上不动产数字化的规模是止跌回升的趋势。

  2023年,住宅租赁市场数字化投入保持高增长,数字化赋能租赁企业在运营、获客环节中增值,市场热度快速上升,尽管仅有30多亿的体量,但是未来增长速度较快。同样,产业园数字化投入基数较大,多产业协同发展,数字化保持较高增长率。另外,物业数字化由于保持较高的现金流收入,增速较为平稳,商业数字化市场也增长稳定。

  整个房企战略的核心回到营销侧,这是各家房企优先选择的、数字化的核心工程。从调研数据来看,头部房企在智慧营销的自建渠道目标逐步细化,要贡献更多的企业流量。但是数据隐私合规性、精准投放的效果,以及内容的创意和质量方面,成为房企智慧营销的运营难题。房企目前在这些难题上发力,花大量的人力、物力做技术和运营商的突破。

  以房企的实际运营案例为例,越秀自建渠道的流量占比在快速提升。今年打造了电商化内容获客平台,并构建了总部+区域级品牌传播矩阵。在内容创意方面,构建千城千面的内容运营展示,为客户带来丰富的购房内容种草推荐。精准投放则根据不同购房客群特点,实现B端品牌及营销信息传播与C端客户服务的精准对接。

  客研数字化,更关注竞品分析,提升数据的实效性和可信度。在行业变化的情况下,数据看板和客研决策成为管理者的高频监测工具。以头部房企的客研竞争产品为例,华润的报表数据从5天缩短到1天,甚至几小时,包括竞品的市场变化数据,支撑营销决策和竞争策略。

  当然,客研数字化工作目前也存在痛点,包括数据单一、数据低频更新、数据无效赋能,对此,我们提出了三大锚点,快速认知市场、挖掘客户价值、引导产品价值和产品设计,将解决客研数字化痛点。

  地产数据化过去一直关注于降本增效,涉房数据要素的挖掘,使房企的信息化部门增加了衡量自身工作成效的机会。房企CIO们都在关注数据资产,到底是哪些数据呢?脱敏后的交通数据、人流数据是目前在保险、金融、应急各个场景部门都非常关注的数据价值,其次就是业务管理产生和沉淀的BIM数据。

  AIGC掀起了今年的数字化生成式浪潮。调研数据显示,房企与大厂共建是一种趋势,另外房企在营销场景率先入局,投入效果较好。例如,万达开展的大语言模型+万达内容专属训练,为员工推出了专属的内容创作方案,目的在于提高工作效率。其中,公众号文章、文章、小红书内容的创作,被证实为员工最青睐的应用,提升了营销效能。

  地产行业的客户体验,最后都会面向C端用户,而“DTC”成为房企在各个场景直达用户的最短路径。企业都寻求在用户端,实现物业、商业、酒店等多业态体系的打通,目的在于多业态的流转,实现真正“内消”。

  以新城的悦会员体系证实, “悦会员”体系整合了新城集团住宅开发、商业运营、物业管理三大板块的经营场景和业态资源,为新城业主提供吾悦广场的观影、健身、亲子、欢唱、社区内部会所、球场等专享权益。实现覆盖“线上一键预约——场所一码核销——线下享受服务”的全链路消费模式。最终使新城业态的来访提升、签约提升、复购提升、满意度提升等全价值链收益。

  部分地产CIO兼任地产集团下属科技公司的CEO,数字化部门或科技企业,从成本中心向收入中心转变,数字化部门或科技企业,开发外部公司业务,通过多个服务项目,已形成稳定的轻资产输出模式。

  一方面,在数字化部门收入远小于支出的背景下,依托投入见底的数字化战略,数字化为自己企业带来了落地且有效的降本路径。另一方面,受地产业务下行影响,数字化部门转变为收入中心,数字化业务与本企业核心业务捆绑在一起,发展出很多收入业务和增值业务,并深耕出提升客户体验的创新方案和策略。拥有过硬的数字化能力和业务结合能力的部门或科技企业,收入模式会越滚越大。

  在智慧城市领域,越来越多的房企,依托政府合作经验,正在探索和创建一条城市数字化赛道。政府在智慧城市治理方面有很多需求,房企凭借自身在房地产数字化经验进行复制,包括推动智慧社区、完整居住社区、未来社区、数字家园等细分赛道,均可以切入。

  城市治理需要房企有能力整合更多企业资源,并在行业拥有较强话语权。比如华润置地3.2亿中标深圳南山后海中心区智慧城市建设,承接后海中心区3.5平方公里范围内“智慧运营、产业服务、市政管养”三大板块服务,从数字化建设到运维有很多建设模块和功能设施,对企业来说具有很多新的拓展空间。

  从2021年到2023年,物业数字化战略目标始终聚焦在提升内部运营效率,实现降本增效。可以说,聚焦运营效率和降本增效仍然为物企在未来的聚焦点,而智慧社区和增长服务成为物业企业的紧密关联业务出口。

  从Gartner的研究可以看出,智慧空间、元宇宙、去中心化身份、生成式AI已经渗透到很多空间场景,包括克而瑞在内,已经将这些技术应用到上海的很多智慧社区内。从物企中报数据来看,智慧能耗和AI+机器人成为行业新亮点。

  我们在头部物企的调研中发现,依托物业的收入规模,可以划分出1亿元、10亿元、50亿元和100亿元四类企业。主营业务收入低于1亿元的企业,数字化发展主要围绕内控共享与高频应用类的物业服务场景展开,如收入管理、合同管理、管家服务等模块。主营业务收入高于50亿元的企业,比如融创服务,2023年上半年,内控层面和物业服务层面的应用多覆盖深,从提升管理效率,到引领业务流程变革、突破物企的管理规模瓶颈、解决标准化落地的管理痛点等方面,同时,从服务出发,用科技助力服务体验,立足服务场景,在智慧服务、智能园区及智慧管理三个领域构建全场景智慧化、个性化服务;在多经服务和数据治理层面,智慧车行、智慧人行、设备设施远程监控系统、融慧远程巡检系统、融E管理广告牌等大量上线投入应用。

  但中国有20多万家的物业企业,市场化体量很大。中小型物业企业在市场化、数字化过程中还有哪些机会值得期待。比如,合景悠活计划打造物业行业首个AIGC智能客服,未来,物业在客服、运营侧有一些创新的场景,包括克而瑞在上海长宁区仙霞街道基层治理数字人实践经验,同时在基层治理、基层投票已实践了创新内容。

  租赁行业规模虽小,但增长很快,未来两到三年成为租赁行业的高速增长期。我们认为,住房租赁市场经过多年的发展,住房租赁行业数字化覆盖的业务场景多元且全面。

  从数据上可以看出,目前在运营的项目基本100%采用了数字化运营平台、80%的项目开启了全渠道获客平台、65%的项目运营业财一体化管理系统。但国企入局后,大型租赁社区建设驱动,租赁社区综合服务平台成为建设重点,各企业数字化系统不断迭代升级,多家企业搭建租赁社区综合管理平台,未来,在获客、运营、业财一体的降本增效中,数字化平台将提供更多支撑。

  零碳园区作为年度的亮点,“双碳”战略后,园区数字化更加聚焦发展零碳园区,加强能耗管理、能源管理优化,成为园区的高需求。

  金地威新建设零碳园区的实施进度让我们对零碳园区充满期待。目前,金地威新已有8个项目完成光伏发电项目的接入,预计到2025年项目全部投产后,年发电量将达到2100万KWh,带来每年约2000万元的光伏收入,同时能耗将减少25%。

  招商成为新一轮政府工作的核心。园区产业招商数字库正在兴起,围绕大数据、AI技术,提升整个产业招商的建设。

  克而瑞去年开始推出了基于克而瑞自身大数据平台,聚集产业链上下游,围绕核心产业的建链、补链、强链的特色招商。目前,结合上海公共数据的授权使用,做了一定技术创新,赋能产业产城招商、上下游的运维服务。

  疫情对商办数字化影响较大,有四成商办企业愿意增加数字化投入,智慧经营系统应用有年均20%增长,重点在营销推广和用户体验。

  商办跟园区一样,是能耗大户,能耗管理、绿色认证已经成为商办发展的主线,包括节省能耗成本、节省人力成本方面,商办的能耗管理过程是整个行业的主流。商办运营商注重可持续发展战略、楼宇节能改造,并且49%的调研企业已开展或计划开展认证(LEED、WELL),未来仍有很大的发展空间。

  商办空间的体验和运营收益,是商办数字化运营方重点关注的方面。整个办公服务的智能化前景非常大,包括智能会议室的使用,智能公卫的安排,包括共享办公、能源管理、绿色认证等,均有较强的对外输出业务需求。

  以金地空间打造的顺丰前海总部大厦为例,通过引入以用户为核心的无线对讲系统、出入口管理软件平台系统、背景音乐系统、访客管理系统、能源计费系统、环境监测系统等,以运营为核心的信息导引及发布系统、机房工程(UPS配电)、风机盘管联网控制系统、智能照明控制系统,以及以安保为核心的电子巡查管理系统、建筑设备监控系统等等,办公服务智能化产品旨在提升业主安全感、提升业主便捷性、提升业主满意度等,未来前景机会很大。

  元宇宙与VR/AR的技术在与商业结合,上海豫园案例值得推荐。我们可以看到,目前全球范围内,商业 X 元宇宙数字空间可以形成诸多特色,重构了“人-货-场”商业逻辑,围绕体验赋能,打造虚拟的商业场景。

  重构“人-货-场”,让整个消费从线下到线上有新的体验。同时,在拉斯维加斯也有一个全新的商业案例,这也代表一种新的趋势,从街区球体的体验到室内的体验,带来一种全新的发展方向。

  2023年,不动产行业数字化建设正在从开发侧向运营侧深化,全周期落地更多创新应用场景。在新技术不断深化的驱动下,不动产数字化转型将再次迎来新的机遇,降本增效与稳健经营日益成为企业长远发展的核心目标。众多具有远见卓识、追求长期发展的地产企业,纷纷主动拥抱数字化变革,在以数字化转型为契机在新一轮行业角逐中率先起跑。

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2023-10-23 更多

中国城市住房价格288指数

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指数环比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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